房東一年能加幾次租？雪梨、墨爾本每 12 個月最多一次，七地加租規則有何不同

本文由宅點整理，比較雪梨、墨爾本、香港、台灣、新加坡、馬來西亞與中國大陸的加租規則（台灣多稱調漲租金），寫給住在這些地方、正在考慮到海外租屋或持有海外房產的讀者。

房東一年能加幾次租？雪梨、墨爾本一般是 12 個月 1 次

截至 2026 年 10 月 31 日的官方資料，雪梨與墨爾本的加租規則一般限定每 12 個月最多 1 次，但通知期和固定租期內的條件不同。其他地方要分別查看適用規定與租約約定。

同樣是房東提出加租，最值得先確認的未必是加多少，而是什麼時候該查什麼。在雪梨、墨爾本，收到通知時要檢查加租間隔和通知程序；在香港一般住宅、新加坡私人住宅、馬來西亞，簽約及續約前確認調租條款尤其重要。

本文重點

誰需要留意：在雪梨、墨爾本租屋或準備前往的讀者，住在香港、台灣、新加坡、馬來西亞、中國大陸的租屋族與房東，以及持有海外出租房產的人。
收到加租通知時：雪梨、墨爾本一般每 12 個月最多加 1 次，雪梨至少提前 60 天書面通知，墨爾本至少提前 90 天並使用法定表格；香港劏房規管租賃也有特定的調租規則。
簽約及續約前：香港一般住宅、新加坡私人住宅、馬來西亞的官方資料未見統一的加租次數、通知期及幅度規定，更要提前確認租約怎麼寫。
租期內與租期屆滿時：台灣與中國大陸有租期內的限制，但不能直接推論到期之後的安排，仍要查看適用規定及雙方約定。

雪梨、墨爾本：一年最多一次，收到通知還要檢查什麼？

澳洲的租屋規則按州而定。本文只涵蓋雪梨所在的新南威爾斯州，以及墨爾本所在的維多利亞州，其他州要另外確認。

兩地的次數相同，差別在三件事。下表依新南威爾斯州政府與維多利亞州法規、消費者事務局的官方資料整理：

要看什麼	雪梨	墨爾本
通知	至少 60 天，書面，可以用電子郵件	至少 90 天，法定表格
固定租期內	可以加，同受 12 個月限制；租約開始後首 12 個月不得加	不得加，除非合約寫明金額或計算方法
認為加太多	收到通知後 30 天內向新州審裁處（NCAT）申請	通知後 30 天內申請租金評估，以市場範圍判斷

差別會直接影響租約安排。假設你在雪梨簽了 2 年固定租約，2025 年開始。滿 12 個月後，房東如提出加租，仍須提前至少 60 天書面通知，但不必等 2 年期滿。同樣的情況在墨爾本，合約沒有寫明金額或計算方法的話，租期結束前不得加租。

收到通知後，先算日期。雪梨未滿 60 天、墨爾本未滿 90 天或未用法定表格的通知，都要先問清楚。維州的 90 天是 2025 年 11 月 25 日起的規定，舊資料寫的 60 天已不適用。依維州《Residential Tenancies Act 1997》第 44 條，違反該條規定的加租無效。

金額方面，兩地官方資料都未列上限。認為過高可以依當地程序提出申請，但申請不代表加租一定會被調整，這也與法定上限是兩回事。墨爾本也要留意判斷標準：負擔不起不是有效理由；2026 年 3 月 31 日起，主管機關判斷是否過高時可以考慮更多因素。

維多利亞州消費者事務局加租官方頁面節錄，寫明 2025 年 11 月 25 日起通知期由 60 天改為 90 天，固定租期內不得加租，除非租約另有條款 — 圖：維多利亞州消費者事務局官網截圖節錄（查閱 2026-10-31）

舊租約另有規定，先看租約開始日：

雪梨：2024 年 12 月 13 日前開始、未滿 2 年的固定租約，合約沒有寫明金額或算法就不能加；有寫明就照合約，可能一年不只一次，合約也寫明生效日時不必另發通知；租期結束後回到 12 個月規則。
墨爾本：2019 年 6 月 19 日前開始的固定或定期租約，官方頁面寫的間隔是 6 個月；2019 年 6 月 19 日或之後才轉為定期的，是 12 個月。

七地加租規則，關鍵是什麼時候該查什麼

把七地放在一起看，最有用的問題是：這次加租，有沒有符合當地規則和租約約定？而這件事要在哪個時間點確認，各地不一樣。下面的分法是閱讀順序，不是法律分類，也不代表哪裡的保障比較好。

面對加租該在什麼時候查什麼的示意圖：收到通知時查雪梨、墨爾本與香港劏房規管租賃；簽約續約前查香港一般住宅、新加坡私人住宅與馬來西亞；租期內與租期屆滿分開看台灣、中國大陸與上海 — 圖：宅點整理（示意圖）

收到加租通知時：雪梨、墨爾本、香港劏房規管租賃有寫明的次數、程序或上限，通知本身就要對照。
簽約及續約前：香港一般住宅、新加坡私人住宅、馬來西亞未見法定限制，合約寫了什麼特別重要。
租期內與租期屆滿時：台灣、中國大陸的重點在租期內的限制，租期內的規定不能直接套到到期之後。

