英國電信 (BT) 辦公樓——位於倫敦Croydon的 Delta Point 大樓，曾在《蝙蝠俠—夜神起義》電影中作為哥譚綜合醫院出鏡，現在每天都有上千人睡在這裡。
這不是拍電影續集，而是這座辦公樓已經被改成了有 404 套公寓住宅大樓，成為了倫敦辦公樓改建成住宅標誌性建築。
近年，倫敦寫字樓改建成住宅案例越來越多，到底發生了什麼？CBRE 深入分析這一特殊現象背後深層次動因，並推出重磅報告《倫敦辦公樓向住宅轉型：機遇與挑戰》。
本文目錄
報告要點
1、倫敦住宅奇缺是改建推手
- 新建住宅供不應求，過去十年總計缺 9 萬套住房，2025 年前預計缺 15 萬套以上
- 目前住宅報建處於 2010 年以來最低水準，2023 年上半年新申請數量處於歷史最低水準，比上一個低谷還低 40%
- CBRE 預計 2023 年至 2025 年間每年交付住宅數量約為2 萬套，僅為目標數量 60%
- 預計倫敦住宅現有庫存兩年將售罄，加上已批待建，新房也估計僅夠賣六年
2、辦公樓改住宅機遇與挑戰並存
- 混合辦公普及、能耗要求提高等迫使一些辦公樓不得不改建
- 近期倫敦市中心辦公樓空置率為5%，是疫情前兩倍多
- 改建前景可觀，目前二手空置辦公樓可改建近8 萬套住宅
- 政府已為辦公樓改建推出許可開發權 (PDR)等優惠
- 仍存在所有權複雜、樓宇結構、法規限制、經濟適用性等挑戰
3、這些區域值得留意
- 在過去三年中，Lewisham, Kingston Upon Thames, Redbridge, Havering, Bromley 新建房屋還不到目標一半
- CBRE 估計，Kingston Upon Thames, Sutton 和金融城等地新房三年內會售完
住宅奇缺令辦公樓改住宅大有可為
按理說，千年商都倫敦公司林立，辦公樓需求強大。為什麼近年辦公樓改建會蔚然成風呢？
CBRE 分析大量資料後發現其背後推手就在於：倫敦住宅太缺了。就目前新建住宅來說，交付數量始終未能實現政府預定目標，供應始終無法滿足需求。
根據住房、社區和升級部 (DLUHC) 資料，在過去十年中，倫敦淨交付了 32.2 萬套住宅。但同期需要 41.3 萬套住房，缺口約為 9 萬套。
正在報建住宅情況更糟糕，創下了歷史新低，這也意味著未來住宅更短缺。
住宅開發研究領軍機構 Molior 表示，倫敦住宅報建已降至 2010 年以來最低水準。特別是，住宅報建數量在 2023 年上半年創歷史新低，同比下降了 60%。此外，2023 年上半年獲得許可數量同比減少了 50%。
CBRE 預計， 2023 年至 2025 年間每年交付房屋數量約為 3.2 萬套，僅為倫敦計畫目標 60%。2012 年至 2025 年期間累計缺超過 15 萬。
供應短缺下，倫敦住宅非常搶手，銷售週期非常短。
CBRE 分析表明，當前住宅存貨預計會在兩年售罄，加上已批待建，全倫敦新房預計六年左右將賣完。
辦公樓改為住宅機遇多多
和住宅異常搶手不同，近些年來寫字樓可謂是冰火兩重天，迫使不少辦公樓業主瞄準了將其改建為住宅良機。
首先，是多重因素迫使業主不得不考慮改造辦公樓。
第一，越來越多辦公樓用戶注重環保，一些老舊寫字樓備受冷落。CBRE 2023 年用戶調查發現， 55% 受訪者認為可持續性是選擇辦公樓時最重要因素，大公司中這一比例更高達 64%。
第二，疫情令混合辦公模式越來越歡迎，辦公樓使用率受到擠壓。CBRE 最近歐洲辦公室用戶調查發現，理想工作模式是遠端工作和辦公室工作能平等分配。CBRE 全球生活-工作調查也發現，近三分之二英國員工更喜歡混合工作形式，這令一些辦公樓長期空置。根據 CBRE 資料，2023 年第二季度倫敦市中心辦公室空置率為 8.5%，是疫情前 2019 年底兩倍多。
第三，新法規也迫使一些辦公樓不得不改造。正在草擬最低能效標準 (MEES) 要求，所有商業建築到 2030 年 EPC 評級必須至少達到 B 級能耗等級，到 2027 年達到 C 級才能出租。
目前，英格蘭和威爾士約 90% 辦公樓 EPC 評級低於 B。在倫敦市中心，這一比例更低，只有 85% 左右，這相當於有 1.66 億平方英尺辦公樓能耗不達標。能耗不達標辦公樓升級費用可能會讓不少業主望而卻步。
CBRE 估計，從現在到 2027 年，到期倫敦市中心辦公樓租約中，升級將花費近 3.7 億英鎊。這只占不合規辦公樓 7% 左右，如果要升級倫敦市中心所有辦公樓，花費可能超過 50 億英鎊。一邊是寫字樓不景氣，一邊是升級要花錢。業主自然要掂量升級改造後用途。
