日本房客市場有哪些類型？本地住戶、留學生、外派人士與短租需求

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，依日本官方統計，說明租屋市場的房客（租客）從哪裡來：本地住戶、在日外國居民與留學生、承租公司提供給員工居住的住宅，以及有短期住宿需求的旅客。本文寫給住在台灣或香港、打算出租日本房產，想先了解可能租給誰的讀者。

日本的租屋市場以民營租屋（民営借家）為主，房客包括本地住戶、在日外國居民與留學生；承租公司提供給員工居住的住宅，在官方統計中另歸一類。未滿1個月的短期住宿，基本上判斷為旅館業，規則與一般出租不同。截至2026年9月，官方統計沒有公布「民營租屋住戶中單身占多少」，也沒有公布「外派人士在日本租屋的人數」。

為什麼「誰會來租」很難從數字直接看出來？

官方統計計算的是「住戶」和「住宅」，不是「房客」。各項調查的計數方式、基準日與對象均不同，拼在一起時容易算錯。

計數方式不同：國勢調查（国勢調査）以世帶（住戶）計算，2025年10月1日時點，住在民營租屋的一般世帶占30.9%；住宅・土地統計調查（住宅・土地統計調査）以戶（住宅數）計算，2023年10月1日時點，民營租屋占有人居住住宅的28.2%。兩者年份與計數方式不同，不可相加或比較。
基準日不同：留學生有兩個官方人數，一個是2025年5月1日的在籍人數，一個是2025年底持「留學」在留資格的人數；兩者的差額來自基準日與對象範圍，並非互相矛盾。
有些數字不存在：房客中的單身比例、外派人士的租屋人數，截至2026年9月官方統計均未公布。若看到這類比例，須先確認出處與計算方式。

先講答案：日本的房客有哪幾類？

依官方統計，可以分成五類。下表列出每一類最接近的官方數字、解讀時須注意的地方，以及對屋主的意義。

房客類型	官方數字（基準日）	解讀時須注意	對屋主的意義
本地住戶	全體民營租屋住戶（含外國居民與留學生，不分國籍）：住在民營租屋的一般世帶1,742萬7千世帶，占住在住宅的一般世帶30.9%；一人世帶占全國一般世帶41.4%（2025年10月1日時點）	41.4%包含住在自有住宅的人，不能推算房客中的單身比例	以租賃契約出租，租約分普通借家與定期借家
在日外國居民	在留外國人412萬5,395人（2025年底）	不含觀光等短期滯在	外國居民找房時曾因保證人等原因被拒；國土交通省有多語契約範本
留學生	外國留學生408,069人；21.9%住學校等設置的留學生宿舍，78.1%住民間宿舍、公寓等（2025年5月1日時點）	78.1%包含民間學生宿舍與分租，不等於整戶承租一般公寓	同上
公司承租	給與住宅130萬2千戶，占有人居住住宅的2.3%（2023年10月1日時點）	包含日本員工宿舍與公務員宿舍，不分國籍；官方統計沒有外派人士的租屋人數	屋主是非居住者、房客是公司時，租金須先預扣20.42%
短期住宿	民泊住宿人數582,162人，其中外國人占57.5%（2026年6月1日至7月31日）	不能換算成入住率；訪日旅客人數是入境人次，不是住宿需求	未滿1個月的住宿基本上屬旅館業，不是一般出租

這些數字說明市場中有哪些人，但無法告訴你某一間房子會租給誰。以下逐類說明。

本地住戶：單身住戶多，房客就多是單身嗎？

不能這樣推論。2025年，一人世帶（単独世帯）占全國一般世帶的41.4%（2020年為38.0%）；大阪市公布的比例為58.7%，依國勢調查數字計算，東京23區約56.2%、福岡市約54.5%。

這些比例均包含住在自有住宅的人。截至2026年9月，官方統計沒有公布民營租屋住戶中單身世帶占多少，因此不能據此推算房客中有多少是單身。單身比例高，說明城市中一人生活的住戶多；你持有的住宅適合哪一類房客，仍須看房型與地點。

