近期，英國工黨在地方議會選舉中大敗保守黨。預計2025年將舉行的下議院選舉將是近年兩黨選情最接近、競爭最激烈的一次。這兩年英國按揭利率和房租雙雙高漲，住屋問題成不少英國人的重點關注。為搶選票，兩黨紛紛出招，但這些招數真能解決問題？保守黨更計劃在今年秋季重推「Help to buy」計劃，究竟會給英國樓市帶來什麼影響？
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年輕人「上車」受阻影響民調
去年以來，為了抑制通脹，英國央行不斷加息，導致按揭利率高企。樓價堅挺，房租大幅攀升，加上薪金漲幅跟不上物價上升速度，荷包縮水，令到想買樓的買不起房，要租屋的付不起租金，住房問題越來越嚴重。
最新統計資料顯示：
- 樓價高企截至去年12月，首次置業者買樓的平均樓價為 245,958英鎊，比5年前高出近30%，倫敦首次置業的樓價已達 469,496英鎊。
- 房租飆升。截至2023年3月的一年內，倫敦租金上漲了4.8%，是自2013年1月以來的最高漲幅。倫敦租金也創下了 2,480英鎊的新紀錄，市中心的租金超過了3,000英鎊。
- 首次購房佔比下降。首次置業物業佔英國房地產銷售總額的比例，去年大幅下降了10%。
- 首次置業年齡上升。首次置業人士平均年齡已從2010年的31歲上升至2022年的33歲。
- 年輕人的房屋佔比下降。35歲以下的年輕人只擁有3,060億英鎊的房產，僅佔全國房屋總值的5%。
年輕人的住屋問題已成為社會熱點，更成了兩黨爭奪選民的主戰場。兩黨紛紛試水房屋政策搶民心。
辛偉誠上任後，穩健的財政政策受到市場認可，民意支持略有回升，但工黨在民意調查中一直保持著大約15% 的領先優勢。在工黨的步步緊逼下，五月初的地方議會選舉，保守黨失去1,000多個席位，工黨增加500多個席位後，成為地方議會的最大政黨，自2002年以來首次超過保守黨。工黨在四分之三的選區中的表現都優於保守黨。如果2025年的下議院選舉，維持相同比例的選民支持度，工黨可獲得36%下議院席位，保守黨可獲得29%。預計，下議院大選雙方選情將異常接近。工黨乘勝追擊，在媒體上放風，表示如果執政，將推出一系列新政，解決國民置業難題。這些政策包括：
- 恢復私營部門每年至少建造30萬套住房的目標
- 為首次置業人士提供全面的抵押貸款擔保計劃
- 本地首次置業者購買新建房產時，享有優先權，在規定期限內，新建物業只向首次置業人士出售，期限和起始時間可由地方政府自行制定
- 提高海外人士購買英國房屋時的印花稅
- 限制海外買家購買英國新建房產的比例，比如限制在50%以內
保守黨重新祭出「 Help to buy 」挽民心
「 Help to buy 」計劃自2013年推出，政府為首次置業人士提供樓價的20%（倫敦可達40%）為期五年的免息貸款，首次置業買定支付5%的首期，就可以成功購買指定新建物業。這項政策大幅降低置業門檻，讓許多英國人，尤其是年輕人能比較輕鬆地實現置業夢。2013年推出後，該計劃發放了超過375,654筆，總供236億英鎊的貸款，相等於37多萬人受惠於保守黨這項政策，成功購房。
可惜的是去年英國政壇動盪，卓慧思的財政政策讓政府債臺高築。加上利息，「 Help to buy 」290億英鎊的公共財政成本備受質疑，新財相為減少赤字不得不在去年10月財政案中，宣佈除威爾士以外，其他地方暫停這項政策。
問題的關鍵
兩黨的措施能解決英國人購房難題嗎？一言以蔽之，可能還是治標不治本。對於工黨限制海外買家的政策，CBRE 英國住宅主管 Luke Mills表示：「讓首置人士先買樓是出於好意，但通盤考慮就發現並不現實。因為開發商偏好在動工前出售一定比例的單位，而海外買家又佔了這些提前發售單位一半以上，限制海外買家的政策可能會減緩市內新建公寓的流動性」。而對於保守黨重新啟動「 Help to buy 」政策，前政府規劃顧問、倫敦政治經濟學院 LSE 名譽教授 Paul Cheshire 表示，該計劃不解決供應問題，只刺激需求，將提高房屋價格。
住房特別委員會主席、工黨議員 Clive Betts 表示，「 Help to buy 」計劃以前就抬高了樓價，接下來還會如此。他說：「把資金運用於刺激住房需求，而不是增加住房供給，只會抬高樓價。」要治本還得靠加大房產供應。但是 CBRE 的資料發現，近年新建物業已經嚴重不足，如果恢復「 Help to buy 」計劃，門檻降低會讓更多人入市，進一步推高樓價。
CBRE新建房屋資料包含「建造規劃」，更具前瞻性。數據顯示，去年最後三個月獲得規劃許可的住房項目，數量上已降至2006年以來的最低水平。倫敦的情況更嚴峻，CBRE資料顯示，在過去五年內，倫敦的新建住房申請、批准和動工年度平均數，都下降了50%以上。2022年，倫敦市中心的新建物業的申請和批准數量，都創下有史以來的最低記錄。一般來說，新建住屋要在開工後三年左右才完工。而自2018年以來，倫敦新建住房的開工率一直很低。也就是說，未來五年內倫敦的新建房屋供應仍然有限。
英媒也指出，去年保守黨取消每年建造30萬套住房目標後，到上個月為止，已經有55個地方當局放棄了原來的新建住房目標。3月份的資料顯示房屋建造出現了，自首次封城以來的最大降幅。預計，房屋建造將下降至二戰以來最低水準。兩黨目前釋出的房產政策都沒有聚焦房屋供應這個根本問題上。在供應不足，需求強勁下，未來幾年樓價看來將持續走高。
海外買家如何把握政策視窗期？
工黨的房產政策能否落地，還得看一年半載後的大選。但保守黨的「 Help to buy 」政策已是箭在弦上，不得不發。英媒披露，政府在今年春季預算案前就已經討論是否恢復「 Help to buy 」計劃，當時由於擔心會推高通貨膨脹，所以沒有立即實行。現在選情告急，時勢不同。一位政府高官告訴媒體，如果沒有首次置業的支持，保守黨就不能贏得下一次選舉。他說：「我們都知道業主更有可能投票給保守黨，我們不能把這個陣地讓給工黨。」一旦「 Help to buy 」計劃恢復，5%首付就能買樓，毫無疑問會讓更多本地首置人士有力入市，令到原本供應不足的房屋供求關係更加緊張，樓價進一步攀升。對海外買家來說，在政策恢復前的這幾個月，趁這些本地首次置業人士還未入市，現在買家議價能力稍強時入市，將是重要機會。
