本文是宅點百科泰國房產系列的一篇，整理外國屋主出售泰國公寓時，買方是泰國人或外國人各有什麼條件、配額怎麼運作，寫給住在台灣或香港、以外國人配額持有泰國公寓、準備出售的讀者。賣房全程見主文外國人在泰國賣房：買家、流程、稅費與資金匯出。
為什麼買方身分會影響賣房？
外國人在泰國持有公寓，受公寓法（พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522）的配額與付款規定限制。這些規定管的是買方：買方是泰國人，配額與外匯付款的要求都只適用外國買方；買方是外國人，就要符合配額與付款證明的條件。賣方的文件、過戶費與可以接觸的買方範圍，都會因此不同。
先講答案：兩種買方差在哪？
兩種買方都可以。賣給泰國籍個人，對方的資格條件較單純，這筆出售會釋出大樓的外國人配額；在條件符合時，過戶費還可以降到0.01%。賣給另一位外國人，配額隨單位一起移轉，但買方須以外幣自國外匯入購屋款，賣方則要向管理法人申請外國人配額證明。
| 賣給泰國籍個人 | 賣給外國人 | |
|---|---|---|
| 配額 | 只適用外國買方，出售後釋出配額 | 配額隨單位移轉，大樓外國人比例不變 |
| 買方付款 | 只適用外國買方 | 須以外幣自國外匯入，取得外匯紀錄 |
| 賣方要多備的文件 | 無欠費證明 | 無欠費證明＋外國人配額證明 |
| 過戶費 | 符合條件時0.01% | 2% |
49%配額怎麼算？
同一棟公寓由外國人持有的面積，合計不得超過全部單位總面積的49%（公寓法第19條之2）。計算的是面積，不是戶數。
外國人要持有公寓單位，也須符合公寓法第19條的資格，包括取得永久居留者、依投資促進法居留者，以及把外幣匯入泰國、或從非居民泰銖帳戶或外幣帳戶付款的外國人。一般外國買方是以最後這一款取得資格。
過戶時，土地廳（กรมที่ดิน）會查核四項：配額證明、外匯匯入證明、無欠費證明，以及雙方的身分文件。配額證明與無欠費證明都由公寓管理法人（นิติบุคคลอาคารชุด）核發。
賣給外國人：買方要準備什麼？
外國買方要有大樓的配額空間，並以外幣自國外匯入購屋款。這筆匯款的紀錄是外匯交易表（FET，舊稱 ท.ต.3），每筆匯入5萬美元以上（或等值外幣）由銀行出具；低於門檻時，以入帳通知加銀行確認函代替。這個門檻屬銀行實務，不是條文。
買方的外匯證明是土地廳過戶時查核的項目之一，匯款名義或用途不對都可能卡關。所以合約可以把「買方取得配額與外匯證明」寫成過戶條件，並寫清楚未能取得時的處理方式。
配額已滿的大樓怎麼辦？大樓外國人持有已達49%時，土地廳不會再登記新的外國人永久產權購買；業者整理列出的第一個選項，就是向現有外國屋主購買二手單位，因為配額隨單位移轉。不過，已滿額大樓裡外國人之間的轉手能否順利登記，現行法條未明寫，待確認，業者說法也不一致。收外國買方的定金前，先向管理法人與土地廳確認。
這一點要看你的大樓目前的外國人持有比例，以及你的單位是否登記為外國人配額單位。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。
賣給泰國人：有什麼好處與限制？
賣給泰國籍個人時，買方的配額與外匯付款要求都只適用外國買方，賣方只要準備無欠費證明。過戶費方面，公寓的成交價與官方評估價都不超過700萬泰銖、房貸也不超過700萬泰銖時，過戶登記費降為0.01%，適用到2027年6月30日；超過700萬泰銖，或買方是外國人，就是2%。公告的條件沒有限制賣方國籍，推論外國賣方也可適用，待土地廳確認。過戶費怎麼分擔，見在泰國賣房要繳多少稅？過戶費、特種營業稅或印花稅、預扣所得稅怎麼算。
賣給泰國人之後，這個單位的外國人配額就釋出了。
配額單位會影響價格嗎？
所查資料只有業者報導，沒有官方或系統性的數據。有業者報導，普吉島需求高的項目中，外國人配額單位的成交價高於條件相同的泰國人配額單位。另一方面，泰國不動產事務局（AREA）總裁 Sopon Pornchokchai 表示，達到49%上限的公寓項目數量有限，外國人購買占去年公寓購買總數不到20%。