外國居民與留學生：人數多少，住在哪裡？

2025年底，在留外國人（中長期在留者與特別永住者，不含觀光等短期滯在）為412萬5,395人，首次超過400萬人，其中東京都80萬1,438人、大阪府375,319人、福岡縣125,501人。依在留資格（在留資格，外國人在日本居留的身分類別）區分，人數前五名依序為永住者、技術・人文知識・國際業務、留學、技能實習、特定技能。

留學生有兩個官方數字，計算對象不同：

在籍人數（日本學生支援機構）：日本學生支援機構（日本学生支援機構，JASSO）調查顯示，2025年5月1日時點，外國留學生為408,069人，比前一年度增加21.2%，為歷來最多。其中日本語教育機關140,174人、專修學校（專門課程）106,829人、大學（學部）92,442人、大學院60,013人。以上課校舍所在地計算，東京都140,029人、大阪府43,253人、福岡縣25,011人。
「留學」在留資格人數（出入國在留管理廳）：出入國在留管理廳（出入国在留管理庁）統計顯示，2025年底持「留學」在留資格者全國464,784人，以居住的都道府縣計算，東京都150,254人、大阪府50,225人、福岡縣26,970人。

兩者基準日不同，入管的數字也包含高中等其他教育機構的學生，因此不能相減，也不能認為兩者互相矛盾。

留學生住在哪裡：2025年5月1日時點，住在學校或公益法人等設置的留學生宿舍者為89,381人，占21.9%；其餘318,688人、占78.1%，住在民間宿舍、公寓等。這一類是扣除公的宿舍之後的其餘類別，包含民間學生宿舍與分租，調查並未再細分，不等於整戶承租一般公寓。

對屋主的意義：留學生人數創新高，但官方數字沒有細分其中有多少人整戶承租一般公寓。若考慮以留學生為招租對象，可先向管理公司了解當地的實際承租情況。

外國房客找房會遇到什麼？政府有哪些措施？

兩項官方調查均顯示，找房是外國居民遇到困難的場合：

法務省委託的外國人住民調查：調查期間為2016年11月14日至12月5日，對象是37個市區18歲以上的外國居民，有效回答4,252人。過去5年在日本找過房子的2,044人中，曾「因為是外國人而被拒絕入住」的占39.3%，曾「因為沒有日本人保證人而被拒絕入住」的占41.2%，曾看到標示「外國人不可」的物件而放棄的占26.8%。
出入國在留管理廳的在留外國人基礎調查：調查期間為2025年10月17日至11月9日，有效回答8,874件。受到差別待遇的場合，延續前一年度的結果，以「找房子時」（19.4%）最多，其次是工作時（17.5%）；差別待遇的對象中，「住宅不動產相關人員」占23.8%。

兩項調查的分母不同：39.3%是找過房子的人之中被拒的比例，19.4%是全部回答者之中在找房時受到差別待遇的比例。兩者不能直接比較，也不能據此認為比例下降。

相關政府措施包括以下三項：

多語入居指引與契約範本：國土交通省為房東、仲介與管理公司製作外國人民間租屋入居圓滑化指引（外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン），以日、英、中、韓等14種語言提供簽約核對表，以及入居申込書、重要事項說明書、賃貸住宅標準契約書、定期賃貸住宅標準契約書等範本；另為在日找房的外國人提供14種語言的找房手冊（部屋探しのガイドブック）。這份指引是實務手冊，不是法規，沒有強制力。
住宅安全網制度：依住宅確保要配慮者租賃住宅供給促進法（住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律，俗稱住宅セーフティネット法），需要居住協助的住宅確保要配慮者（住宅確保要配慮者）包括低所得者、高齡者、身心障礙者等，施行規則並將不具日本國籍者列入。該法的改正法自2025年10月1日施行，內容包括創設居住支援住宅（居住サポート住宅）的認定制度。
家賃債務保證業者的登錄與認定：家賃債務保證業，是受房客委託、為房客的租金債務作保的業務。國土交通省自2017年10月25日起受理家賃債務保證業者（家賃債務保証業者）的登錄，目的是登錄能適正、確實經營的業者，並廣為提供資訊。另依住宅安全網法，由國土交通大臣從登錄業者等之中，認定便於住宅確保要配慮者利用的業者（認定家賃債務保證業者）。

