本文是宅點百科泰國房產系列的一篇，整理個人屋主出售泰國公寓時要繳的稅費、各項怎麼計算，並附一個試算例子，寫給住在台灣或香港、準備出售泰國公寓的讀者。賣房全程見主文外國人在泰國賣房：買家、流程、稅費與資金匯出。
為什麼賣房稅費容易算錯？
泰國賣房的稅費不是一個稅率乘上成交價。四項費用用的計算基礎不同：有的按官方評估價，有的按成交價與評估價取高者；持有時間有的按日計算，有的按曆年計算。網路上流傳的「個人賣方預扣1%」其實只適用公司賣方，舊指南寫的「3年內出售課特種營業稅」也已不正確，正確是5年。
先講答案：要繳哪幾項？
個人賣方在過戶當天，於土地廳（กรมที่ดิน）一次繳清以下費用：
- 過戶登記費：官方評估價的2%，買方是符合條件的泰國籍個人時降為0.01%。
- 特種營業稅（ภาษีธุรกิจเฉพาะ）或印花稅（อากรแสตมป์），二擇一：取得未滿5年出售課特種營業稅3.3%，滿5年改課印花稅0.5%，都以成交價與官方評估價取高者計算。
- 預扣所得稅（ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย）：以官方評估價為基礎，依持有年數計算。
法律沒有規定哪一項由誰付。習慣上過戶費雙方各半，特種營業稅或印花稅與預扣所得稅由賣方負擔，以買賣合約約定為準。所查資料未見泰國另設獨立的資本利得稅，賣房所得是透過這項預扣課稅。
過戶登記費怎麼算？什麼情況可以降到0.01%？
標準費率是官方評估價（ราคาประเมินทุนทรัพย์）的2%，不是按成交價。
內政部的公告規定，以下條件全部符合時，過戶登記費與同時登記的房貸登記費降為0.01%：
- 公寓位於已登記公寓管理法人的大樓；
- 成交價與官方評估價都不超過700萬泰銖，房貸金額也不超過700萬泰銖；
- 買方是泰國籍個人。
這項公告於2026年7月1日刊登皇家公報（ราชกิจจานุเบกษา），適用到2027年6月30日。外國買方不適用，須付全額2%。
公告的條件都在買方與價格，沒有限制賣方國籍，因此推論外國賣方把符合條件的單位賣給符合條件的泰國人，也可以適用0.01%；這是推論，待承辦土地廳確認。到期後是否再延長，要看屆時的決定。
特種營業稅還是印花稅？5年怎麼算？
取得未滿5年出售，課特種營業稅；滿5年，改課印花稅。兩者只會繳一種。
- 特種營業稅：稅基的3%，另加徵稅額10%的地方稅，合計3.3%。稅基是土地廳完稅陳述書（ท.ด.16）記載的成交價與官方評估價取高者，不扣除任何費用；附有抵押的房子，收入要加計抵押負擔。
- 印花稅：每200泰銖課1泰銖，即0.5%，個人賣方同樣按成交價與官方評估價取高者計算。
5年是日對日計算。從取得日算到過戶日；這和下一節預扣稅按曆年計算年數不同。例如2022年8月買、2026年10月賣，曆年跨了5個年度，但日對日尚未滿5年，仍要繳特種營業稅。
5年內出售的例外，包括依法徵收、繼承取得，以及作為主要居所、賣方名字已在戶籍簿（ทะเบียนบ้าน，Tabien Baan）登記滿1年的房子，另有其他例外。戶籍登記的1年可以分次累計；共有人各自判斷，負有納稅義務的人須自己登記滿1年；夫妻共同財產只要任一方登記滿1年即可。
外國人持有的黃色戶籍簿（俗稱黃簿）能否用來適用這項1年免稅，現行法條未明寫，待確認。稅務廳的條件是「名字登記在依戶籍登記法辦理的戶籍簿」，所查資料未見稅務廳對外國人的解釋，業者說法也互相矛盾。從未住過這間公寓、也沒有登記黃簿的賣方，不受這一點影響。
如果特種營業稅與印花稅都繳了，可以在繳納印花稅之日起10年內，向地區稅務局以 ค.10 表申請退還印花稅。
預扣所得稅怎麼算？
個人出售購入（不是繼承或受贈）的房子，預扣所得稅分五步計算：
- 以官方評估價為「售價」：用過戶當日土地登記收費所用的官方評估價，不論實際成交價多少。
- 扣除定額費用：依第165號皇家敕令（พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 165），按持有年數扣除，餘額為淨所得。
- 除以持有年數。
- 套用個人所得稅累進稅率。
- 乘回持有年數，即應繳稅額。
| 持有年數 | 1年 | 2年 | 3年 | 4年 | 5年 | 6年 | 7年 | 8年以上 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 扣除比例 | 92% | 84% | 77% | 71% | 65% | 60% | 55% | 50% |
