日本短租與民泊是否合法？住宅宿泊、旅館業與地區限制

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，說明在日本將房屋用於短租或民泊，有哪些合法途徑，以及各地的限制。本文寫給住在台灣或香港、持有或考慮購買日本公寓，想知道特定住宅能否經營民泊的讀者。

合法，但只能選擇三條途徑之一：依住宅宿泊事業法（住宅宿泊事業法）申報，一年最多讓人住宿180日；取得旅館業法（旅館業法）許可；或在國家戰略特區經營特區民泊。在三條途徑之外，以收費讓人住宿為業，即屬未取得許可經營旅館業。住在海外的屋主（業主）選擇申報時，該戶須符合「住宅」要件、公寓規約不得禁止民泊；讓人住宿期間不在場，原則上須委託已登錄的管理業者。所在地條例還可能將可營業日數限制在遠少於180日。

為什麼「能不能做民泊」很難一句回答？

因為答案取決於三層規定：國家法律決定可選擇哪條途徑；都道府縣或區市條例決定哪些地區、哪些日子可以營業；該棟公寓的規約決定大樓是否允許。三層規定均符合，該戶才能經營民泊。

實際使用這項制度的規模如下：截至2026年9月15日，全國民泊申報住宅為43,037戶，住宅宿泊管理業登錄為4,740件；制度實施以來累計申報67,932件，其中24,895件已廢止。2026年6月1日至7月31日，全國民泊住宿人數為582,162人，其中外國人334,689人，占57.5%。

合法的路有哪幾條，差在哪裡？

三條途徑的依據、手續與限制各不相同：

	住宅宿泊事業（民泊）	旅館業許可	特區民泊
依據	住宅宿泊事業法（2018年6月15日施行）	旅館業法	國家戰略特別區域法（国家戦略特別区域法）
手續	每一戶向都道府縣等申報，在開始營業日前一日之前提出	取得都道府縣知事（保健所設置市、特別區為市長、區長）許可	取得都道府縣知事等的「特定認定」
一年的日數	最多180日，地方條例可再限制	不受180日限制	法條沒有180日上限
地點	全國，但地方可限制區域與期間	本文未涵蓋	只限國家戰略特區中，區域計畫定有此事業的地區
主要條件	須符合「住宅」要件；屋主不在場原則上須委託管理業者	許可條件以受理機關說明為準	每次使用須達條例所定最短天數（在3日至10日範圍內訂定）；居室原則上25平方公尺以上；須有廚房、浴室、廁所與洗面設備

旅館業包括旅館・飯店營業、簡易宿所（簡易宿所）營業與下宿營業（下宿営業）。依厚生勞動省說明，即使事先限定日數、只在週六日營業，只要反覆持續收費讓人住宿，除了辦理民泊申報或取得特區民泊認定之外，仍須取得旅館業許可。「住宿費」也不以收費名目判斷：清潔費、寢具租金、水電費等，實質上屬於房間使用對價的收費，均包括在內；一般招待親友則不屬營業。

按月出租，算不算短租？

未滿1個月的出租，原則上會被判斷為旅館業；滿1個月，也未必屬於一般租屋。旅館業與出租公寓的分界，在於房間的衛生管理責任是否由經營者承擔，以及住客是否在房間建立生活據點。

依厚生勞動省通知，判斷是否屬於旅館業的目安期間由地方自治體設定，原則為1個月；已有其他目安期間的自治體照舊。東京都中央區（中央区）進一步明定：即使出租1個月以上，若未對外明示以1個月以上為前提出租，或反覆在1個月前提前結束，仍屬旅館業。旅館業中的下宿營業，本身就是以1個月以上為計費期間收取住宿費，因此「按月收費」本身不能證明是出租。

以租賃方式出租，適用借地借家法（借地借家法）：以書面締約的有期間租約，可以約定期滿不更新，稱為定期建物賃貸借（定期建物賃貸借）；明顯屬一時使用的租賃，不適用借地借家法關於房屋租賃的規定，月租是否屬一時使用依個案判斷。在仲介網站刊登短期租賃物件，須以簽訂短期租賃契約為條件，並明示不是住宿設施；契約須以書面或電子紀錄作成。