對屋主的意義：沒有日本人保證人，是外國居民被拒絕入住的原因之一；房客委託家賃債務保證業者作保，是制度中已有的做法。招租前可向管理公司確認：接受哪些作保方式、使用的家賃債務保證業者是否已向國土交通省登錄，以及契約與說明能否提供外語版本。

公司承租與外派人士：有官方數字嗎？

沒有外派人士的數字，只有範圍更大的「給與住宅」數字。

官方統計把公司、機關所有或管理，員工因職務或作為薪資一部分而居住的住宅，稱為給與住宅（給与住宅），不論有無支付租金；公司或雇主承租一般住宅供員工居住的情形也包括在內，不算民營租屋。2023年10月1日時點，給與住宅有130萬2千戶，占有人居住住宅的2.3%；2025年國勢調查以世帶計算，住在給與住宅的是149萬8千世帶（2.7%）。兩個數字的計數方式與年份不同，不可比較。

這一類包含日本員工宿舍與公務員宿舍，也不區分國籍。截至2026年9月，官方統計沒有公布外派人士（駐在員）在日本租屋的人數；在留外國人統計的新聞稿只列出人數最多的五種在留資格，企業內轉勤（企業内転勤）、經營・管理（経営・管理）等未單獨列出。

對屋主的意義：公司承租你的房子供員工居住，承租人是公司。屋主是非居住者時，公司支付租金須先預扣20.42%；個人承租供自己或親屬居住的，則不用預扣。預扣之後的申報，見主文。

短期住宿的需求，能不能用旅客人數來看？

不能直接以旅客人數判斷。以下三組官方數字，計算的是不同項目：

訪日外客數：2025年為42,683,301人次（日本政府觀光局確定值），創年度新高。這是入境人次，駐在員及其家屬、留學生等的入境與再入境也計入，不是住宿需求。
外國人延住宿人次：觀光廳宿泊旅行統計調查（宿泊旅行統計調査）確定值顯示，2025年外國人在住宿設施的延住宿人次為1億7,992萬人泊，比前一年增加9.4%；東京都60,115,730人泊、大阪府24,517,740人泊（比前一年減少3.5%）、福岡縣8,421,130人泊。調查對象是飯店、旅館、簡易宿所等住宿設施，公布資料沒有寫明是否包含民泊。
民泊的住宿實績：2026年6月1日至7月31日，全國住宅宿泊事業（住宅宿泊事業，俗稱民泊）的住宿人數為582,162人，其中外國人334,689人，占57.5%；延住宿人數1,627,034人泊，住宿日數合計557,439日。截至2026年9月15日，全國民泊申報住宅為43,037戶。

民泊數字彙整自經營者向主管機關提交的定期報告，報告率為85.0%，不宜用來換算入住率或收益。

對屋主的意義：旅客增加，不等於你的房子可以改作短租。未滿1個月的住宿基本上屬旅館業，須依民泊或旅館業的規則經營；特定住宅能否經營，須看地區條例與公寓規約，見主文〈可以改做短租或民泊嗎？〉。

月租、中期出租算租賃還是住宿？

判斷標準原則上是1個月：未滿1個月的服務，基本上判斷為旅館業。滿1個月也不一定就是租賃，例如東京都中央區規定，即使在1個月以上，未對外明示以1個月以上為前提出租，或反覆在1個月前提前結束的，仍屬旅館業。已自行設定其他判斷標準期間的自治體，依其規定。

以租賃方式出租時，適用借地借家法（借地借家法）：

仲介網站：住宅宿泊事業法的指引要求，仲介網站刊登短期租賃物件時，須以簽訂短期租賃契約為條件，並明示該物件不是住宿設施。
契約書：簽訂短期租賃契約時，須以書面或電磁紀錄作成契約書。
一時使用：明顯為一時使用（一時使用）的建物租賃，不適用借地借家法關於借家的規定。月租是否屬於一時使用，目前沒有一律的官方說法，依個案判斷。
轉租業者：以轉租為業、向屋主承租後再出租的業者，屬於特定轉租業者（特定転貸事業者），須履行賃貸住宅管理業法規定的義務。

