外國人在越南賣房：買家、流程、稅費與資金匯出

本文是宅點百科越南房產系列的一篇，整理外國屋主出售越南公寓時會遇到的規定，寫給住在台灣或香港、在越南（以胡志明市為主）持有公寓、正在考慮出售的讀者。

先講答案：外國屋主可以在持有年期內出售越南的房子，買方可以是越南人、海外越南人，也可以是另一位外國人。賣方要負擔的主要稅負是轉讓價格的2%個人所得稅；賣房所得的越南盾，依法可以換成外幣匯出越南，但銀行會逐筆審核文件，當年購屋資金怎麼匯進來，往往決定日後匯不匯得出去。人不在越南，也可以委託他人出售，只是授權文件要先辦好認證。

外國人可以把越南的房子賣掉嗎？可以賣給誰？

可以。依住房法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15），外國個人持有越南住房最長50年，自核發權狀之日起算，有需要可以延長一次、最長再50年，持有年期必須記載在權狀上。在年期屆滿前，屋主可以親自或委託他人，把房子出售或贈與給有資格在越南擁有住房的人；年期屆滿仍未出售或贈與，房子會歸為公有財產。

這裡說的權狀，是粉紅簿／房屋所有權證書（sổ hồng）。出售前，先把權狀上的核發日期與到期日看清楚。

買方是誰，會影響對方取得的權利，也會影響賣方要辦的手續：

買方	能不能買	買方取得的年期	賣方要多做的事
越南公民	可以	完整屋主權利，不受外國人年期限制	無
海外越南人（具越南國籍）	可以	完整屋主權利，不受外國人年期限制	無
另一位外國人	可以，須簽約時持附越南入境章的有效護照	現行法條未明寫，待確認	簽約前查配額，簽約後3個工作日內通報

賣給另一位外國人時，新買方是取得權狀上剩下的年期，還是重新起算50年，現行住房法與第95/2024號法令（Nghị định 95/2024/NĐ-CP）條文未明寫，待確認；越南媒體在2026年5月的問答中採「剩餘年期」的說法。這一點可以向土地登記辦公室（Văn phòng đăng ký đất đai）或公證處確認。

賣給外國人還有配額問題。同一棟公寓，外國組織與個人合計最多只能擁有住宅單位總數的30%；多棟共用裙樓時，按每一棟分別計算。賣方在簽約前，須先查詢房子所在地省級住房管理機關入口網站上的配額資訊；簽約後最多3個工作日內，要以電子郵件和書面，把買方姓名與房屋地址通報該機關。超出配額的交易不具法律效力，主管機關不會核發權狀，賣方還要賠償買方損失。

另一個方向的限制也要知道：一般來說，外國人向越南個人購買公寓，實務上難以進行，因為主管機關尚未建立確保30%上限的管控機制。所以手上持有的外國人配額單位，買方範圍包括其他外國人。

買方類型、配額查詢與住房法修正草案的進度，詳見越南房子賣給越南人還是外國人？配額、持有年期與簽約前查詢。

從找買家到過戶，要經過哪些步驟？

出售前，先確認房子符合可以交易的條件。住房法第160條要求：有權狀、所有權沒有爭議或訴訟、仍在持有年期內、沒有被查封，也沒有被法院或主管機關採取緊急或禁止措施，並且不屬於已有收回土地決定或拆除通知的情形。

接下來的順序大致如下：

簽定金協議：定金（đặt cọc）一般為合約金額的5%至10%，比例可以約定。買方違約可能失去定金，賣方違約一般須返還雙倍定金。
賣給外國人時查配額：簽約前查省級入口網站。
公證買賣合約：住房法第164條規定，買賣合約須經公證或認證，自完成公證或認證時生效。公證在公證處（Phòng/Văn phòng công chứng）辦理。
賣給外國人時通報：簽約後3個工作日內通報省級住房管理機關。
報稅與繳費：賣方申報個人所得稅，買方繳登記費。
辦理變更登記：依土地法（Luật Đất đai 31/2024/QH15）第133條，轉讓後30天內須向主管機關辦理變動登記，結果記載在原權狀上，或依需要核發新權狀。
收款與匯出：見下文。

公證時，賣方要準備的文件包括：公證申請單、合約草稿、身分文件（外國人用有效護照）、婚姻狀況文件（夫妻共有財產附結婚登記，個人財產附單身證明，已離婚附判決或決定），以及權狀。簽署前，公證人會要求出示正本核對；申請資料不清楚時，公證人可以要求說明，無法釐清可以拒絕公證。

