外國買家買樓時，律師的工作不只是準備合約和見證簽名，還包括查核產權、確認批准要求、處理融資文件，以及協調付款和轉讓程序。
估算費用前，應先分清楚：買的是轉售物業，還是受住宅發展法規管的新盤；有沒有貸款；產權文件能否在這次交易中一併完成。這些都會影響收費。
本文的 SRO 2023 說明以馬來西亞半島為主，沙巴及砂拉越須另行核對當地規則。
一定要請律師嗎？
不能把所有物業轉讓都說成法律上一律必須委任律師。土地主管機關的公開說明指出，部分轉讓，包括某些現金交易，可以不經律師辦理。
不過，外國買家的交易通常還涉及購買資格、州批准、合約條件及可能的銀行融資。實務上，委任熟悉當地房產交易的律師，有助於把這些程序和責任處理清楚。
同時要確認律師代表誰。發展商安排律師準備文件，或宣傳「免律師費」，不代表該律師一定代表買家提供獨立意見。應查看委任文件及服務範圍。
一般轉售交易，律師費怎麼算？
SRO 2023 第一附表 Table A 的一般買賣及轉讓收費如下：
| 計費金額級距 | 標準費率 |
|---|---|
| 首 RM500,000 | 1.25%，最低收費 RM500 |
| 其後 RM7,000,000 | 1% |
| 超過 RM7,500,000 的部分 | 可協商，但不超過該超額部分的 1% |
計費基礎可以是交易對價或經評定的價值，應請律師在報價中註明採用哪個金額。
示例：計費金額為 RM1,000,000
未計折扣、服務稅、代墊費及額外工作時：
- 首 RM500,000 × 1.25%＝RM6,250；
- 其後 RM500,000 × 1%＝RM5,000；
- 標準律師費合計 RM11,250。
如果有貸款，融資文件另按第三附表及融資金額核算，不能直接沿用樓價計算。
SPA 與 MOT，不是一律各收一套完整費用
一般買賣及轉讓的標準律師費，已包括完成交易所需的正常工作，例如準備 SPA，以及準備和登記轉讓文書；尚未有個別或分層地契時，則可能涉及權益轉讓文件。
所以，不應把有貸款的交易直接算成：
「SPA 完整費用＋MOT 完整費用＋貸款完整費用」。
較合理的核對方式是：
| 工作類別 | 如何理解收費 |
|---|---|
| 買賣及轉讓 | 一般按第一附表計算，包含正常的合約及轉讓工作 |
| 貸款或融資文件 | 另按第三附表核算，可能涉及主要及附屬文書 |
| 日後補辦產權轉讓或抵押登記 | 視工作內容及適用條文另行收費 |
| 批准申請、其他額外工作 | 要求列明項目及收費依據 |
如果地契要到日後才發出，後續補辦登記可能產生費用；但這也不代表必然再收一次完整買賣費用。
新盤不一定使用同一張收費表
受《1966 年住宅發展（管制與執照）法》規管的交易，第一附表及第三附表設有 Table B 收費安排，不能直接套用一般 Table A。
因此，拿兩家律所的報價比較時，要先確認兩者採用的是同一類交易、同一收費表，以及相同服務範圍。不能只因金額低於一般轉售試算，就判斷報價有問題。
律師費可以議價嗎？
可以在規則允許的範圍內討論。
SRO 2023 允許第一附表 Table A 和第三附表 Table A 的費用，給予最高 25% 折扣。這是律師可以提供的折扣，並非必須提供。
Table B 及其他指定附表的費用，則不適用這項折扣安排。比較報價時，應看清楚原標準費用、折扣、額外工作及代墊費，不能只看最後總額。
8% SST 要加在哪裡？
法律服務涉及的是 SST 制度下的服務稅。由已登記律所提供的應稅法律服務，一般適用 8% 服務稅。
但不能因此把印花稅、土地登記費及所有代墊項目一起乘以 8%。法定費用和其他收費的稅務處理可能不同，應由律所在帳單中分清楚。
報價最好分列：
- 專業服務費及折扣；
- 另計工作；
- 印花稅、登記費及其他代墊費；
- 適用服務稅；
- 應付總額及付款時間。
律師實際替買家處理什麼？
視委任範圍及交易情況，工作通常包括：
- 查核產權及限制：確認業主資料、抵押、轉讓限制，以及所需批准。
- 審閱或準備合約：解釋付款、交付、違約及批准未取得時的處理方式。
- 處理轉讓或權益轉讓文件：按物業的地契狀態選用相應程序。
- 協調銀行及贖回安排：有貸款時，處理融資文件，並與相關銀行、律師協調。
- 安排蓋印、申報及登記：確認由誰負責各項提交與期限。
- 跟進交割：核對款項、文件、費用分攤及物業交付條件。
這些工作不一定全部包含在同一項報價內，委任前應確認清楚。律師的產權及法律查核，也不等於建築驗屋或投資回報評估。
常見問題
Q1:全額現金買樓，律師費會少一些嗎？
通常不需要處理銀行融資文件，因此少了相應工作。但買賣、轉讓及適用批准等費用仍然存在，不能簡單理解成只剩 SPA 和 MOT 兩套完整收費。
Q2:發展商說免律師費，是否就不用再花法律費用？
要看優惠範圍，以及律師代表哪一方。優惠未必涵蓋貸款文件、印花稅、代墊費、後續產權登記或買家另外委任律師的費用。
Q3:報價低於標準試算，就一定違反規定嗎？
不一定。可能涉及准許折扣、Table B 或不同工作範圍。應先要求律師列出適用附表和計算方式。
聲明
本文說明一般收費架構。實際費用須按交易類型、計費金額、融資文件及額外工作，依適用規則核算。