稅務處理也取決於這項區分：供人居住的住宅租金不課消費稅，但未滿1個月的出租等不適用這項規定。實際如何處理，請向稅理士確認。

住在海外，走民泊申報要先過哪幾關？

該戶是否符合「住宅」要件：須有廚房、浴室、廁所與洗面設備，未供其他事業使用，並且是有人生活、正在招租或招售，或所有人、承租人或轉承租人每年至少使用1次的房屋。從未有人居住、專供民泊的新建投資用公寓不屬後者；但不得只因為是新建就予以否定，須依實際狀況判斷。

公寓規約：申報時須附上規約，證明規約沒有禁止經營民泊。依主管機關指引，禁止「收取住宿費讓人住宿的事業」的條文也算禁止；只允許特定型態的規約，其他型態視為禁止。規約沒有規定時，須證明管理組合（管理組合）的總會或理事會沒有作出禁止決議。因此，除了規約（管理規約）與使用細則（使用細則），也須向管理組合確認是否有相關決議。

委託管理業者：讓人住宿期間屋主不在場，或居室超過5間，原則上須委託一家向國土交通大臣登錄的住宅宿泊管理業者（住宅宿泊管理業者）；登錄每5年更新。可以不委託的「暫時不在」，只限日常生活所需時間範圍內的外出，住在海外不屬於這種情形。另有經營者本身就是管理業者並自行管理等免委託情形。

在日本的代理人：京都市（京都市）要求在日本沒有住所的個人或外國法人經營者，原則上就每一戶選任住在日本的代理人；外國法人已依公司法在日本定有代表者時，可不選任。豐島區（豊島区）自2025年12月15日起也有同樣要求。

180日如何計算：以每年4月1日正午至翌年4月1日正午為一年，正午到翌日正午算1日；只要收費讓人住宿，不論時間長短都算1日。日數按申報住宅計算，不按經營者計算；更換經營者時，同一年度的日數照樣通算。計算的是實際讓人住宿的日數，同一日有幾組住客都算1日。一年超過180日，就不再屬於住宅宿泊事業的範圍，可能須改為取得旅館業許可；做法請先向所在地自治體確認。

申報前的準備期：法律只要求在開始營業日前一日之前申報，但新宿區（新宿区）要求申報前7日以書面向周邊居民說明，並向區長報告；中央區要求申報前7日向周邊居民周知，公寓則向管理組合周知。

經營中的義務：經營者須做好衛生、安全措施與外語說明，備置宿泊者名簿（宿泊者名簿）；住客是在日本沒有住所的外國人時，須加記國籍與護照號碼，並保存3年。訂房委託須交給住宅宿泊仲介業者或旅行業者，每一戶也須張貼標識。每年2、4、6、8、10、12月的15日前，須就每一戶向都道府縣知事報告前2個月的住宿日數、住宿人數、延住宿人數與按國籍的住宿人數。已委託管理業者的住宅，衛生、安全、外語說明、名簿、注意事項說明與處理投訴這幾項義務不適用於屋主本人；但定期報告不在這項例外之內，實際由誰提出，委託前須先談清楚。

例子：住在台北的張先生

張先生看中京都市一間二手公寓，位於第1種中高層住居專用地域，賣方表示該戶已在經營民泊。在京都市的住居專用地域，一年只有1月15日正午至3月16日正午可以營業；經營者在該住宅生活超過3個月的例外，對住在台灣、須委託管理業者的張先生並不適用。

180日按住宅通算，接手當年度前手已使用的日數也會計入。他在日本沒有住所，須就該戶選任住在日本的代理人，並委託已登錄的住宅宿泊管理業者。他須在簽約前向受理申報的機關確認該戶的申報狀況與已用日數，取得規約與使用細則，再依每年1月中旬至3月中旬的營業期估算收支。

各地條例把日子限制到什麼程度？

法律允許都道府縣等以條例，按區域指定「不得營業的期間」，因此各地民泊可營業日數差距很大。以下是截至2026年9月30日查核的例子。住居專用地域（住居専用地域）是用途地域（用途地域）的一類；該戶屬於哪一種，須向所在區市確認。

