杜拜房東賣房能不能要房客搬走？法律的答案是要提前 12 個月書面通知
杜拜房東賣房而要收回房屋，依 2008 年第 33 號法令修訂的杜拜租賃法第 25(2) 條，必須在收回日之前至少 12 個月通知房客，通知並須經公證處（Notary Public）或掛號信送達；而且這只適用於租約期滿之後。租約期內把房子賣掉的，依 2007 年第 26 號法令第 28 條，新屋主接手做房東，租約照舊走到期滿。
這個問題之所以年年重複出現，是因為杜拜租賃市場流動性高、房產轉手頻繁。2026 年 9 月 20 日，阿聯酋英文報章 Khaleej Times 的法律問答專欄又刊出一則讀者提問：房客在杜拜租屋，房東突然說要把房子賣掉、要求他搬走，想知道房東依法要提前多久通知、租約還沒到期能不能被要求搬走、房子連同租約一起賣掉的話新屋主是不是就變成自己的房東。回答的是杜拜執業律師 Ashish Mehta。
本文把杜拜租賃法規中與「被要求搬走」有關的條文整理成一份可以對照使用的指南，所有規定均以杜拜法律正本（Dubai Legislation portal）為準。
本文重點
- 誰需要留意：在杜拜租屋居住或工作的人、準備到杜拜長住的人，以及在杜拜持有出租房產、想了解自己能不能收回房屋的屋主。
- 最關鍵的規定：租約期滿後，杜拜房東只能用四個理由收回房屋，而且不論哪一個理由，都必須在收回日之前至少 12 個月通知房客，通知還要經公證處或掛號信送達。
- 第二個關鍵：杜拜房東賣房不等於租約作廢。只要租約有確定期限，新屋主就是接手做你的房東，租約走到期滿為止。
- 最容易踩雷的地方：租約沒有向 RERA 登記（Ejari），發生爭議時司法機關不得受理。
杜拜房東能要求房客搬走的情況：期內與期滿兩套規則
杜拜的租賃關係由 2007 年第 26 號法令規範，並經 2008 年第 33 號法令修訂。談到杜拜房東能不能叫房客搬走，要先分清楚兩種情況：租約還在期內，和租約期滿之後。兩者適用的條文不同，理由清單也不同。
租約期滿後：只有四個理由，且須提前 12 個月通知
第 25(2) 條的條文用的是「only if」——期滿後杜拜房東可以請求收回房屋的理由是窮盡列舉，只有下表四項。以下四項全部出自 2008 年第 33 號法令修訂後的第 25(2) 條：
| 理由 | 條文 | 附帶條件 |
|---|---|---|
| 拆卸重建，或加建新結構致房客無法使用 | 第 25(2)(a) 條 | 房東須取得主管機關許可 |
| 房產需要修復或全面維修，房客佔用期間無法施工 | 第 25(2)(b) 條 | 須有杜拜市政府出具或認證的技術報告 |
| 房東本人或一等親自住 | 第 25(2)(c) 條 | 房東須證明名下無其他合適房產 |
| 房東想賣出該房產 | 第 25(2)(d) 條 | 條文未附加其他條件 |
四個理由共用同一條通知規定：房東必須在收回日之前至少 12 個月通知房客收回理由，而且通知必須經公證處（Notary Public）或掛號信送達。條文對送達方式寫得很死，這一點是實務上最常出問題的地方——口頭告知、WhatsApp 訊息、電子郵件、仲介轉達，都不符合條文要求的送達方式。
租約期內：理由完全不同，而且不包含「要賣房」
第 25(1) 條處理的是租約還沒到期、房東就要求收回房屋的情形。以下各項同樣出自 2008 年第 33 號法令修訂後的第 25(1) 條：
| 情形 | 寬限或門檻 |
|---|---|
| 房客未付租金 | 收到通知後 30 日內仍未付 |
| 未經房東書面同意轉租 | 收回同時適用於房客與次房客 |
| 房產被用於違法用途，或違反公共秩序、善良風俗 | 條文未設寬限期 |
| 商業用途房產無正當理由空置 | 連續 30 日，或一年內非連續 90 日 |
