東京、大阪、福岡租金回報怎樣看？不是只比較表面百分比

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，說明比較東京、大阪、福岡的出租市場時，可以從官方統計看哪些數字、各自代表什麼，以及為何不能直接比較廣告上的城市回報百分比。本文寫給住在台灣或香港、正在比較日本幾個城市並考慮買房出租的你。

截至2026年9月，日本官方統計沒有公布東京、大阪、福岡的租金回報率。網站或廣告上的城市回報百分比，是民間各自計算的數字；算法與扣除項目不一，不能直接互相比較。

比較三個城市，可以把官方統計分開看：房租、空屋、租屋比例、新建出租住宅、人口移動、地價與房租指數，每一項都帶著它的調查基準日。最後再回到你看中的那一戶，用同一個公式、同一套扣除項目，自己算一次。

為什麼只比較回報百分比，看不出城市差異？

比較城市時，你看到的可能是一組百分比：某個城市的回報比另一個城市高。這類數字把房租、買價、空置與成本全部壓成一個比率，城市之間真正的差異也因此藏在比率裡。

日本廣告上的租金回報（利回り），算法是「一年預定租金收入 ÷ 取得價格」，是扣除任何費用之前的數字（完整說明見主文）。同樣標示「回報○%」，分子可能是已租出的實際租金，也可能是預定租金；廣告也可能沒有說明是表面回報（表面利回り）還是實質回報（実質利回り）。此外，房租高低、出租房空著的比例，以及買價上漲的速度，在三個城市各不相同。

先給答案：三個城市要怎麼比？

先確認一件事：官方沒有城市回報率。看到任何城市的回報百分比，都須問清楚是誰算的、怎麼算的。接著分開看官方統計：房租看住宅・土地統計調查（住宅・土地統計調査）的民營租屋平均月租；出租房空著的程度，只能用出租用空屋戶數推算粗略指標；需求看租屋比例、單身世帶與人口移動；供給看新建出租住宅的開工；價格看地價公示與房租指數。這些數字的基準日分別落在2023年、2025年與2026年，不要混在一起計算。城市數字只是背景，最後仍須用那一戶的實際租金、買價與那一棟的費用自行計算。

官方統計可以比較哪些數字？

下表依日本官方統計整理，每個城市均列出都府縣與市（東京為23區）兩層數字，因為有些統計只到都府縣。標※的是本文依官方戶數推算的比率，不是官方公布的數字。

指標（基準日）	東京	大阪	福岡	全國
民營租屋平均月租（2023年10月1日時點）	都93,973日圓／23區99,618日圓	府63,912日圓／市65,412日圓	縣55,710日圓／市59,187日圓	64,819日圓
空屋率（2023年10月1日時點）	都10.9%／23區約10.9%※	府14.2%／市16.1%	縣12.4%／市約8.4%※	13.8%
出租用空屋戶數（2023年10月1日時點）	都62萬9,000戶／23區45萬8,200戶	府43萬6,100戶／市20萬4,000戶	縣18萬9,100戶／市5萬9,300戶	443萬5,800戶
出租用空屋比例※（2023年10月1日時點）	都約15.1%／23區約14.4%	府約20.2%／市約19.9%	縣約15.5%／市約10.4%	約18.6%
租屋比例（2023年10月1日時點）	都48.9%／23區約52.0%※	府40.9%／市53.9%	縣約43.8%※／市約59.5%※	35.0%
新建出租住宅（貸家）開工（2025年）	都67,356戶／23區58,050戶	府36,096戶／市18,944戶	縣18,030戶／市9,320戶	324,991戶
國內遷移的遷入超過（2025年）	都65,219人	府15,667人	縣5,136人	－
住宅地地價變動率（2026年1月1日時點）	23區＋9.0%	市＋6.5%	市＋7.0%	＋2.1%
民營房租指數，比去年同月（2026年8月）	區部＋2.0%（中旬速報值）	本文未取得	本文未取得	＋0.7%
單身世帶比例（2025年10月1日時點）	都約53.0%※／23區約56.2%※	市58.7%	市約54.5%※	41.4%