東京都新宿區：第1種與第2種低層住居專用地域、第1種與第2種中高層住居專用地域，週一正午至週五正午不得營業，也就是只能在週五正午至週一正午讓人住宿；其他地域不分星期，依法最多180日。
東京都中央區：全區週一正午至週六正午不得營業，只能在週六正午至週一正午讓人住宿；條例沒有家主居住型的例外。
東京都千代田區（千代田区）：2026年7月1日以後的申報適用改正條例。在條例所列區域，家主居住型（家主居住型）週日正午至週五正午不得營業；家主不在型（家主不在型），包括管理者常駐型與管理者驅赴型（管理者駆け付け型），全年不得營業。區頁面說明，所列的人口密集區域是大手町、丸之內、有樂町等以外的區域；管理者驅赴型另須能在半徑700公尺以內、10分鐘以內趕到。7月1日前已申報者依舊規定。
東京都豐島區：改正條例的區域與期間限制自2026年12月16日施行。施行後，全區在1月15日正午至3月15日正午、4月11日正午至7月1日正午、9月1日正午至12月15日正午不得營業，只剩12月15日正午至1月15日正午、3月15日正午至4月11日正午、7月1日正午至9月1日正午三段（區概要稱寒假、春假、暑假，年間120日）；第1種低層住居專用、第1種與第2種中高層住居專用、第1種與第2種住居、準工業地域，以及第1種與第2種文教地區全期間不得營業。2026年12月16日前已受理申報的住宅不適用全期間限制，但仍適用全區的期間限制；2026年度為過渡年度，細節以區公告為準。
京都市：第1種與第2種低層住居專用地域、第1種與第2種中高層住居專用地域，3月16日正午至翌年1月15日正午不得營業，只剩1月15日正午至3月16日正午。例外是經營者以該住宅為生活據點、自開始居住至申報日超過3個月且不屬須委託管理業者的情形，以及每次住宿限9人以下一組的認定京町家（京町家）。
大阪市（大阪市）：第1種與第2種低層住居專用地域、第1種與第2種中高層住居專用地域全期間不得營業，但住宅敷地全部或一部分臨接寬4公尺以上道路者除外；小學或義務教育學校敷地周圍100公尺以內，週一正午至週五正午不得營業。這兩項限制適用於須委託管理業者的民泊，屋主不在場的情形即在其中。
福岡市（福岡市）：民泊申報由福岡縣統一受理縣內全域，旅館業許可則向福岡市申請。截至2026年9月，福岡縣與福岡市的官方說明中沒有限制區域與期間的條例，縣頁面只寫一年180日以內；營業前須向福岡縣生活衛生課確認。

特區民泊現在還能申請嗎？

大阪市不能了。大阪市已自2026年5月29日起停止受理特區民泊新申請，已認定設施增加居室或面積的變更申請也同日停止；5月29日以前申請、之後才獲認定的，視同5月29日以前已認定。已認定的設施可以照舊營業。大阪市的最短使用期間依市條例為3日。

若想取得大阪市既有的特區民泊物件，認定能否由新屋主延續，須向大阪市確認，不應僅以賣方說法為準。東京都大田區（大田区）2026年4月8日更新的問答說明，區內特區民泊最短為2泊3日，年間營業日數沒有限制；是否仍受理新申請，須向大田區確認。大阪府內大阪市以外的地區，本文未涵蓋。

違規的話，會有什麼後果？

沒有申報也沒有許可，就以收費讓人住宿為業，屬未取得許可經營旅館業，可處6個月以下拘禁刑（拘禁刑）或100萬日圓以下罰金，或兩者併科。

已申報的民泊，依住宅宿泊事業法：申報不實，或違反停業、廢止命令，可處6個月以下拘禁刑或100萬日圓以下罰金，或兩者併科；應委託管理業者而未委託等，可處50萬日圓以下罰金；違反宿泊者名簿、標識規定，或未提出、提出不實的定期報告，可處30萬日圓以下罰金。都道府縣知事可以命令1年以內全部或一部停業；無法以其他方法達成監督目的時，可以命令廢止事業。豐島區自2026年12月16日起，違反區域與期間限制者可處5萬日圓以下過料（過料）。

哪些說法聽到要小心？

「日本民泊一年可以做180天」：180日是上限；新宿區、中央區、千代田區、豐島區、京都市、大阪市均以條例限制區域或期間。
「前一天申報就能開始」：新宿區、中央區要求申報前7日先向周邊說明或周知，準備期比一日長得多。
「這一戶今年還有180天可以用」：日數按住宅通算，前手已使用的日數照算。
「只做週末、只收清潔費，不用申請」：反覆收費讓人住宿就須申報或取得許可，清潔費也算住宿費。
「租滿1個月就不是旅館業」：1個月是判斷目安，滿1個月也可能被認定為旅館業。
「大阪還能申請特區民泊」：大阪市自2026年5月29日起已停止受理新申請。
「民泊收入一律算雜所得」：國稅廳2018年的說明以自住住宅為前提，原則上區分為雜所得（雑所得）；將投資用公寓用於家主不在型民泊的所得區分，該說明沒有直接回答，須向稅理士確認。