| 房客的改動危及房產安全致無法復原，或因故意、重大過失造成損壞 | 條文未設寬限期 |
| 房產被用於租賃約定以外用途，或違反規劃、建築、土地使用法規 | 條文未設寬限期 |
| 房產有倒塌之虞 | 房東須以杜拜市政府出具或認證之技術報告證明 |
| 房客未履行本法或租約義務 | 收到通知後 30 日內仍未履行 |
| 主管政府機關基於都市發展要求拆除重建 | 條文未設寬限期 |
把兩份清單放在一起看，關鍵差異就很清楚了：「杜拜房東賣房」只出現在期滿後的第 25(2) 條，不在期內的第 25(1) 條。 換句話說，租約還在期內時，房東想賣房並不是法律上可以要求房客搬走的理由。
杜拜房東賣房之後，租約會怎樣
2007 年第 26 號法令第 28 條寫得直接：房產業權移轉給新屋主，不影響房客依原租約繼續佔用該房產的權利，前提是該租約有確定期限（fixed term）。
實際運作就是：房子換了主人，租約沒換。新屋主承接原房東在租約下的地位，成為你的房東，租約條件、租金、期限都照舊，一直走到期滿。新屋主不能以「我剛買下來」為由要求房客搬走——他如果想收回房屋自住或再賣出，同樣要回到第 25(2) 條那一套，提前 12 個月、經公證處或掛號信通知。
條文裡「確定期限」這個前提值得留意：這正是為什麼在杜拜租屋一定要簽有明確起訖日期的書面租約，並完成登記。
以自住為由收回房屋之後，杜拜房東不能馬上出租
第 26 條（2008 年修訂版）處理的是一個很實際的疑慮：房東說要自住，把房客趕走之後轉手出租給別人怎麼辦？
條文規定，法庭判給房東以自住或一等親使用為由收回房產後，房東自收回之日起，住宅房產至少 2 年、非住宅房產至少 3 年內不得出租予第三人。違反時，房客可以請求法庭判給合理賠償。
這裡要特別提醒：坊間有大量文章仍寫「1 年」，那是 2007 年原版第 26 條的數字，已經被 2008 年第 33 號法令修訂為 2 年與 3 年。引用時請以修訂版為準。
拆建之後，原房客有優先承租權
如果房東是以拆卸重建、翻新或修復為由收回房屋，第 29 條（2008 年修訂版）給了原房客一個回頭的機會：房產完工後，原房客享有優先承租權，租金依第 13 條的準則決定。
行使期限很短——房客須於接獲房東通知之日起 30 日內表示。過了期限就不能再主張。
杜拜租屋的續期、90 天通知與租金能漲多少
被要求搬走之外，杜拜租屋最常遇到的另一組問題是續約與漲租。這幾條經常被混為一談，分開看比較清楚。
| 事項 | 規定 |
|---|---|
| 租約自動續期（2007 年第 26 號法令第 6 條） | 期滿後房客繼續佔用、房東未表示異議，租約以相同條件續期，期間為原租期或一年、以較短者為準 |
| 修改租約條款、調整租金（2008 年修訂第 14 條） | 任一方須於租約期滿日前不少於 90 日通知對方，除非雙方另有約定 |
| 續約談不攏（2008 年修訂第 13 條） | 由法庭依第 9 條準則決定公平租金 |
| 租約登記（2007 年第 26 號法令第 4 條） | 租約須向 RERA 登記；未登記者，司法機關與政府部門不得受理相關爭議 |
| 一方死亡（2007 年第 26 號法令第 27 條） | 租約不因房東或房客死亡而終止，契約關係由繼承人延續 |
杜拜租金的最高漲幅由 2013 年第 43 號法令第 1 條訂定，依現行租金低於同類房產平均租值的幅度分五級：
| 現行租金低於同類房產平均租值的幅度 | 續約時最高漲幅 |
|---|---|
| 10% 以內 | 不得調漲 |
| 11%–20% | 5% |
| 21%–30% | 10% |
| 31%–40% | 15% |
| 超過 40% | 20% |