對屋主的意義：打算採月租方式出租時，先確認是否以租賃契約出租、契約是否以書面訂立，並向所在自治體確認其判斷標準。

不同房客，租約要怎麼選？

日本的住宅租約分為普通借家與定期借家，差別在期滿時能否收回房子。若想保留日後自住或以空屋出售的彈性，須在招租前決定租約種類。

普通借家（普通借家）：

期滿前1年至6個月之間，雙方均未通知不更新時，視為以同一條件更新，但之後不再有固定期間。
房東要不更新或解約，須有「正當事由」（正当の事由），考量雙方使用房子的必要、租賃的經過、房子的利用狀況與現況，以及房東提出的財產給付（立退料）等。房東提出解約時，自提出之日起經過6個月終止。
違反上述規定、對房客不利的特約無效。

定期借家（定期建物賃貸借）：

須以公正證書等書面訂約，才能約定期滿不更新；以電磁紀錄訂約視為書面。
房東須事先交付書面，說明「本租約不更新，期滿即終止」；經房客同意，可改以電磁方式提供。沒有說明時，不更新的約定無效。
期間1年以上時，房東須在期滿前1年至6個月之間通知房客租約將終止；未通知就不能以期滿終止對抗房客，逾期才通知的，自通知日起經過6個月後才可以。
居住用、樓地板面積未滿200平方公尺的房子，房客因調職（転勤）、療養、照護親屬等不得已的事由，難以繼續以此為生活據點時，可以提出解約，自提出之日起經過1個月終止。對房客不利、違反這項規定的特約無效。

租金調整：租約期間，房東與房客均可依借地借家法第32條請求增減租金，協議不成時由法院判斷；定期借家訂有租金改定的特約時，不適用這一條。

例子：住在香港的林小姐

林小姐在東京有一間公寓，打算先出租，幾年後自己回去住。她考慮租給一位因工作派駐東京、以個人名義承租的房客。

如果採普通借家，期滿時她要收回自住，須有正當事由，由雙方使用的必要等情況綜合判斷。如果採定期借家，她須以書面簽約，並在簽約前另行交付書面，說明租約期滿即終止；租期1年以上時，還須在期滿前1年至6個月之間通知房客。

如果房客中途被公司調離東京，只要這間公寓是居住用、樓地板面積未滿200平方公尺，房客可以提出解約，1個月後租約終止。她須在招租前決定租約種類，向管理公司確認書面說明由誰準備、何時交付，並將房客提前解約的可能納入收支估算。

哪些說法要先停下來確認？

「日本房客大多是單身」：官方統計沒有民營租屋住戶中的單身比例；41.4%是全體一般世帶的比例。
「留學生有78.1%租公寓」：正確的解讀是78.1%不住公的宿舍，包含民間學生宿舍與分租。
「公司宿舍有130萬戶，都是外派需求」：給與住宅包含日本員工與公務員宿舍，不分國籍。
「訪日旅客4,268萬人都是短租客源」：這是入境人次，也包含駐在員與留學生的入境。
「月租滿1個月就不算旅館業」：未滿1個月基本上屬旅館業，但滿1個月也可能被認定為旅館業。
「定期借家的房客不能提前走」：居住用、未滿200平方公尺的房子，房客因調職等不得已的事由可以提前解約。
「外國人找房被拒的比例從39.3%降到19.4%」：兩項調查的分母不同，不能比較。

下一步怎麼判斷？

招租前，先和管理公司把這幾件事講清楚：

這一戶預計招哪一類房客：個人、公司，還是月租？
租約採普通借家還是定期借家；如果是定期借家，書面說明由誰準備、何時交付。
接受哪些作保方式；使用家賃債務保證業者時，該業者是否已向國土交通省登錄。
招租資料、契約與說明能否提供外語版本。
房客是公司時，租金預扣與之後的申報由誰處理。