下一步怎麼判斷？

先查該戶所在的區市與用途地域，對照當地條例，計算一年實際能營業的日數。
取得該棟公寓的規約與使用細則，並向管理組合確認是否有禁止民泊的決議。
決定選擇哪條途徑：可營業日數太少時，比較旅館業許可、特區民泊或1個月以上的一般租賃，各自條件向受理機關確認。
取得已在經營民泊的物件，簽約前確認申報狀況與當年度已用日數；特區民泊則確認認定能否延續。
安排已登錄的住宅宿泊管理業者；在京都市、豐島區另選任住在日本的代理人，並確認定期報告由誰提出。

一戶能否經營民泊、一年能經營多少天，取決於其用途地域、該棟公寓的規約與當地條例。如果不確定你持有或考慮取得的住宅適用哪些規定，可以將地址與規約提供給問問宅點。民泊或出租後的成本、租金回報與稅務，見主文看日本租金回報前，先理解房客來源、空置率、管理成本與城市差異。

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日本民泊與短租問答 FAQ

買下已在經營民泊的日本公寓，180日會重新計算嗎？

不會。180日按申報住宅計算，更換經營者時，同一年度的日數照樣通算；一年指每年4月1日正午至翌年4月1日正午。接手前，須先向受理申報的機關確認已用日數。

業主住在海外，可以自己經營民泊嗎？

可以申報，但讓人住宿期間不在場，原則上須委託已登錄的住宅宿泊管理業者。京都市、豐島區另要求在日本沒有住所的經營者，就每一戶選任住在日本的代理人。

按月出租日本公寓，就不受旅館業法管嗎？

未必。未滿1個月的出租原則上判斷為旅館業；1個月是判斷目安。東京都中央區規定，未對外明示以1個月以上為前提，或反覆提前結束的，仍屬旅館業。

名詞小詞典

住宅宿泊事業（住宅宿泊事業）：以住宅收費讓人住宿、一年不超過180日的事業，俗稱民泊，採申報制。
旅館業（旅館業）：收費讓人住宿的營業，包括旅館・飯店、簡易宿所與下宿營業，須取得許可。
特區民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）：在國家戰略特區內、經認定後不需旅館業許可的外國旅客住宿設施。
住宅宿泊管理業者（住宅宿泊管理業者）：受屋主委託管理民泊住宅、向國土交通大臣登錄的業者。
家主居住型／家主不在型（家主居住型／家主不在型）：自治體用語，指讓人住宿期間屋主在場或不在場。
用途地域（用途地域）：日本按土地用途劃分的區域類別，各地條例以此劃定民泊的限制區域。
拘禁刑（拘禁刑）：2025年6月1日起取代「懲役」的刑罰名稱。
過料（過料）：豐島區條例對違反區域與期間限制所定的金錢罰則。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據住宅宿泊事業法、旅館業法、國家戰略特別區域法等日本法令，以及觀光廳、厚生勞動省、國土交通省、國稅廳與東京都各區、京都市、大阪市、福岡縣、福岡市的官方文件；原文為日文，中文由宅點譯寫。
以下結論由官方文件歸納，官方沒有直接作此表述：「超過180日不再屬於住宅宿泊事業、可能須取得旅館業許可」，依據是法律以一年不超過180日定義住宅宿泊事業，而罰則條文中沒有以日數為要件的罰則；「福岡的官方說明中沒有限制條例」，僅查閱福岡縣與福岡市的相關頁面，未逐條查閱例規集。
未能確認的事項：大阪市既有特區民泊由新所有人承接認定的做法、大田區特區民泊的受理期限、大阪府內大阪市以外的特區狀況、京都市條例之後有無改正；在日代理人的要求，本文只查閱京都市與豐島區的規定。
仍在變動的規定：豐島區的限制自2026年12月16日起施行，區內另有後續檢討會議；千代田區的改正只適用2026年7月1日以後的申報。厚生勞動省問答與福岡市頁面仍使用舊稱「懲役」，本文依現行條文使用「拘禁刑」。
本文未涵蓋消防、建築基準、都市計畫等申報前的其他手續、宿泊稅、簡易宿所許可的設施要件，以及民泊用住宅的固定資產稅。