以下逐項說明，這些數字能回答什麼、不能回答什麼。

房租：平均月租可以當成能收到的租金嗎？

不能。表中的月租是住戶自報、目前正在支付的房租平均，不含共益費與管理費，也計入房租0日圓的住戶。統計涵蓋老舊木造住宅及大小不一的房子，不是新招租的開價，也不是某一間投資公寓可以收到的租金。

房子的構造與大小不同，平均房租也會不同。以全國民營租屋為例，木造平均每月54,409日圓，非木造68,548日圓（2023年10月1日時點）。以面積計，東京都租屋每疊（畳，以榻榻米張數計算的房間面積）平均5,692日圓，全國為3,403日圓；前者出自東京都統計部，後者出自總務省統計局，兩者口徑不同，不宜相除成倍數。城市之間的平均月租差，可能有一部分來自房子本身的差異，不能直接視為同一類公寓的租金差距。

空屋：空屋率低，出租房就比較不會空嗎？

未必。空屋率（空き家率）是所有空屋占總住宅的比例，包括待售房屋、別墅等各種空屋，不是出租空置率。為出租而空著的房子，統計上稱為出租用空屋（賃貸用の空き家）；官方只公布戶數，沒有公布「出租空置率」。

本文以「出租用空屋 ÷（租屋＋出租用空屋）」推算，東京23區約14.4%、大阪市約19.9%、福岡市約10.4%，全國約18.6%。這只是粗略指標：分母包括公營住宅與給與住宅（公司、機關提供給員工的住宅），出租用空屋也不區分正在招租，或是長期租不出去。

大阪府與大阪市的數字呈現不同方向，閱讀時須分開看。大阪府的空屋戶數是1948年開始調查以來首次減少，出租用空屋也比2018年減少3.9%，同期全國增加2.5%。大阪市的空屋戶數則比2018年增加，只是總住宅數增加更多，空屋率下降1.0個百分點。

誰在租：租屋比例與單身世帶說明了什麼？

三個城市的租屋比例均比全國的35.0%高：2023年10月1日時點，大阪市53.9%，東京23區推算約52.0%，福岡市推算約59.5%。這裡的租屋包括公營住宅、給與住宅等所有租賃住宅；其中民營租屋（民営借家），東京23區226萬2,400戶、大阪市65萬7,900戶、福岡市42萬2,100戶。

2025年國勢調查（国勢調査）中，三個城市的單身世帶（単独世帯）比例均在五成以上，全國為41.4%。這些比例包含住在自有住宅的人，不是房客中的單身比例。它們描述城市住戶的組成，無法告訴你某一戶會租給誰。

新供給與人口：有人搬進來，房子就租得出去嗎？

人口移入與新建出租住宅須放在一起看。2025年，日本國內遷移中遷入多於遷出（転入超過）的只有7個都府縣，東京都、大阪府、福岡縣均在其中：東京都65,219人最多，但比前一年縮小14,066人；大阪府15,667人，縮小1,181人；福岡縣5,136人，擴大976人。這只計日本國內的遷移，從國外遷入的人另外計算，不在其中。

新建出租住宅方面，2025年全國貸家（建來出租的住宅）開工324,991戶，比前一年減少5.0%，連續3年減少；首都圈（含東京都）減少0.9%，近畿圈（含大阪府）減少0.2%。三個城市的開工戶數見上表，本文未取得各城市與前一年的比較。

開工統計中的貸家是建來出租的新住宅，買來出租的分讓公寓與中古公寓不在其中。人口與新供給均是城市層級的數字，不能換算成某一戶會空多久或能租多少。

價格與房租：地價漲了，租金會跟著漲嗎？

未必同步。2026年1月1日時點，住宅地地價比前一年上升：東京23區9.0%、大阪市6.5%、福岡市7.0%，全國2.1%。這是標準地的土地價格，不是公寓售價，也不是房租。

房租的變動須看另一項統計。2026年8月，東京都區部的民營房租指數比去年同月上升2.0%（中旬速報值），全國上升0.7%；這個指數以現有租約為主，不是新招租的行情。公寓價格方面，國土交通省的不動產價格指數（不動産価格指数）只公布指數、不公布價格，而且原定2026年4月以後公布的各期（2026年1月以後的月份）均已延後，新日期未定；截至2026年9月30日，最新已公布的是2025年12月分。