這兩點合起來看：配額單位對外國買方的意義，取決於你的大樓是否接近49%。宅點不對個別單位作價格判斷，大樓目前的外國人持有比例，可以向管理法人查詢。
75%配額與99年租約通過了嗎？
還沒有。2024年6月21日的報導指出，內閣指派內政部研究修改公寓法，把外國人持有上限由49%提高到75%，並修改土地法讓外國人承租土地最長99年。截至2026年10月8日，49%配額沒有改變，所查資料也未見相關法案送入國會或刊登皇家公報。
目前仍以49%配額為準；公寓的租賃權最長登記30年，30年後的續約只是契約約定，不一定成立。賣房的規劃，以現行規定為準。
下一步怎麼判斷？
先向管理法人確認兩件事：大樓目前的外國人持有比例，以及你的單位登記為外國人配額單位。接著看買方是誰，再決定合約要加哪些條件。出售前的文件清單見泰國賣房前的文件清單：產權狀、無欠費證明、配額證明、黃簿。
想釐清你的情況
買方條件要看大樓配額，宅點可以為你安排合適的專員協助。
泰國公寓賣給誰 FAQ
泰國公寓外國人賣給外國人，會占用新的配額嗎？
不會。配額隨單位移轉，大樓的外國人持有比例不變；但大樓已達49%時能否登記，現行法條未明寫，待確認。
賣給泰國人，過戶費一定是0.01%嗎？
要看條件：買方是泰國籍個人，成交價與官方評估價都不超過700萬泰銖、房貸也不超過700萬泰銖，適用到2027年6月30日。
泰國物業的外國人配額已經提高到75%了嗎？
還沒有。2024年內閣指派研究修法，截至2026年10月8日，49%配額沒有改變，也未見相關法案送入國會。
名詞小詞典
- 公寓法（พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522）：規範公寓持有與外國人配額的法律。
- 外國人配額：同一棟公寓外國人持有面積的上限，目前為49%。
- 公寓管理法人（นิติบุคคลอาคารชุด）：每棟公寓的管理單位，核發配額證明與無欠費證明。
- 外匯交易表（FET，舊稱 ท.ต.3）：銀行證明外幣自國外匯入並兌換成泰銖的紀錄。
- 泰國不動產事務局（Agency for Real Estate Affairs，AREA）：泰國的不動產研究機構，其總裁的說法見本文。
資料說明
本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月8日。公寓法各條依律師事務所的條文整理。以下結論是條文沒有直接寫明、由查證歸納：配額已滿大樓的外國人之間轉手能否登記、0.01%過戶費對外國賣方的適用，列為待確認；「未見75%法案」是查無結果的歸納。配額隨單位移轉、配額單位的價格報導，屬業者說法；AREA 的說法依媒體轉述，報導未標明日期。75%配額與99年租約仍在研究、沒有定案，之後可能改變。
參考資料
Tilleke & Gibbins－Inheritance of Condominium Units by Foreigners in Thailand ／ ThaiLawOnline－Condominium Act B.E. 2522 (1979) ／ ThaiLawOnline－Condominium Juristic Person ／ ThaiLawOnline－FET Form Thailand ／ 曼谷商業新聞－內政部降低登記費公告刊憲 ／ Thai PBS World－Foreigners to be allowed to own 75% of units in condominium projects ／ The Nation－foreign condo quota debate ／ The Thaiger－What Thailand’s foreign quota means for buyers ／ The Thaiger－Foreigner’s guide to selling property in Thailand
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律或不動產交易方面的個別建議，也不是對任何單位的價格判斷。資料查核日期為2026年10月8日。配額與過戶費規定可能更新，以泰國主管機關現行公告為準。