七地加租規則比較表：次數、通知與租期限制

金額要分開看。本文查到的官方資料中，寫明加幅上限的只有香港的劏房規管租賃，最高 10%；雪梨和墨爾本管的是次數和通知期，官方資料未列每次可加多少。

下表整理各地官方資料。「未見」表示官方資料中沒有看到相關規定，不等於法律已確定沒有，說明見文末。

地區	一年可加幾次	通知期	租期內調租規則	金額上限
雪梨（新南威爾斯州）	12 個月最多 1 次；租約開始後首 12 個月不得加	至少 60 天，書面	可以，同受 12 個月限制（2024 年 12 月 13 日前開始、未滿 2 年的租約另有規定）	官方頁面未列上限；認為過高可在 30 天內向審裁處申請
墨爾本（維多利亞州）	12 個月最多 1 次	至少 90 天，法定表格	不可以，除非合約寫明金額或計算方法	法律未規定可加多少；認為過高可申請評估，以市場範圍判斷
香港（一般住宅）	未見法定限制	未見法定加租通知期	未見統一規定，要核對合約	未見上限
香港（劏房規管租賃）	4 年週期內，只有第二期可加 1 次	第二期開始前的第二個曆月內提出	各期租賃期間不得加租；第二期開始時可依規定調整	不超過官方租金指數變幅，最高 10%；指數下跌須減租
台灣	未見法定次數限制	未見法定加租通知期	不可以（住宅租賃定型化契約應記載事項）	由雙方約定；土地法 10% 上限不適用於租賃住宅
新加坡（私人住宅）	未見法定限制	未見法定加租通知期	未見統一規定，要核對合約	未見上限
馬來西亞（吉隆坡）	未見法定限制	未見法定加租通知期	未見統一規定，要核對合約	未見上限
中國大陸（全國）	未見全國次數限制	未見全國規定	不得單方面隨意提高	未見全國上限
中國大陸（上海）	1 年以上租約每年只能調整一次，合約另有約定時從其約定	未見規定	不得單方面提高	未見常設上限；租金明顯上漲時政府可限定租金或漲幅

香港、新加坡、馬來西亞：別等收到加租通知才看合約

本文查閱的官方資料中，未見這三地一般住宅有統一適用的加租次數、幅度或通知期規定，這不代表可以認定沒有其他適用限制，也不代表房東隨時可以加。租約期內能否加租，要看合約怎麼寫。簽約前就要確認租期內能不能調整、何時調整、怎麼通知、怎麼計算。

香港一般住宅：私人住宅租金交由市場決定（立法會 2020 年 12 月研究報告）。常被提到的「年租半年、月租一個月」，是合約沒有寫明時的終止租約通知期，與加租無關。

新加坡私人住宅：新加坡地產代理理事會（CEA）說明，雙方可以自由協商租約條款，官方範本只是指引，不是強制。組屋（HDB）不在本文範圍。手上的合約要逐條看。

馬來西亞：馬來西亞國家銀行 2017 年第四季季報指出，當地沒有專門規管住宅租賃市場的法律，吉隆坡也未見專屬規定。2026 年 8 月 10 日的政府媒體報導顯示，《Residential Tenancy Act》仍在「計畫起草」，沒有給出時間表。法律一旦推出，規則可能改變，簽長約或持有出租房產的人值得持續留意。

台灣與中國大陸：租期內和租期屆滿要分開看

台灣：《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》應記載事項第四點規定，出租人於租賃期間不得藉任何理由要求調漲租金。個人房東使用住宅租賃定型化契約，也要看這一套。適用範圍要看清楚：《租賃住宅市場發展及管理條例》第 4 條排除供休閒或旅遊、由政府或其專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理，以及租期未滿 30 日的租賃，轉租另有專用的定型化契約規定。

到期重新約定時，金額由出租人與承租人約定（條例第 6 條），加租次數與通知期目前未見法定規定。常被提到的「申報總價年息 10%」是土地法第 97 條的規定，不適用於租賃住宅。合約如果寫「每 6 個月調整一次」，地政司的簡報把這句話列為舊版契約的寫法，對照現行版本是不得調整。

中國大陸：《商品房屋租賃管理辦法》規定，合約期內出租人不得單方面隨意提高租金水平，適用範圍是城市規劃區內國有土地上的商品房屋。全國層面未見加租次數、漲幅或通知期的規定，2025 年 9 月 15 日施行的國務院《住房租賃條例》也沒有寫。

香港劏房、上海：別把一般規則套用到所有租約

香港劏房規管租賃：劏房是把一間住宅分隔成多個小單位出租，法源是《業主與租客（綜合）條例》第 IVA 部。一般住宅的做法不能套用：

週期：4 年一個週期，分為 2 年加 2 年，租期內不得加租。
第二期：加幅不得超過全港私人住宅租金指數的變幅，最高 10%；指數下跌時，租金至少減同一百分比。可加的百分比以差餉物業估價署公布為準。
房東：須在第二期開始前的第二個曆月內，以表格 AR1 提出要約。未依時提出或要約不合規定，視為已提出要約、房客已接受，租金按第一期最後應繳的租金計算；管制百分比是負數時仍須調低。
房客：接受要約須在第一期屆滿前簽署表格 AR1 並交回房東，否則視為拒絕，不獲第二期，須在第一期屆滿時遷出。

