數據截至2026年7月23日，峇里島已關閉18項KBLI對外商投資企業的新OSS申請入口；這是針對特定業務分類的新牌照限制，不是全面禁止外資進入峇里島。
峇里島（Bali）正在收緊外資進入當地小型旅遊與生活服務業的通道。峇里島省政府於2026年7月確認，自同年5月第三週起，已在全省範圍內關閉18項印尼標準產業分類（Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia，KBLI）對外商投資企業（Penanaman Modal Asing，PMA）的線上單一提交系統（Online Single Submission，OSS）新申請入口。受影響領域包括酒店、房地產、咖啡店、車輛出租、服裝零售及健身中心等。
這不是「峇里島全面禁止外資」。更準確的說法是：外資企業暫時不能透過OSS，在指定18項KBLI下申請新的經營許可，直至另有政策安排。已取得牌照的企業也不會因此自動失去牌照，但仍須履行投資活動報告（Laporan Kegiatan Penanaman Modal，LKPM）等義務，並面對更嚴格的合規檢查。
對準備在峇里島投資別墅、酒店、咖啡店或小型服務業的人而言，真正需要重新判斷的不是「外資還能不能來」，而是自己的實際經營模式是否落入受限制的分類，以及登記內容、資本要求和現場經營能否互相吻合。
峇里島為何收緊這18類業務？
2026年1月22日，峇里島省長瓦揚・科斯特（Wayan Koster）與印尼投資與下游產業部副部長托多圖阿・帕薩里布（Todotua Pasaribu）在登巴薩（Denpasar）的克塔薩巴大樓（Gedung Kertha Sabha）簽署投資管控合作協議。
峇里島省政府表示，地方評估發現部分外資企業的登記分類與實際經營活動不一致，也有企業以虛擬辦公室作為公司地址，進入原本主要由當地中小微型企業經營的低風險或中低風險行業。
這是政府提出限制的官方理由，不等同於對所有外資企業的普遍判定。政策本身所反映的訊號是：峇里島不再只看公司是否完成線上登記，而是更重視資本投入、業務分類與實際經營是否一致。
峇里島省政府在獲得印尼投資與下游產業部／投資協調委員會（BKPM）批准後，關閉下列18項KBLI對PMA的新OSS申請入口。
哪18類外資新牌照受到限制？
| KBLI | 業務分類 | 適用說明 |
|---|---|---|
| 55110 | 星級酒店 | 建築面積低於6,000平方米的星級酒店 |
| 55120 | 非星級／茉莉級酒店 | 非星級酒店住宿 |
| 68111 | 自有或租賃房地產經營 | 以自有或租賃房地產進行經營活動 |
| 70209 | 其他管理顧問活動 | 一般管理顧問服務 |
| 70204 | 工業管理顧問活動 | 工業領域的管理顧問服務 |
| 77100 | 汽車、巴士、貨車等出租 | 汽車及相關車輛出租 |
| 77311 | 電單車／摩托車出租 | 不附購買選擇權的出租活動 |
| 47711 | 服裝零售 | 專門店服裝零售 |
| 47511 | 紡織品零售 | 專門店紡織品零售 |
| 47249 | 其他食品零售 | 專門店其他食品零售 |
| 47991 | 流動農產品及食品零售 | 以流動方式零售農業及食品商品 |
| 55900 | 其他住宿服務 | 主要涵蓋宿舍、寄宿及較長期住宿等其他住宿形式 |
| 56303 | 飲品店／咖啡店 | 飲品店及咖啡店經營 |
| 56305 | 傳統藥品店 | 傳統藥品零售場所 |
| 14120 | 裁縫及訂製服裝 | 按訂單製作服裝 |
| 93111 | 體育場設施 | 體育場相關設施經營 |
| 93116 | 健身中心設施 | 健身中心及相關設施 |
| 93191 | 體育活動推廣 | 體育活動推廣服務 |
這份清單應被理解為對特定「業務分類」的新申請限制，而不是按一個模糊的行業名稱作全面推論。某項業務沒有出現在表中，也不代表外資必然可以經營；仍須核對最新KBLI、外資准入、風險等級、地點及其他牌照要求。
對別墅和短租投資，問題出在哪裡？
假設一名外國投資者在巴東縣（Badung Regency）北庫塔（North Kuta）的倉古（Canggu）租下一棟別墅，之後以每晚計價的方式向旅客提供短期住宿。
上述例子是情境假設，不代表某宗已發生的執法個案。它所呈現的核心問題是：投資者不能只看建築物是「別墅」，而要判斷公司實際提供的是房地產經營、旅遊住宿，還是另一種服務。
峇里島省政府此前特別提到，部分企業登記使用KBLI 68111「自有或租賃房地產經營」，實際上卻在租賃土地上興建別墅，或從事短期住宿及私人住宅相關活動。當登記分類與現場收入模式不一致，風險不只在於新牌照能否申請，也可能涉及既有牌照的合規問題。