房客類型只是出租判斷的一部分。租金回報如何計算、空置與成本、短租規定與稅務，請參閱主文看日本租金回報前，先理解房客來源、空置率、管理成本與城市差異。

想先了解自己的情況

如果你對出租日本房產仍有疑問，可以先詢問宅點。

問問宅點

日本房客類型問答 FAQ

日本的租客（房客）大多是單身嗎？

截至2026年9月，官方統計沒有公布民營租屋住戶中單身占多少。2025年一人世帶占全國一般世帶41.4%，但這包含住在自有住宅的人，不能用來推算房客中的單身比例。

外國房客沒有日本人保證人，業主（屋主）可以怎麼處理？

房客可以委託家賃債務保證業者為租金作保。國土交通省自2017年10月25日起受理這類業者的登錄，另有認定制度。招租前可向管理公司確認接受的作保方式，以及業者是否已登錄。

日本公寓以月租出租，算租賃還是民泊？

判斷標準原則上是1個月，未滿1個月基本上屬旅館業。滿1個月也不一定是租賃，東京都中央區規定未明示以1個月以上為前提等情形仍屬旅館業。以租賃方式出租時，適用借地借家法。

名詞小詞典

民營租屋（民営借家）：公營住宅、UR・公社住宅與給與住宅以外的租賃住宅。
給與住宅（給与住宅）：公司或機關為員工提供的住宅，包括公司承租供員工居住的一般住宅。
單獨世帶（単独世帯）：只有一個人的住戶。
在留外國人（在留外国人）：中長期在留者與特別永住者，不含觀光等短期滯在。
在留資格（在留資格）：外國人在日本居留的身分類別。
住宅確保要配慮者（住宅確保要配慮者）：法律上需要居住協助的人，包括低所得者、高齡者，以及不具日本國籍者等。
家賃債務保證業者（家賃債務保証業者）：受房客委託，為房客的租金債務作保的業者。
普通借家（普通借家）：期滿未依規定通知即視為更新，房東須有正當事由才能不更新或解約的租約。
定期借家（定期建物賃貸借）：以書面訂約並事先書面說明，期滿即終止、不更新的租約。
正當事由（正当の事由）：房東不更新或解約時須具備的理由，綜合雙方情況判斷。
一時使用（一時使用）：明顯只為暫時使用而訂的租賃，不適用借地借家法關於借家的規定。
特定轉租業者（特定転貸事業者）：以轉租為業、向屋主承租後再出租的業者。
住宅宿泊事業（住宅宿泊事業）：以住宅收費讓人住宿、一年不超過180日的事業，俗稱民泊。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據總務省統計局（國勢調查、住宅・土地統計調查）、出入國在留管理廳、日本學生支援機構、法務省委託調查、國土交通省、觀光廳、日本政府觀光局、國稅廳的官方文件，以及借地借家法等日本現行法令。市場數字僅採用官方統計，並註明基準日。
以下結論由官方文件歸納，官方並無直接表述：
「官方統計沒有外派人士租屋人數」：依據是查閱2025年國勢調查概要、2023年住宅・土地統計調查確報概要與用語解說、在留外國人統計2025年底的新聞稿及公表資料；在留資格別的詳細統計表（企業內轉勤等）未下載。
「官方統計沒有民營租屋住戶中的單身比例」：依據是2025年國勢調查概要與2023年住宅・土地統計調查確報概要；世帶家族類型與住宅所有關係的交叉詳表未下載。
「月租是否屬一時使用依個案判斷」：所查的官方文件沒有寫明月租一律屬於一時使用。
宿泊旅行統計調查是否包含民泊，觀光廳的公布資料沒有寫明，本文不將其視為民泊需求。
東京23區與福岡市的單身世帶比例，是依國勢調查的世帶數計算，不是官方公布的比率。法務省委託的外國人住民調查是2016年在37個市區進行的抽樣調查（回收率23.0%），出入國在留管理廳的基礎調查同為抽樣調查（回答率45.5%），兩者均不是全國普查。
在留外國人統計在查核日時點最新為2025年底的數字，2026年6月底的數字尚未公布。國土交通省外國人入居指引的正文未能擷取文字，本文只依網頁說明；居住支援住宅的認定要件、家賃債務保證的費用水準，本文未涵蓋。