如果權狀還沒有核發，情況不同。尚未發證的房子，只能在尚未向主管機關遞交權狀申請之前，轉讓整份買賣合約，而且合約不得有爭議、房子不得被查封或抵押；依不動產經營法（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15）第51條，開發商須配合轉讓，不得收取與轉讓相關的費用。實務上，沒有權狀的轉讓要先取得開發商同意與協助，合約才能公證。

市場面只補一句背景：CBRE 2026年第二季資料顯示，在利率維持高檔的情況下，胡志明市二手公寓的流動性放緩。本文不評估個別房子的價格或出售時機。

賣房要繳哪些稅和費用？

賣方的主要稅負，是轉讓價格的2%個人所得稅。2026年7月1日起，越南適用新的個人所得稅法（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15）與施行細則第253/2026號法令（Nghị định 253/2026/NĐ-CP）：

稅率：居民與非居民都是轉讓價格×2%。住在台灣或香港、一年在越南停留未滿183日、在越南也沒有登記住所或定期租約住所的屋主，依定義屬於非居民。
轉讓價格：以合約價格為準；合約地價低於官方土地價格表、房屋部分低於省級登記費計價標準時，以官方標準為準。
買方代繳：合約可以約定由買方代賣方繳稅，這時由買方辦理申報。

唯一住房免稅的條件是：在越南只擁有這一間住房、持有滿183日（自權狀核發日起算）、整間轉讓，並由賣方自行申報；預售屋（nhà ở hình thành trong tương lai）不適用。不過，非居民的外國屋主能不能適用這項免稅，現行法條未明寫，待確認：法律寫的是「個人」，但施行細則對非居民的條文沒有引用免稅條件那一條。

這一點要看你在越南是否算稅務居民，以及名下還有沒有其他越南房產。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

其他費用：

登記費（lệ phí trước bạ）：費率0.5%，由辦理過戶登記的買方繳納。
公證費：依財政部第257/2016號通知按房價分級計算，每件最高7,000萬越南盾（VND）；由誰支付由雙方約定，實務上多由賣方支付。
仲介費：一般為成交價的1%至2%，多由賣方支付，以雙方約定為準。

2025年7月，財政部曾提出改按每次交易獲利課20%的構想，同年送審版本已撤回，2025年12月通過的法律維持按轉讓價格2%。稅費的拆解與各項條件，詳見在越南賣房要繳多少稅？2% 所得稅、唯一住房免稅、登記費與公證費。

賣房的錢可以匯出越南嗎？

可以。第70/2014號法令（Nghị định 70/2014/NĐ-CP）第7條第3項規定，非居民以及在越南居住的外國人，有合法的越南盾收入時，可以購買外幣後匯出越南。

但能不能匯、要哪些文件，由經辦銀行依每筆匯款的實際、合理需要審核決定。越南國家銀行（Ngân hàng Nhà nước Việt Nam）2015年的公文指出，外國人買賣房屋只能以越南盾、透過銀行收付，可以開立越南盾帳戶收取賣房款，再向銀行購買外幣匯出；這份公文是為已廢止的舊法令而發，現在是否仍照此執行，現行條文未明寫，待確認。國家銀行也沒有公布專門針對賣房款的文件清單，以承辦銀行的書面清單為準。

實務上，匯出的關鍵是當年的資金紀錄。購屋資金若經持牌銀行、從本人海外帳戶匯入，並保留匯款單據、合約與完稅證明，出售時才有文件可依；當年若用地下匯兌、現金或第三方付款，日後匯出可能受阻。文件準備與容易卡關的地方，詳見越南賣房款怎麼匯出？法規依據、銀行文件與當年匯入紀錄。

人在台灣或香港，不能到越南簽約怎麼辦？

可以委託他人出售。住房法第20條明定，屋主可以親自或委託其他組織、個人出售房子。實務上的做法是簽一份經公證的授權契約（hợp đồng ủy quyền），授權範圍涵蓋簽定金協議與買賣合約、把款項收進屋主帳戶、報稅、辦理登記與交屋。

在海外簽的授權書，要先完成文件認證：

越南加入海牙認證公約：2026年9月11日起，越南與有適用關係的締約方之間流通的公文書，只需一張海牙認證（Apostille），取代過去的領事認證；非越南文的文件，須附依越南法律公證或認證的越南文譯本。
香港：公約適用於香港，香港文件以海牙認證辦理屬合理推論，越南主管機關未點名確認。
台灣：台灣不是公約締約方，在台灣簽的文件仍須走領事認證；越南駐台機構未公布這個方向的程序，現行法條未明寫，待確認，可向駐台北越南經濟文化辦事處確認。