賣方能舉證實際費用較高時，可以改按實際必要費用扣除。
持有年數按曆年計算：從取得的那一年算到過戶的那一年，未滿一年以一年計，超過10年以10年計。
現行累進稅率（2017稅年起）：淨所得15萬至30萬泰銖5%、30萬至50萬10%、50萬至75萬15%、75萬至100萬20%、100萬至200萬25%、200萬至500萬30%、500萬以上35%。稅率表上第一級0至15萬泰銖標示為免稅，依據是第470號皇家敕令。
第一級0至15萬泰銖在賣房預扣中是否計稅，現行法條未明寫，待確認。稅務廳的舊計算範例註明，出售不動產的預扣稅不享第一級免稅（當時第一級為10萬泰銖）；業者文章有的從第一泰銖起按5%計算，有的套用0%。下方試算例兩種讀法都列出；實際金額可用稅務廳的試算程式，或請承辦土地廳預估。
上限20%：非以營利為目的取得的房子，預扣稅計算結果不得超過「售價」的20%。這裡的「售價」是指官方評估價還是合約成交價，現行法條未明寫，待確認。
預扣可以是最終稅負。非以營利為目的取得的房子，賣方可以選擇不再併入年度申報；5年內出售、已繳特種營業稅的賣方，只要不申請退稅或抵稅，也不必併入申報。非居民只就泰國來源所得課稅，出售泰國房產屬於泰國來源。
賣方是公司時算法不同：買方按成交價與官方評估價取高者預扣1%。
例如：一間曼谷公寓的試算
以下是假設的例子，不是任何真實個案，實際稅額以土地廳過戶當日的計算為準。
前提：曼谷某公寓單位，2022年8月購入、2026年10月出售；合約價600萬泰銖、官方評估價450萬泰銖；個人賣方、香港居民、從未登記戶籍簿；購入取得，不是繼承或受贈。
| 項目 | 算式 | 泰銖 |
|---|---|---|
| 預扣稅持有年數 | 曆年2022至2026年 | 5年 |
| 是否滿5年（日對日） | 2022年8月至2026年10月，未滿 | 課特種營業稅 |
| 特種營業稅 | 3.3% × 6,000,000（取高者） | 198,000 |
| 印花稅 | 已課特種營業稅 | 0 |
| 預扣稅：扣除後淨所得 | 4,500,000 ×（1−65%） | 1,575,000 |
| 預扣稅：每年平均 | 1,575,000 ÷ 5 | 315,000 |
| 預扣稅：每年稅額（第一級不免稅） | 300,000 × 5% ＋ 15,000 × 10% | 16,500 |
| 預扣稅 | 16,500 × 5 | 82,500 |
| 預扣稅（若首15萬泰銖免稅） | （150,000 × 5% ＋ 15,000 × 10%）× 5 | 45,000 |
| 過戶費（買方是外國人） | 2% × 4,500,000 | 90,000（各半為45,000） |
| 過戶費（買方是符合條件的泰國籍個人） | 0.01% × 4,500,000 | 450 |
20%上限是120萬泰銖（以評估價計為90萬泰銖），兩種基礎都高於試算稅額，上限不發生作用。
賣方依慣例負擔特種營業稅、預扣稅與一半過戶費時：賣給外國人約325,500泰銖；賣給符合條件的泰國籍個人約280,725泰銖。兩個數字都未含仲介費，預扣稅採第一級不免稅的讀法；若首15萬泰銖免稅，預扣稅少37,500泰銖。第一級是否計稅，現行法條未明寫，待確認。
換兩個條件看看：
- 2019年購入（曆年8年、日對日超過5年）：特種營業稅198,000泰銖改為印花稅30,000泰銖。預扣稅變成450萬 × 50% ＝ 225萬，÷ 8 ＝ 281,250，× 5% ＝ 14,062.5，× 8 ＝ 112,500泰銖（若首15萬泰銖免稅為52,500）。預扣稅較高，但省下的特種營業稅更多。
- 同一曆年買入又賣出（1年）：預扣稅＝450萬 × 8% ＝ 360,000，300,000 × 5% ＋ 60,000 × 10% ＝ 21,000泰銖（若首15萬泰銖免稅為13,500）；特種營業稅198,000泰銖照繳。
在這個例子裡，特種營業稅是金額最大的一項；是否已滿5年，要用取得日與過戶日日對日確認。
這一點要看你的取得日期、是否登記過戶籍簿，以及買方的身分。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。
還有哪些稅費要留意？