買價上升而租金沒有同幅上升時，用同一公式算出的表面回報就會下降。因此，比較城市時，先分開看房租與價格，不要只看兩者相除後的百分比。

為什麼表面回報不能直接跨城市比較？

因為公式裡只有兩個數字：一年預定租金收入與取得價格。城市之間的空置、費用與價格變動差異，均不在公式裡。

沒有官方的城市數字可以對照。官方統計不提供城市別的回報率；把平均房租除以某個平均房價，得到的也不是官方回報率。市面上的城市回報率出自民間網站、仲介或研究機構，各自計算。

分子是「預定」的租金。日本不動產廣告的業界規約（不動産の表示に関する公正競争規約）要求，標示回報時須寫明：預定的租金未必收得到。空著的月份，公式不會自動扣除。上表的出租用空屋比例，三個城市從約10.4%到約19.9%不等，但它只是粗略指標，不能直接當成某一戶一年會空幾個月。

扣除之前的數字。同一份規約也要求寫明，回報是扣除稅費與維持物件所需費用之前的數字。扣除這些費用之後的實質回報，截至2026年9月官方沒有統一算法，各家扣除的項目不同。同一筆管理費與修繕積立金，放在房租較低的物件上，占租金的比例就較高；兩個城市表面回報相同的物件，扣除費用後留下的金額可能不同。

分母的範圍要問清楚。取得價格是否包含買入時的仲介費與稅費，每一則廣告都要確認；兩個物件的分母範圍不同，百分比就比不起來。

要比較，怎麼自己算？

使用廣告的同一個公式：一年租金收入 ÷ 取得價格，結果就是表面回報。比較兩個城市的物件時，兩邊均須採用相同口徑的分子與分母：分子用實際租約的月租乘以12（尚未出租的，須知道那只是預定租金），分母採用相同的價格範圍。接著，兩邊均用同一套項目，扣除那一棟的管理費、修繕積立金、每年的持有稅與出租管理費，再分別計入可能空著的月份。

例子：住在台北、比較兩則廣告的張先生

張先生手上有兩則廣告：一間在東京23區，一間在福岡市，兩則標示的回報百分比不同。他先問兩家仲介：這是表面還是實質回報；租金是目前租約的實際租金，還是預定租金；取得價格包含哪些費用。

接著，他向兩邊要那一棟的管理費、修繕積立金和日後的調漲計畫，用同一套項目各自重算一次。城市統計他只拿來當背景：23區的出租用空屋比例推算約14.4%、福岡市約10.4%，都是粗略指標，不是這兩間房子的空置率。他要做的是：兩個物件換成同一個算法之後再比，而不是比兩則廣告上原本的百分比。

哪些說法要小心？

「這是東京（或福岡）的官方回報率」：截至2026年9月，官方統計沒有公布城市回報率，須先問清楚數字的出處與算法。
「福岡市空屋率只有約8%，出租不會空」：約8.4%是本文依官方戶數推算的所有空屋比例，不是出租空置率；那一戶會空多久，須看物件本身。
「東京地價一年漲9%，租金也會跟著漲」：地價公示是土地價格；房租的變動須看民營房租指數（東京都區部2026年8月比去年同月上升2.0%）。兩者是不同的統計，不能直接對應。
「大阪空屋在減少」：減少的是大阪府的空屋戶數；大阪市的空屋戶數比2018年增加，只是空屋率下降。
「平均月租6萬多日圓，這間也租得到這個價」：平均月租是現有租約的平均，含房租0日圓者，不是這一戶的行情。
「人口一直移入東京，不愁沒有房客」：2025年東京都的遷入超過比前一年縮小，而且只計國內遷移；城市人口數字無法說明某一戶的出租狀況。

下一步怎麼判斷？

還在選城市時，可用上表比較背景，並記下每個數字的基準日；表中的房租、空屋與租屋比例出自住宅・土地統計調查，每5年一次，下一次調查在2028年。

看到具體物件時，若對方能說明回報是表面還是實質、租金是實際還是預定、價格包含哪些費用，並提供那一棟的管理費與修繕積立金，就可以繼續往下比較。若對方說不出這些，或把地價漲幅、城市平均月租當成那一戶的依據，則應先停下來查核。