認證路線與授權範圍，詳見人在海外怎麼賣越南房產？授權書、海牙認證與台灣文件的領事認證。

公寓的車位怎麼處理？

住房法第144條規定，機車、腳踏車停車位屬全體屋主共有；汽車位由公寓屋主購買或承租，買或租汽車位寫在公寓買賣合約裡，或另立合約。條文沒有說汽車位另外核發權狀。車位隨房子轉讓時要怎麼辦，現行法條未明寫，待確認，要看手上的車位合約。詳見越南公寓車位是產權還是使用權？怎麼跟房子一起轉讓。

委託出售之前，先備齊哪些文件？

權狀：核發日期、持有年期、登記的護照號碼、是否列有配偶。
房屋狀態：向開發商或管理單位確認沒有欠繳管理費、沒有抵押或已有塗銷安排、沒有爭議；車位文件與轉讓條件。
身分與婚姻文件：購屋時使用的護照；若已換發護照，公證處是否要求新舊護照一併出示，現行法條未明寫，待確認。婚姻狀況文件若在海外出具，要預留認證與翻譯。
資金紀錄：每一期購屋款的國際匯款通知、換匯水單、開發商收據與發票、越南盾帳戶對帳單、租金與已繳稅款紀錄，並先向打算使用的銀行索取書面文件清單。
簽約方式：決定本人到越南簽約，或簽授權契約；走授權的話，認證要提早準備。

想釐清你的情況

買方、稅負與匯出要看個人情況，宅點可以為你安排合適的專員協助。

問問宅點

海外大小事，先問問宅點！

宅點｜海外房產與全球生活第一站

以資訊與研究，陪你掌握新知、看懂變化。

海外大事電子報訂閱電子報 →

外國人在越南賣房 FAQ

外國人在越南的公寓，持有幾年後才可以賣？

住房法第20條的規定是：在權狀所載的持有年期屆滿前，屋主可以出售或贈與。持有時間長短會影響的是稅：唯一住房免稅要求持有滿183日，自權狀核發日起算。

越南的房子賣給外國人，對方能持有多久？

新買方是取得剩餘年期還是重新起算50年，現行法條未明寫，待確認；越南媒體問答採剩餘年期的說法。賣給越南公民或海外越南人，買方不受外國人年期限制。

越南賣房的2%稅，可以約定由買方付嗎？

可以約定。第253/2026號法令承認合約可約定由買方代賣方繳稅，這時以辦理所有權登記時為計稅時點，並由買方代為申報。法律上的納稅人仍是賣方。

業主人在香港，越南賣房款可以直接匯到香港帳戶嗎？

外國非居民有合法越南盾收入時，可以購買外幣後匯出越南。匯出前，銀行會依每筆匯款審核文件，收款帳戶與所需文件以承辦銀行的書面要求為準。

越南權狀還沒發下來，可以賣嗎？

可以轉讓買賣合約，但只限尚未遞交權狀申請之前，而且要整份轉讓、合約沒有爭議。開發商須配合轉讓，不得收取與轉讓相關的費用。

名詞小詞典

住房法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15）：規範越南住房持有、交易的法律，2024年8月1日生效。
粉紅簿／房屋所有權證書（sổ hồng）：越南的房地權狀，外國人的持有年期記載在上面。
公證處（Phòng/Văn phòng công chứng）：辦理買賣合約公證的機構，分公立與私立。
定金（đặt cọc）：簽約前買方付給賣方、確認交易意向的款項。
授權契約（hợp đồng ủy quyền）：屋主委託他人代辦出售的合約。
土地登記辦公室（Văn phòng đăng ký đất đai）：辦理房地變動登記的機關。
登記費（lệ phí trước bạ）：辦理所有權登記時繳的規費。
海牙認證（Apostille）：公約締約方之間證明公文書簽名與印章真實的單一認證。
越南盾（VND）：越南的法定貨幣。

資料說明

本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月8日。個人所得稅法與第253/2026號法令依英譯本，以越南官方現行規定為準。以下結論是條文沒有直接寫明、由查證歸納：外國人轉售給外國人時新買方的年期、非居民能否適用唯一住房免稅、國家銀行2015年公文是否仍被執行、香港文件以海牙認證辦理的可行性、台灣文件的領事認證程序、車位的轉讓方式，均列為待確認。定金比例、仲介費、資金紀錄與匯出卡關屬律師事務所或業者的實務說法。住房法修正草案在2026年10月仍在國會審議中，尚未通過，相關規定之後可能改變。