2022年，倫敦新建物業銷售額增長11%，可見市場需求熾熱。在近期房地產市場，受到通脹加息而充滿不確定性下，對後市走向充斥各種猜測。CBRE 公佈最新報告，利用包括規劃、批准、動工等「物業前瞻性數據」，帶你洞悉未來倫敦新樓市場走向，在不確定中找到確定。
報告要點：
- 2022年，倫敦市中心新建物業獲批量創歷史新低
- 2022年，倫敦新建物業申請量創10年新低
- 倫敦新建「為租而建 Build To Rent」數量創新高，加劇自住房屋供應短缺
- 未來數年，倫敦尤其是市中心，新樓供應將持續緊張
- 新樓供應短缺下，環境好、交通便捷的都市重建項目更受歡迎
倫敦物業市場長期供不應求，在2022年情況進一步惡化
CBRE分析倫敦的規劃申請、獲得許可和新動工的新建物業資料後發現，2022年，倫敦的新建物業供應規模繼續縮小。提交規劃申請的專案數量只有 25,147項，同比下降28%，比2014年的峰值低50%。而獲得批准項目數量32,743項，同比下降3%。完成施工數量為 19,967項，同比下降 11%。
其中，2022年提交的規劃申請和獲得許可的專案總數，是近10年最低，除受疫情影響的2020年以外。在倫敦中心黃金地段（Kensington & Chelsea 以及 Westminster）供應不足情況比其他地區更加嚴重。
海外買家青睞配套齊全，具高生活品質的市中心黃金地段物業。去年，這些地段的新建物業價格和成交量都急升。
但最近五年，這些黃金地段新建物業的年度規劃申請、獲得許可和開工專案數量分別比前五年減少了62%、81%、56%。2022年，市中心黃金地段新建物業的規劃申請和獲批總數創下歷史最低紀錄。
新建「為租而建 Build To Rent」物業創新高，加劇自住房供應緊張
CBRE 仔細分析新建項目的類型後，還發現一個令供應更趨緊張的動向：「為租而建」BTR 的新建物業比例已經連續第三年增長。2022年，倫敦35%的私人住宅是 BTR，這是有史以來最高數字。十年前僅為6%。
另外，2022年 BTR 住宅的成交量和動工量也創新高。2022年，有7,198套 BTR 住房成交，創歷史新高。同時，動工的 BTR 項目也達四年來的最高水準。等同於，新建物業數量中越來越高比例是用於出租，能買來自住的項目越來越少。
由於疫情，租客更加注重個人空間和個人生活設施，BTR 住宅往往在設計建造時，已考慮到這些因素，所以比傳統私人住宅更能滿足租客的要求。
買家轉向小戶型
受到按揭利率高企和政府取消「幫助購房（Help to buy）」政策的影響，買家可負擔的物業總值下降，買家更偏向選擇小戶型，如 Studio 和1房房型。
「Help to buy」政策讓買家只需支付5%的首期，就可以獲得政府提供樓價20%（倫敦可達40%）免息貸款（為期五年）。
「Help to buy」政策實際時，買家能用較少的首付購買更大面積房屋。2022年10月「Help to buy」政策結束前，較大戶型的購買佔比逐年走高。一房及兩房的購買佔比從2018年的65%增長至2022年的85%，而小戶型的 Studio 銷售佔比則從2018年的12%，降至2022年的2%。在「Help to buy」政策結束後，CBRE 發現，越來越多買家受限於預算，只能選擇更小戶型的物業。
倫敦新樓供應未來仍然緊張
去年，由於按揭利率高企，給市場帶來了更多不確定性，房地產公司開建新項目更加謹慎。雪上加霜的是，去年底保守黨取消每年建造30萬套住房目標，部份原本規劃中的建案被擱置。
一般來說，專案開始動工到竣工需要3-5年，如果從申請規劃開始計則需更長時間。分析各項房地產開發前瞻性指標，如新建物業規劃申請量、及獲批量，每年分別下降28%和3%。可預料未來幾年，倫敦新建物業的供應量仍然緊張。
倫敦市中心黃金地段 Prime Central London 新建物業供需失衡
同樣道理，2018年以來，PCL 新建物業開工率一直很低，而未來五年供應仍然有限。去年創歷史新低的規劃申請量和獲批建案數量，此類前瞻性指標均預示，倫敦市中心的新建物業短缺，在未來仍將持續較長時間。
而且由於現時 PCL 新建物業庫存不足，未來的供應會更加緊張。目前PCL僅有416套完工待售的新建公寓，佔年度銷售額的70%左右。在新建案數量不足的情況下，可以說是賣一套少一套。
PCL 新建物業品質高，生活便利，吸引大量的利用當前匯率差價入市的海外買家。很多實力雄厚的海外買家更是直接現金購買，不受按揭利率影響。2022年第四季，海外買家就在PCL拿下超過三分之一的交易。
供應不足，需求強勁，黃金地段的新建物業價格將持續走高
Prime Central London – Fulham’s New Build Project
倫敦新樓銷售亮點，一類物業更搶手
CBRE早就發現，物業周邊環境是買家首要考量因素之一，所以經詳細規劃的都市再生區成買家首選。都市再生區(包括重建、改建或升級)物業價格，比所在的行政區樓價，年增幅平均高2.2%，最高可達5.8%。
都市再生區是 CBRE 2022年五大銷售主題之一。這些再生區擁有良好環境和社區配套，區內新建物業，在供應緊缺下，買家行動需更迅速。
金絲雀碼頭是著名的再生區，倫敦最受歡迎的居住地區之一。CBRE 2022年的十二個熱銷樓盤中，有三個在金絲雀碼頭。買家基於便利的金絲雀碼頭生活、工作和社交服務而選擇該區物業。
儘管最近部份企業轉向使用混合工作模式，但通往倫敦市中心的交通便捷性，仍然是買家選擇時的主要考慮因素。
在2022年的銷售中，新交通基礎設施帶動區域再生的影響，非常明顯。伊莉莎白線 Elizabeth line 分別在 Abbey Wood、West Ealing以及Slough建有車站，三地新建項目都從中受益。
