相信大部份香港業主也認知在港物業有樓契、公契等，中國國內物業有房產證，但都不太清楚流程和各種證，更別說在海外買樓了。上回已分享柬埔寨買樓流程，今天帶大家來認識一下，柬埔寨土地權，對於海外買家來說，這些問題及早瞭解，也能避免自己陷入被騙及金錢損失中。
柬埔寨買樓中的幾種證，主要就是三類：硬卡、軟卡和分契式產權。
土地證
柬越戰爭結束，柬埔寨1991年10月簽署了《巴黎和平協定》，整個國家從戰爭中漸漸平復，房地產也開始興起。這項土地證書是國家財政管理局於1989年6月至1993年間發行的，至現今依然被認為是合法有效的，可以用於轉讓交易。
房產證
1992年頒發的房產證，看上去比較老舊文件，如果沒有具體的照片和地圖，在實際辨識中會容易造成一些混亂。與LMAP（土地經營管理項目）產權類似，但不同的是這房產證是一種專有的形式。
房地產許可證
這類證書是由計劃部門簽發的衍生產權。若存在幾個人合伙購買同一塊土地時，一般投入資金最大的人可以持有地證，但為了證明其他合伙人也擁有其中部分土地產權，合伙人可以分別持有一份合法的證明。這也是為了避免持有地證者私吞整塊土地，城市規劃和建設推進的過程中，這種證明文件從1998年一至延用至今。
分契式產權
分契式產權主要是針對外國人的，即業主對土地並無所有權，只是購買了土地上的有限空間。
2010年柬埔寨通過了《外國人不動產產權法》，發佈了所有權法律條規，在柬埔寨的外國人也可享有某些特定房產產權。這些所有權僅限於已獲得分契式產權的大樓或建築。也為外國人投資進入柬埔寨房地產市場提供了便利。
簡單來說就是擁有多個業主的建築，某些部分是某個業主專有的（私人區域），某些部分是所有業主共有的（公共區域）；
分契式產權正在快速普及中，不僅適用於住宅樓，也適用於商用大樓以及合租的辦公樓。
硬卡
A) 不動產持有證書(或稱土地使用證書)
B) 不動產所有權證書(房屋使用證書)
由柬埔寨政府基於土地法所承認由國土部審核發放的產權持有形式，產權證由土地所在地省級地局委員簽發的正式不動產所有權證書，有國家級認證的土地詳細信息，是柬埔寨房產權中最強有利的形式，也是最好的土地產權。硬卡在土地交易過程中是比較安全有保障的。由柬埔寨中央政府發放的硬卡產權所有年限為永久產權。可抵押給銀行進行貸款。
2019年1月1日起，柬埔寨國土建設部門開始實施新規，頒發最新的硬卡。和舊版的硬卡相比，新款硬卡最主要的特徵是附帶有二維碼，這是為了保障不動產產權的合法性，避免引發土地糾紛，使市場更加規範。
軟卡
軟卡土地目前在束埔寨佔有很大的比例，特別是農業用地。一般軟卡土地不能用於銀行抵押貸款。由區政府或分區政府核發的軟卡產權，即以實際登記年限為準。
LMAP卡
柬埔寨最硬的房產證明，是最安全的產權形式。是柬埔寨國土、城市規劃以及建設部為確保土地產權安全而設立的。
在LMAP（土地經營管理項目）模式下，所有土地都必須註冊GPS坐標；
LMAP與周邊各方都能達成邊界協議，不存在邊界爭端。
辦理產權的流程：
一般該樓盤發展商會收取買家護照及所需證明文件，買家同時需支付辦理硬卡之繳納註冊稅 (購房合同房款的4%)及房地產稅為0.1%（根據柬過政府的規定計算），交由發展商當地代表律師審核證明資料以及高棉語翻譯，並向土地部門申辦。需時於單位成交後約6個月。產權文件是依土地法在地政機關登錄的憑證，並以官方良好硬質紙張及高棉語印制。
簡單來說，當地人購置排屋（連地），只有土地產權沒有建築物產權。外國人只可購買2樓以上產權，只登記建築物產權，沒有土地產權。持有(硬卡)房產證即完整產權，為永久產權也更安全及保障。外國人的權利與本地柬埔寨人完全一致，未來若改建也依房產證上的土地面積比例處理。
知道柬埔寨產權，便可安心在柬埔寨置業投資。所謂租樓看現在，買樓看將來，下回分享海外人最熱捧置業投資柬埔寨首都金邊的未來設施發展配套，為何吸引?
現任華域不動產有限公司董事
現任樂意物業顧問有限公司董事
多年香港工商舖代理經驗
柬埔寨金邊業主及資深投資者
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