其次，在住宅緊缺倫敦，將辦公室改建成住宅備受市場和消費者歡迎。
CBRE 2023 年英國投資者意向調查中，近三分之一受訪者表示住宅是他們主要投資目標，遠遠領先其他類型物業。CBRE 住宅研究主管斯科特·卡博特 (Scott Cabot)表示，當前市場狀況使得辦公室改建成為辦公樓業主主要考慮因素”。他強調：“從 2022 年初到 2023 年 5 月末，有總值約 13 億英鎊倫敦市中心寫字樓庫存已被收購，目的是將其轉換為其他用途，還有更多待售。”
最後，政府也為改造辦公樓大開綠燈。
改造長期空置辦公樓能激化社區活力，比起拆除重建更環保。因此得到了政府的大力支持。2013 年，政府推出“許可開發權”（PDR）規定，允許任何面積不超過 1,500 平方米商業建築不需要事先規劃批准就可改變用途，這令到改造更方便快捷，花費更少，大大促進了小型辦公樓改造。
2015 年以來，倫敦通過 PDR 改造住宅就有 21,000 套，相當於在此期間新增住宅 8%。為促進辦公樓改建，政府還將目前 PDR 面積限制標準增加一倍至 3,000 平方米，這將讓更多辦公樓都能走上這條改造“快車道”。
改建仍有不少挑戰
雖然辦公樓改建成住宅前景可觀，但仍有不少挑戰，短期內倫敦住宅短缺情況仍難以改變。
第一，辦公樓所有權複雜。大部分是多業主多租戶，部分空間空置並不代表整個建築物空置，這增加了改建難度。
第二，有些辦公樓先天不足，難以改造。例如，住宅對通風、採光有專門要求，有些辦公樓面積太大，無法為每一住宅單元都提供足夠光線和通風。有些辦公樓結構未達到住宅“負荷”要求，管道和供暖系統也難以升級。
第三，法規和規劃仍有障礙。例如目前政策規定，辦公樓必須掛牌出售至少 12 個月，仍然空置才能改變用途。一些地方，例如 Camden 和 Tower Hamlets 甚至規定要空置 24 個月才能改造，這大大增加了辦公樓改建為住宅成本和難度。
第四，經濟可行性也是一個挑戰。一般情況下，商業用途樓宇價值要高於住宅。儘管現在倫敦市中心寫字樓的價值較比 2022 年峰值下降了 15%，但兩者之間差距仍然存在。這也是目前近三分之二辦公樓改造成住宅，分佈在倫敦週邊原因。
最后，倫敦不少寫字樓是業主用作投資的，很多業主不在英國。自 2012 年以來，倫敦市中心寫字樓投資平均 70% 來自海外。這些業主和投資者可能不熟悉改造的法規和流程。如果沒有本地團隊，要順利改造難度不少。
這些改建樓大賣，未來這些地方值得關注
倫敦辦公樓改建為住宅的成功例子比比皆是。除了前文提及在影片《蝙蝠俠》出鏡的 Delta Point 大樓外，還有處於鬧市中心由二級保護建築維多利亞時期警察局改建而成Westbourne Grove，聖詹姆斯區的 Beau House 等等。Beau House 改建靈感來自男士時尚界最著名人物之一博·布魯梅爾 (Beau Brummell)，他的雕像與專案同位於 Jermyn Street 上。改建後八套豪華公寓典雅舒適，備受高端人士青睞。
近期熱銷一個例子是位於 Barnet的 Kingmaker House，項目位於新巴尼特火車站附近，方便到達倫敦市中心，改建後有 137 套公寓。這個項目成功之處還在於瞄準了建後出租市場，僅六周就全部出租。
Molior 統計發現，迄今為止，建後出租（build-to-rent）已占通過 PDR 改造房屋一半。CBRE 英國投資者意向調查也發現，計畫購買住宅受訪者中，近 75% 人表示建房出租是他們目標資產。辦公樓改建成住宅後出租是趨勢之一。
至於區域，一些住宅供應嚴重不足地方，值得關注。
在過去三年中，倫敦只有六個行政區新建住宅達到或超過了計畫目標。其他行政區，尤其是 Lewisham, Kingston Upon Thames, Redbridge, Havering, Bromley 新建住宅還不到目標一半。
CBRE 估計，Redbridge, Kensington & Chelsea 以及 Enfield 等地新房供應量較多，而 Kingston Upon Thames, Sutton 和金融城等地新房僅夠銷售三年，值得留意。
CBRE 住宅董事總經理 Luke Mills 指出， “毫無疑問，倫敦需要更多住宅，越來越多辦公樓需要重新利用。因此，辦公樓轉變為住宅良機就出現了”。