這也是為何「我買的是房產」不足以回答牌照問題。真正需要拆解的是：土地或建築物如何取得、客人為何付款、住宿按晚還是按月提供、由誰營運，以及公司以哪一項KBLI申報收入。
「其他住宿」不等於Airbnb
受限制清單中的KBLI 55900是「其他住宿服務」。印尼OSS對這一分類的說明，主要涉及宿舍、學生或勞工住宿、寄宿及其他非典型酒店式住宿。
另一方面，OSS另設KBLI 55193「別墅」，涵蓋向旅客出租、並由業主自行管理的私人住宅。Airbnb則是一個訂房平台名稱，不是KBLI分類。
因此，把「55900受到限制」直接改寫成「Airbnb被禁」並不準確。平台只是客源渠道；監管關注的是實際住宿形態、經營方式、公司分類及所需牌照。即使某個「別墅」分類沒有出現在這18項清單中，也不能由此推導所有Airbnb或別墅項目均可合法營運。
100億印尼盾與25億印尼盾，不是同一項門檻
外資企業的資本要求，也是這次政策討論中最容易混淆的部分。根據印尼投資與下游產業部／BKPM第5/2025號規例，PMA一般須在每個五位數KBLI、每個項目地點計算超過100億印尼盾的投資額，土地及建築物通常不計入其中；公司的最低已發行及實繳資本則為25億印尼盾。
峇里島省政府在較早的政策說明中，另提出要求外資投資者證明100億印尼盾資金已投入或可供投入。這是地方政府針對執行情況提出的監管主張，不能與全國規例中的25億印尼盾最低實繳資本混為一談。
換句話說，兩個數字回答的是不同問題：25億印尼盾涉及公司的最低已發行及實繳資本；超過100億印尼盾則涉及特定KBLI及項目地點的投資計劃規模。實際項目仍可能受到行業和地點的例外規定影響，不能只憑單一數字判斷是否合規。
這項政策真正改變了什麼？
峇里島沒有關閉所有外資，而是提高外資進入部分本地生活服務與小型旅遊業務的條件。直接受到影響的，是希望新設小型酒店、房地產經營、咖啡店、車輛出租、零售、健身及相關服務的PMA。
政策也改變了投資決策的順序。過去有人可能先取得土地或租下房產，再尋找可用的公司分類；在目前環境下，更合理的次序是先定義實際經營模式，再核對KBLI、外資准入、資本、土地與建築用途，以及地方牌照要求，最後才決定是否投入房地產或簽署長期租約。
對市場而言，這不是一條簡單的「外資離場」故事，而是一場經營模式的重新篩選：資金、牌照和現場業務無法互相對應的低門檻模式，正面對更高的合規成本；能清楚證明投資規模、業務分類與實際營運一致的項目，才更接近政府所稱的「優質投資」。
投資峇里島房產，不應從「哪裡最熱門」開始，而應先回答一個更基本的問題：該項目究竟靠什麼業務合法取得收入？
正在評估峇里島的房產或經營項目？
如果你不確定項目的實際經營方式涉及哪一項KBLI、是否落入新的外資限制，或需要先釐清應向哪些專業人士查證，歡迎透過問宅點聯絡宅點或向宅點提問。
數據說明／資料來源：本文使用峇里島省政府2026年1月23日與2026年7月23日發布、OSS分類頁、BKPM第5/2025號規例及BPS KBLI 2025分類作為公開資料基礎；政策、OSS設定及地方執行方式可能調整，作出交易決定前應核對最新官方資料並取得合資格專業意見。本文為政策與市場資訊分析，不構成個別法律、投資、稅務或牌照意見。
參考資料
Pemerintah Provinsi Bali〈Gubernur Koster Batasi Akses OSS untuk PMA di Sejumlah KBLI, Lindungi UMKM Lokal dari Persaingan Tidak Sehat〉／ANTARA News Bali〈18 bidang usaha dengan penanaman modal asing (PMA) di Bali ditutup demi jaga usaha lokal〉／Pemerintah Provinsi Bali〈Gubernur Koster: Investasi harus Berkualitas, Berpihak Masyarakat Lokal, Tidak Merusak Tatanan Alam dan Sosial〉／OSS Indonesia〈Penyediaan Akomodasi Lainnya〉／OSS Indonesia〈Vila〉／印尼投資與下游產業部／BKPM法律文件網〈Peraturan Menteri Investasi dan Hilirisasi/Kepala BKPM Nomor 5 Tahun 2025〉／Badan Pusat Statistik〈Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) 2025〉
