房產顧問機構 Charter Keck Cramer 指出，澳洲聯邦政府（Albanese Government）5 月預算案調整負扣稅、資本增值稅處理，並限制自管退休金（self-managed super funds，SMSF）投放房產放貸，恐令新公寓供應減少、推高租金與樓價——與政策原意背道而馳。該機構最新《State of the Market》報告涵蓋 2026 年上半年，指「先建後售」（Build-to-Sell）公寓板塊已面臨「持續且加劇的逆風」，成因是建築成本高企與項目財務可行性偏弱；報告並稱政府「未能以實證為基礎、真正理解對新屋市場的衝擊，作出正確決策」。
報告核心質疑在於政府假設投資者離開現樓市場後，會「一對一」轉投新建公寓。Charter Keck Cramer 認為投資者反而會「全面重新考慮所有投資決定，包括轉投其他資產類別」；且新公寓轉售時稅務優惠即消失，這項劣勢市場或會提前定價，令新公寓更難出售。
報告對 SMSF 放貸新規的批評最為尖銳，稱之為「基於不完整數據作出的判斷錯誤」。該機構根據與房產估價師的討論估算，SMSF 投資者約佔墨爾本、布里斯本期樓買家的 20% 至 30%，而這批買家「現已實質消失」，威脅開發商達到預售門檻以取得建築融資的能力——布里斯本部分項目已在尋找替代銷售渠道。Charter Keck Cramer 呼籲政府將新建公寓排除於擬議的 SMSF 放貸限制之外。
參考資料
Australian Property Update〈Federal tax changes risk worsening apartment shortage〉
