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「牛津」已成為一個不可忽視的選項
引言：在當前的時刻考慮房地產投資配置時，無論最終決策如何，「牛津」已成為一個不可忽視的選項。 這就像你無法忽略人工智慧(AI)的存在一樣。
最近，無論是哪一產業，都能感受到全球經濟轉型的巨大動力。 隨著人工智慧開發的加速，未來經濟的雛形正逐漸顯現。 彭博資訊（Bloomberg Intelligence）的分析師Mandeep Singh在一份報告中預測，AI產業可能在未來十年內以42%的速度擴張，預計到2032年，全球生成式AI市場規模將擴大至1.3兆 美元。 這種趨勢甚至影響到週期較長的房地產市場：例如台灣的新竹、日本熊本的菊池郡等與AI相關的地區，房價增長了 10至 20%，這與當前加息環境下相對平靜的房地產市場，形成了鮮明的對比。
在英國，也有與AI密切相關的地區，如先前文章提到的「劍橋」，以及本介紹的「牛津」。 牛津大學以其人文學科而聞名，無論是現代語言、文學，或是培養出26位英國首相的政治學及經濟學（PPE），看似與AI無直接關聯。 但事實上，牛津正處於AI發展的另一端，蓄勢待發，站在風口之上。
牛津乘接 AI 時代，新經濟風口
近期，NVIDIA的執行長黃仁勳提出了一個引人深思的建議，他鼓勵父母重新考慮對子女教育的期望，特別是在鼓勵他們主修程式設計方面。 他認為，隨著人工智慧(AI)編程技術的迅猛發展，這一領域已經變得越來越易於入門並逐步普及化。 因此，現在是時候考慮轉向更專業的學科，尤其是生命科學。
生命科學是一個廣泛的領域，涵蓋如生物工程、遺傳學、病毒學等多個專業。 在過去，這些領域的實驗往往需要耗費大量的時間和金錢。 然而，隨著人工智慧技術的加持，這些研究的進展以用年來計算推進的速度。 疫情期間的疫苗研發就是AI與生命科學合作的典型例子，這不僅加速了疫苗的研發進度，也讓生命科學成為了公眾關注的焦點。
到2022年，生命科學市場的規模已達到驚人的2.83兆美元。 隨著全球人口逐漸老化，這一行業的規模預計將進一步擴大。 在這方面，而牛津便是生命科學權威及產業的代名詞。
牛津生命科學全球的位置
牛津在全球生命科學領域的地位不僅在學術上居於領先位置，而且在科技創新和企業發展方面也展現了其卓越的實力。 根據QS學術排名，牛津的生命科學學科在全球排名第二，並且在全歐洲排名第一，展示了其在學術研究領域的頂級水平。 此外，全球創新指數（Global Innovation Index, GII）的報告也進行了類似的分析，將牛津評為英國三大關鍵科技（Science and Technology, S&T）集群之一，在全球範圍內，牛津大學在科技 生態系中排名第三，並在全球百強排名中排名第五。
牛津：學術與創新科技的融合典範
牛津的卓越不僅止於學術研究，該地區還孕育了多家著名的生物技術公司。 例如，Vaccitech 是一家專注於開發免疫治療疫苗的生物技術衍生公司，該公司的技術成為了牛津-阿斯利康COVID-19疫苗的基礎。 另一個例子是 Nanopore Technologies，該公司開發了一種便攜式USB DNA定序技術，進一步推進了生物技術的應用和便利性。
牛津郡不僅在科技創新上表現卓越，根據PitchBook Data的融資數據顯示，該地區擁有一個廣泛的產業生態系統，其中大部分企業已進入融資的第四輪或更高階段。 這顯示大多數牛津的初創企業已經進入了一個成熟階段，準備擴張新市場、進行收購或考慮上市。 牛津在全球生命科學領域的領先地位，不僅是基於其學術成就，還得益於其創新的科技應用和強大的企業發展能力。
牛津就業市場的轉型
牛津的科學研究發展對於該地區房地產市場的影響顯著，尤其是透過促進專業人士就業機會的提升。 根據統計局的資料，2022年牛津的就業職位達到了122,000個，其中從事教育和社會工作的比例最高，分別佔31.1%和18.9%。 值得關注的是，科學研究相關職位佔比達到了9.8%，即大約12,000人，這是自2015年以來的最高比例。
進一步觀察從2017年至今各行業職位的增減情況，牛津整體職位數增加了4,000個。 其中，社會工作、教育和科學研究相關領域的職位總共增加了大約9,000個。 相對地，製造、建築、運輸等行業的職位則減少了5,250個。 這些數字反映出近5年來牛津經歷了職位轉移，尤其是教育、社會工作和研究相關領域的轉移。