香港差餉物業估價署的劏房規管租賃次租期要約重點圖解，說明業主提出要約、要約期、續期租金受管制與未提出要約的後果 — 圖：香港差餉物業估價署官網圖解截圖；圖中「業主」即房東，「次租期」即第二期（查閱 2026-10-31）

《簡樸房條例》（第 658 章）規管的是居住標準、登記與認證，官方頁面沒有寫它管租金。

上海：規定比全國具體。租期 1 年以下應一次約定租金；租期 1 年以上每年只能調整一次，但合約另有約定時從其約定；合約期間出租人不得單方面提高。租金明顯上漲或可能明顯上漲時，政府可依法採取漲價申報、限定租金或漲幅等措施，出租人應執行，這是可以動用的工具，不是常設上限。

如果是海外房東：預期租金能否調整，也要在簽約前確認

調租安排要在簽約時就想好。墨爾本的固定租期如果想保留加租空間，合約要寫明金額或計算方法。如果要在同一天生效，墨爾本的通知要比雪梨早 30 天發出，形式也不同：雪梨可以用電子郵件書面通知，墨爾本須用法定表格。委託當地仲介管理時，簽約前問清楚加租通知由誰負責、何時發出。在看合約的地方，加租的時間、幅度與通知方式要寫進租約。

簽約前、租期內、收到通知後：加租條件檢查清單

這份清單是初步檢查，不能判定個案，實際情況要對照適用規定和你的合約。

簽約前

當地有沒有法定的加租次數、通知期或上限？
租約有沒有寫租期內能不能調整、何時調整、怎麼計算？
續約時租金怎麼定、誰要先提出？

租期內

目前在固定租期內嗎？租約何時開始、上次調整是什麼時候？
雪梨留意 2024 年 12 月 13 日前開始的舊短約，墨爾本留意 2019 年 6 月 19 日前開始的舊租約。

收到通知後

這次加租，有沒有符合當地規則和租約約定？
通知天數、形式和間隔對不對？
雪梨、墨爾本認為加太多，30 天內要提出申請。

加租規則常見問題

雪梨房東一年可以加幾次租？

一般 12 個月最多 1 次，租約開始後首 12 個月不得加，須提前至少 60 天書面通知。2024 年 12 月 13 日前開始、未滿 2 年的固定租約另有規定。

墨爾本房東一年可以加幾次租？

一般 12 個月最多 1 次，須提前至少 90 天以法定表格通知。2019 年 6 月 19 日前開始的固定或定期租約，官方頁面寫的間隔是 6 個月；2019 年 6 月 19 日或之後才轉為定期的，是 12 個月。

雪梨和墨爾本的加租規則，固定租期內可以加嗎？

雪梨可以，但受 12 個月限制，2024 年 12 月 13 日前開始、未滿 2 年的固定租約另有規定。墨爾本不得加，除非合約寫明金額或計算方法。

香港加租有上限嗎？

一般住宅未見法定上限，加租要看租約怎麼寫。劏房規管租賃在租期內不得加租，第二期加幅受官方租金指數限制，最高 10%，指數下跌時須減租。

台灣房東可以在租期內調漲租金嗎？

住宅租賃定型化契約應記載事項規定，出租人於租賃期間不得藉任何理由要求調漲租金。租金金額由雙方約定，土地法第 97 條的申報總價年息 10% 不適用於租賃住宅。

新加坡、馬來西亞加租要提前多久通知？

兩地官方資料都未見法定的加租通知期，主要看合約。馬來西亞的《Residential Tenancy Act》在 2026 年 8 月 10 日的報導中仍處於計畫起草階段。

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各地的加租規則與合約寫法都會影響租屋和出租的安排。如果你正在比較不同地方的租屋條件，或考慮在海外持有出租房產，可以到問問宅點提出你的情況。

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資料說明與重要聲明

本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務或投資建議。資料查閱日期為 2026 年 10 月 31 日；本文內容截至 2026 年 10 月 31 日，各地規定與官方數字會變動，以官方最新公告與你手上的合約為準。

「未見」指官方資料中沒有看到相關規定，不代表已窮盡所有法規，香港一般住宅、台灣、新加坡、馬來西亞與中國大陸的加租通知期尤其如此。台灣未逐一清查各縣市自治法規，定型化契約的內容依行政院網站刊載的現行版本（最近一次修正為 2025 年 4 月 18 日），簽約時要對照最新版本。馬來西亞的法案是否已在 2026 年 10 月 5 日至 12 月 8 日的國會會期提交，資料未能確認。中國大陸的兩部辦法未見廢止紀錄，但不能完全排除近年調整；上海的價格干預措施目前是否啟動，也未確認。香港劏房第二期的百分比以差餉物業估價署公布為準。