收到買樓費用估算單時，可以先把兩項主要印花稅分開看：一項是物業轉讓文書的印花稅，另一項是有貸款時涉及的融資文書印花稅。
兩者使用不同的計算基礎。前者看交易對價與物業市值，後者一般看貸款或擔保金額，不能把兩個百分比都乘上樓價。
本文以非馬來西亞公民、且非馬來西亞永久居民（PR）的個人買家為主，說明一般買賣及住宅貸款情況。
物業轉讓印花稅：先確認身份與物業分類
俗稱「MOT 印花稅」的費用，是對物業轉讓文書徵收的印花稅。MOT 是轉讓文書的名稱，並非所有物業交易都只透過這一種文件完成。
按 2026 年起的規定，上述非公民、非 PR 個人買家的物業轉讓，一般適用：
| 物業分類 | 一般稅率 |
|---|---|
| 符合法定定義的住宅物業 | 8% |
| 非住宅不動產 | 4% |
這兩項是固定比例，並非公民及 PR 一般適用的累進稅率。持有 PR 的買家，應另按自己的身份核算，也不能因此直接假設免稅。
服務式公寓或 SOHO，不一定屬於非住宅
《印花稅法》的住宅定義，包括供住宅用途使用的房屋、公寓、組屋、服務式公寓及 SOHO 等。
因此，不能只因項目使用商業地契，或名稱帶有「辦公室」，就認定適用非住宅稅率。應由律師按法定定義及交易文件確認分類。
跨越 2025、2026 年的交易，要另查日期安排
8% 新規定自 2026 年 1 月 1 日起生效，但跨年度交易不能只憑 SPA 簽署年份就認定適用舊稅率。
若涉及較早簽約、其後才取得批准或提交蓋印評稅，應把 SPA、轉讓文書及提交日期交由律師核對，必要時向 LHDN 取得確認。
稅基：交易對價與物業市值，取較高者
一般買賣的轉讓印花稅，按以下兩者中較高的金額計算：
- 交易對價，通常是合約成交價；
- 印花稅評定所採用的物業市值。
JPPH（估價及產業服務局）一般協助確定物業市值，LHDN 再評定應繳印花稅。銀行為貸款而採用的估值，不一定等同印花稅評定所採用的市值。
例如，成交價為 RM1,000,000，但評定市值為 RM1,100,000，便須按 RM1,100,000 計算，而不是只按成交價。
貸款文件印花稅：一般按貸款額的 0.5%
一般房貸主要文書的印花稅，常用估算方式是：
- 貸款金額 × 0.5%
例如，貸款金額為 RM600,000，按一般比例計算為 RM3,000。
實際仍要看融資文件、適用減免及計費單位。附屬文書也可能有定額印花稅，因此不宜把「貸款額 × 0.5%」當成整套文件必然只有的一筆費用。
若全額以自有資金付款，沒有貸款或相關融資文書，便不涉及這項房貸主要文書印花稅。
試算示例：同一宗交易，使用兩個稅基
假設：
- 買家為非公民、非 PR 個人；
- 購買適用 8% 稅率的住宅；
- 成交價為 RM1,000,000；
- 印花稅評定市值為 RM1,100,000；
- 貸款金額為 RM600,000；
- 沒有適用減免。
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 物業轉讓印花稅 | RM1,100,000 × 8% | RM88,000 |
| 貸款主要文書印花稅 | RM600,000 × 0.5% | RM3,000 |
| 上述兩項合計 | RM91,000 |
這個示例的貸款金額只是計算假設，不代表銀行會批出相同貸款成數。合計金額也不包括其他文書印花稅、律師費、登記費或州同意相關費用。
另外，住宅 8% 的法定表述是每 RM100 或不足 RM100 的部分徵收 RM8。例子中的金額都是整數單位；若實際稅基帶有零數，須按法定單位進位計算。
收到報價單時，核對這五項
- 買方身份：是否已區分非公民、PR，以及個人或公司。
- 物業分類：住宅或非住宅的判斷依據是什麼。
- 轉讓稅基：採用成交價還是較高市值；估值是否尚待確認。
- 貸款稅基：是否使用實際融資文書所載金額。
- 減免及其他文書費用：是否有適用減免，報價有沒有漏列或重複計算。
如果市值尚未確定，報價單應標明屬估算。只用成交價做初步預算可以，但要預留日後評定市值較高時的差額。
常見問題
Q1:MOT 印花稅一定按成交價算嗎？
不是。一般按交易對價與物業市值較高者計算。成交價低於評定市值時，稅基會使用較高的市值。
Q2:我有馬來西亞 PR，也要按 8% 計算嗎？
本文所述非公民個人的固定 8% 規則，排除馬來西亞永久居民。PR 買家應按適用的一般稅率及自身條件另行核算。
Q3:商業地契的服務式公寓，一定只收 4% 嗎？
不能直接這樣判斷。符合住宅法定定義的服務式公寓，可能適用住宅規則，須按物業及文件情況確認。
Q4:全額現金買樓，就完全沒有印花稅嗎？
仍可能須繳物業轉讓及其他適用文書的印花稅。沒有貸款，只是通常不涉及房貸文書的那一項。
聲明
本文說明一般計算方式，示例不代表個別交易的評稅結果。涉及跨年度、聯名購買、特殊融資或減免時，應按實際文書及 LHDN 適用規定核算。