需求與供給失衡：推動租金牛津上漲
隨著牛津職位的增加，對住宅的需求自然上升，但是該市的房產供應並未能與需求增長的速度保持同步。 2016年，牛津市政府在「牛津地方規劃2036」中計劃到2036年將建造10,884套新房屋。 然而，到了2024年的最新《2040年地方規劃》修訂版中，預計新建房屋的數量被下調至9,612套。 自2016年以來，僅3,780套新住房完成交付，以每年472套的交付速度計算，到2040年時將面臨2,000套的供應缺口。
在這種一房難求的背景下，牛津區內的租金自然水漲船高。 2024年，牛津私人住宅的平均租金達到了1,655英鎊，年增長率為5.7%。 雖然這一增長率低於東南地區的8.2%，但考慮到東南地區平均租金僅為1,272英鎊，牛津的租金漲幅在基數效應下顯得更為顯著。 在不同類型的物業中，一房公寓的租金上漲最為明顯，成長率為6.1%，而四房或以上住宅的平均租金上漲率則為4.6%。
租金上漲的趨勢也蔓延到了大學宿舍領域，2023年，大學宿舍的平均租金大幅上漲了8.62%。 其中，像聖彼得學院(St Peter’s College)的租金漲幅甚至達到了12%。 此外，值得一提的是，即便是 Social housing，其租金在1月也宣布提高了7%，這是史上最大的漲幅。
除了住宅，牛津實驗室及辦公大樓同樣出現短缺，據金融時報報導，英國生命科學領域的投資每年增長 35%，牛津地區增長了 50% ，文引用知識經濟的房地產顧問公司 Bidwells 研究總監 Sue Foxley 表示；「短缺情況比她以前見過的更嚴重，許多公司被迫租賃辦公室和其他商業空間，然後將其改造成實驗室。」
「Oxford North」：解決牛津居住和科研需求的創新舉措
為了因應牛津在科學研究、商業及居住方面的迫切需求，牛津聖約翰學院的開發公司Thomas White Oxford與其住宅合作夥伴The Hill Group，推動了一項創新的開發計畫－「Oxford North」大型發展計劃。 這個計劃旨在建立一個結合科學研究、辦公和生活的大型發展計劃，不僅包括第一批實驗室和技術辦公空間，總面積達到64英畝（約25萬平方米），將建設新的公園、餐飲場所以及480套新住宅。
牛津市的發展長久以來受到諸多限制，尤其是由於綠地改變用途政策的緩慢進展，加之牛津大學持有市內主要土地，公有土地稀缺，這些因素一直阻礙新的發展計劃的實施。 近期，市政府為解決住房問題，提出在離牛津市5英里的Kidlington公墓旁建造488套新住宅的計劃，卻遭到居民的強烈反對，這一事件凸顯了牛津市在土地資源上的緊張局面 。
「Oxford North」大型發展計劃的推出，不僅有望緩解這一壓力，而且填補了市場對於科研、商業和居住需求的空缺。 這項計畫的實施，加上，牛津學術上的影響力，預計將對牛津市的發展產生深遠的影響。正如網頁所提到：「 Accelerate discovery for local and global life sciences companies.」「Oxford North」將會成為全球的焦點。
資料來源：
. 英國劍橋Cambridge「新視角」由大學城到新經濟社區
. Nvidia’s AI ambitions in medicine and health care are becoming clear
. Oxford ranked third most intensive science and innovation cluster in the world
. 10 Oxford companies changing the world
. Oxford council approves maximum social housing rent rise
. 500 new homes in Kidlington to be decided by Cherwell District Council
. Lab space shortage threatens life science boom in Oxford and Cambridge
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