Chara Hung 專欄：柬埔寨買樓開支費用及稅項

正計劃在柬埔寨首都金邊購買房地產置業的朋友，必需了解除了購入該樓宇價格以外，還有什麼開支費用或稅務呢？在此讓大家得悉多少。

當購買柬埔寨物業時，所牽涉的費用除了物業本身的金額之外，購入一手物業一般也是免佣金；另外，購入二手物業則需支付該物業價格約5％作仲介佣金(因市場不時調整)，這費用只是賣方或買方支付，或雙方各支付一半，暫時市場賣方支付為多，雙方需要清楚溝通，簽訂合約前作好協定。

當發展商通知買家收單位時間到了，發展商會發出物業最後一期供款通知外，每戶也可能預付一些費用: 大廈維修基金，作日後維修大廈公攤費用; 管理費按金、首月管理費、或水電按金等等。注意，不是所有發展商也有預付費用，也知道有發展商除了首月(每月)管理費外，也沒有預付費用，所以購入物業前，先行了解清楚。

收樓後，由發展商代為申請硬卡(永久產權文件)，一般交由發展商代表律師處理，買家申請硬卡時需一次性支付4％印花稅、律師費及政府部門行政費（約US$1000至1800，視乎市場不時調整收費）。申請需時約6至9個月。注意，當將來出售該物業時，需由當地律師處理法律文件手續，及支付4%過戶稅，買賣時清楚告知是否售價不包此4%過戶稅，由買方支付。

此外，業主每年9月30日之前需支付0.1％物業稅，該稅只限於樓價超過US$25000的物業；計算方式:以政府估值的80%減去US$25000(免稅額)乘0.1%，自己親身或委託人攜帶稅卡到銀行支付。本人已交兩年此物業稅，不到銀行也不知多少錢，當支付時才知道您猜不到那麼平宜，哈哈，不要問我多少錢呢，你試過便知道，平宜到您不信呢。

最後，您一定想知道當售出柬埔寨物業時，也需要交稅給政府嗎?與大部分外國大同小異，也需要交稅，但暫未真正實施。政府正考慮徵收資本利得稅(CGT)，即是出售資本產生收益按固定稅率20%徵稅，本由2020年4月通過頒佈及該年7月實施，由於新冠病毒疫情，一再推遲實施，最新公告將延期至2024年1月1日。從表面上看，應繳稅佔了賣樓收益的很大一部分，但納稅人可以使用兩種方法在費用方面考慮合理避稅，非常重要，大家應注意。

1、實際費用扣除方法

出售樓價減去所有費用(包括購入成本、利息、律師費、登記稅、仲介佣金、裝修費、廣告費等)，以得出餘額的 20% 將作為應繳的資本利得稅。這種方法對於大量支出成本，並預計利潤較微薄的物業賣家來說是有益的。

例子：

陳大文以US$ 230,000出售他幾年前以US$100,000購入的物業。他有保留重要文件，詳細說明他在購入及翻新物業方面的費用，如下：

登記稅：US$4,000; 貸款利息：US$5,000; 貸款管理費：US$800; 裝修費US$38,000;

連最初購入樓價，總費用US$147,800; （銷售價格 – 總費用）US$ 82,200; 應付資本利得稅（20%）, US$16,440

2、基於定額的扣除方法

出售樓價減去出售價格的80%，作為資本收益，其中 20% 就是應繳的資本收益稅。這種方法對於低買高賣的業主非常有利。

例子：

陳大文同樣以US$ 230,000出售他幾年前以US$100,000購入的物業，並這種定額的扣除方法徵收資本利得稅的方法。

銷售價格US$230,000 減去售價的 80% (即是US$184,000); 資本收益US$46,000; 資本利得稅（20%）

應付資本利得稅（20%）, US$9,200