- 土地與建築物稅：每年的持有稅，2020年起施行；過戶前應先結清欠稅，雙方如何分攤寫進合約。
- 租稅協定：香港與泰國的避免雙重課稅協定規定，轉讓位於泰國的不動產所得，可由泰國課稅。台灣與泰國之間也有避免雙重課稅協定，不動產轉讓收益的條款本輪未讀原文，待確認。
- 租賃權：持有的若是租賃權而不是產權，轉讓時的特種營業稅、預扣稅與登記費怎麼算，現行資料未明寫，待確認。
- 2026年的變動：所查稅務廳資料未見2026年對這幾項稅的算法作出修改；變動的是過戶費減免的期限。
賣房的其他步驟，例如找買家、簽約與匯出，回到主文外國人在泰國賣房：買家、流程、稅費與資金匯出；賣給泰國人或外國人對過戶費的影響，見泰國公寓賣給泰國人還是外國人？49% 配額、買方 FET 與對價格的影響。
想釐清你的情況
稅費要看持有時間與買方身分，宅點可以為你安排合適的專員協助。
泰國賣房稅費 FAQ
泰國個人賣房的預扣稅是1%嗎？
不是。1%只適用公司賣方；個人賣方以官方評估價為基礎，依持有年數扣除、平均後套用累進稅率，再乘回年數。
業主在泰國持有滿5年再賣，可以省哪一項稅？
日對日滿5年後，不課特種營業稅3.3%，改課印花稅0.5%；預扣所得稅仍要繳，持有年數越多，扣除比例越低。
外國人賣房給泰國人，過戶費可以用0.01%嗎？
公告條件只看買方與價格，推論可以：買方須是泰國籍個人，成交價與評估價都不超過700萬泰銖；這是推論，待土地廳確認。
名詞小詞典
- 官方評估價（ราคาประเมินทุนทรัพย์）：土地廳收取登記費、計算預扣稅所用的官方價格。
- 特種營業稅（ภาษีธุรกิจเฉพาะ）：取得未滿5年出售時課徵的稅，合計3.3%。
- 印花稅（อากรแสตมป์）：不課特種營業稅時改課的稅，0.5%。
- 預扣所得稅（ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย）：過戶時在土地廳預先扣繳的賣房所得稅。
- 完稅陳述書（ท.ด.16）：土地廳記錄成交價、作為計稅依據的表單。
- 戶籍簿（ทะเบียนบ้าน，Tabien Baan）：戶籍登記簿；外國人的是黃色封面，俗稱黃簿。
- 皇家公報（ราชกิจจานุเบกษา）：泰國刊登法令與公告的官方公報。
資料說明
本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月8日。特種營業稅、印花稅與預扣稅依泰國稅務廳（กรมสรรพากร）網站的泰文原文與第 ป.100/2543 號令；0.01%過戶費依媒體全文轉載的內政部公告與律師事務所說明。以下結論是條文沒有直接寫明、由查證歸納：預扣稅第一級是否計稅、20%上限的計算基礎、黃簿能否適用1年免稅、0.01%過戶費對外國賣方的適用、租賃權轉讓的稅費、台泰協定的不動產條款，均列為待確認；「未見另設資本利得稅」「2026年未見修改」是查無結果的歸納。試算例是宅點依上述規定所做的假設計算。過戶費分擔慣例屬業者整理。
參考資料
泰國稅務廳－出售非繼承取得不動產的預扣所得稅 ／ 泰國稅務廳－出售不動產的特種營業稅計算 ／ 泰國稅務廳－印花稅計算 ／ 泰國稅務廳－第 ป.100/2543 號令 ／ 泰國稅務廳－第165號皇家敕令 ／ 泰國稅務廳－個人所得稅累進稅率表 ／ 泰國稅務廳－出售不動產稅額計算範例 ／ 泰國稅務廳－法人出售不動產的預扣所得稅 ／ 泰國稅務廳－Personal Income Tax ／ 曼谷商業新聞－內政部降低登記費公告刊憲 ／ Tilleke & Gibbins－Thailand Extends Reduced Property Transfer and Mortgage Registration Fees ／ 香港稅務局－香港與泰國全面性避免雙重課稅協定 ／ 經濟部 InvestTaiwan－新南向國家投資環境（泰國） ／ PropertySights－Property Withholding Tax ／ The Thaiger－Foreigner’s guide to selling property in Thailand
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務方面的個別建議，試算例只為說明算法。資料查核日期為2026年10月8日。稅率與減免可能更新，以泰國主管機關現行公告與土地廳過戶當日的計算為準。