想了解回報背後的完整脈絡，包括房客從哪裡來、成本有哪些、能不能做民泊、租金怎麼課稅，請回到主文：看日本租金回報前，先理解房客來源、空置率、管理成本與城市差異。

想進一步了解？

比較城市時，若不確定該看哪些數字，可以到問問宅點提問。

問問宅點

東京、大阪、福岡租金比較問答 FAQ

網路上說福岡的物業回報比東京高，可以相信嗎？

截至2026年9月，日本官方統計沒有公布城市別的租金回報率。網路上的數字出自民間，算法與扣除項目不一。比較時，須用同一公式、同一套費用分別重算兩個物件，並分開看房租、空屋與地價。

東京23區平均月租約10萬日圓，可以拿來算回報嗎？

不行。99,618日圓是2023年10月1日時點住戶自報的現有租約平均，含房租0日圓者、不含管理費，房子新舊與大小不一。它不是新招租的開價，也不能除以平均房價當成回報率。

買樓出租，空屋率低的城市比較不會空置嗎？

未必。空屋率包括待售房屋與別墅等所有空屋，不是出租空置率；依官方戶數推算的出租用空屋比例，福岡市約10.4%、大阪市約19.9%，只是粗略指標。某一戶會空多久，須看物件本身。

名詞小詞典

租金回報（利回り）：廣告上以一年預定租金收入除以取得價格得出的比率，扣除費用之前。
表面回報（表面利回り）：未扣除任何成本的租金回報。
實質回報（実質利回り）：扣除管理費、修繕積立金、稅費等之後的淨回報，官方沒有統一算法。
住宅・土地統計調查（住宅・土地統計調査）：總務省統計局每5年一次的住宅調查，本文的房租、空屋與租屋戶數出自2023年10月1日時點的一次。
空屋率（空き家率）：所有空屋占總住宅的比例，包括待售房屋、別墅等，不是出租空置率。
出租用空屋（賃貸用の空き家）：為出租而空著的住宅，不論新建或中古。
民營租屋（民営借家）：公營住宅、UR・公社住宅與給與住宅以外的租賃住宅。
給與住宅（給与住宅）：公司或機關提供給員工居住的住宅。
貸家（貸家）：開工統計中建來出租的新住宅。
遷入超過（転入超過）：一年內遷入人數多於遷出人數，本文數字只計日本國內遷移。
地價公示（地価公示）：國土交通省公布的標準地土地價格，本文所用令和8年的價格時點為2026年1月1日。
單獨世帶（単独世帯）：只有一個人的住戶。
東京23區（特別区部）：東京都的23個特別區合稱，不含多摩地區與島嶼。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據總務省統計局、國土交通省、東京都總務局統計部、大阪府、大阪市、福岡市等官方統計與文件。市場數字只採用官方統計，並註明調查基準日；民間網站、仲介與研究機構的回報率、空置率與房租均未採用。
以下結論由官方文件歸納，官方並無一句話直接寫明：「官方統計沒有公布東京、大阪、福岡的租金回報率」，依據是查閱不動產價格指數、令和8年地價公示、令和5年住宅・土地統計調查（以及建築着工統計、消費者物價指數）均無回報率統計，不代表所有文件均已查遍；「實質回報沒有統一算法」，依據是國土交通省的包租業務指引只並列表面與實質兩種名稱、未給公式。
以下數字是本文依官方戶數推算、四捨五入到小數1位，不是官方公布的比率：各地的出租用空屋比例；東京23區與福岡市的空屋率；東京23區、福岡縣與福岡市的租屋比例；東京都、東京23區與福岡市的單身世帶比例。大阪市的單身世帶比例58.7%是市政府公布的數字。
表中數字的基準日不同：住宅統計是2023年10月1日，國勢調查是2025年10月1日，開工與人口移動是2025年全年，地價是2026年1月1日，房租指數是2026年8月；不宜互相相除或合併計算。東京都每疊房租出自東京都統計部，全國每疊房租出自總務省統計局，口徑不同。
尚未取得或之後可能改變的資料：國土交通省的不動產價格指數，2026年4月以後原定的各期公布均已延後、新日期未定，截至2026年9月30日最新已公布的是2025年12月分；大阪、福岡的民營房租指數，大阪市、福岡市的市別遷入超過，以及2025年各城市貸家開工與前一年的比較，本文未取得。東京都區部民營房租指數的2026年9月分，預定2026年10月2日公布。