「同類房產平均租值」依 RERA 核定的杜拜租金指數決定。杜拜土地局已於 2025 年 1 月 2 日推出智慧租金指數（Smart Rental Index），以人工智慧與建築分級制度評估租值，評估面向包括建築的技術與結構特性、裝修與維護品質、位置與空間價值，以及維修、清潔、停車等服務設施。
值得注意的是，這套漲幅規定的適用範圍包含特別發展區與自由區，例如杜拜國際金融中心（DIFC），不是只管一般社區。
常見誤解與風險：杜拜租屋最容易搞錯的五件事
誤解一：「房東說要賣房，我就得搬」
為什麼不完整： 「要賣房」只是第 25(2) 條列出的期滿後收回理由之一，而且必須提前至少 12 個月、經公證處或掛號信通知。租約期內，杜拜房東想賣房並不在可以要求房客搬走的理由清單裡。
實務提醒： 先確認自己收到的是不是符合條文要求的正式通知，以及通知日與要求搬走的日期之間是不是隔了 12 個月以上。
誤解二：「房子賣掉了，我的租約就沒了」
為什麼不完整： 第 28 條明文規定業權移轉不影響房客依原租約繼續佔用的權利，前提是租約有確定期限。新屋主承接原房東的地位。
實務提醒： 保留好完整的書面租約與登記紀錄；新屋主要求重新議約或提前搬走時，以原租約條件為談判基準。
誤解三：「杜拜租金兩年內不能漲」
為什麼不完整： 這是 2007 年原版第 9 條的規定，該條文已由 2008 年第 33 號法令全文取代，現行條文沒有兩年凍結。現在管漲幅的是 2013 年第 43 號法令的五級上限，管程序的是第 14 條的 90 天通知。
實務提醒： 收到漲租通知時，先看通知日距離期滿是否滿 90 天，再用杜拜租金指數對照漲幅是否超過上限。
誤解四：「房東口頭講過、WhatsApp 也傳過，應該算通知」
為什麼不完整： 第 25 條把送達方式寫得很明確——公證處或掛號信。其他方式不符合條文要求的送達方式。
實務提醒： 不論收到或發出通知，都留存送達證明；這在爭議中是最基本的文件。
誤解五：「杜拜的規定，阿聯酋其他地方也一樣」
為什麼不完整： 本文引用的法令全部是杜拜酋長國的法規。阿布達比、沙迦等其他酋長國有各自的租賃法規，數字與程序都不同。
實務提醒： 換城市就要重新確認當地規定，不要把杜拜的 12 個月通知直接套到其他酋長國。
杜拜租屋情境示例：三種最常見的處境
情境一：租約還有八個月，房東說下個月就要交屋給買家
背景： 一年期租約簽到明年 5 月，房東 9 月告知已經找到買家，希望 10 月底前搬走。
會遇到的問題： 房東以「已經賣掉」為由要求提前搬走。
怎麼處理： 依第 25(1) 條，「要賣房」不在租約期內可請求收回房屋的理由之列；依第 28 條，業權移轉也不影響原租約。可先以書面說明法律依據，並保留往來紀錄。
不應忽略的限制： 如果雙方願意協商提前解約並談妥補償，那屬於合意終止，與法定收回是兩回事，條件由雙方自行約定。
情境二：收到一封掛號信，說一年後要收回房屋自住
背景： 房東透過掛號信通知，將於 12 個月後以自住為由收回房屋。
會遇到的問題： 通知形式與期限看起來都符合規定，房客想確認自己還有什麼保障。
怎麼處理： 確認通知日與收回日相隔滿 12 個月；留意第 25(2)(c) 條要求房東證明名下無其他合適房產。收回之後，房東在住宅房產至少 2 年內不得出租予第三人，違反時可請求法庭判給合理賠償。
不應忽略的限制： 是否構成違反、賠償多少，屬於個案認定，須由租賃糾紛中心判斷。
情境三：房東要拆掉整棟重建
背景： 房東以拆卸重建為由，提前 12 個月經公證處通知收回房屋。
會遇到的問題： 房客住了多年，希望完工後搬回原址。
怎麼處理： 依第 29 條，房客對重建、翻新或修復後的房產享有優先承租權，租金依第 13 條準則決定；接獲房東通知後30 日內要表示，逾期不能再主張。
不應忽略的限制： 優先承租權不等於原租金續租，新租金依法定準則另行決定。
杜拜房東賣房與收回房屋的常見問題 FAQ
杜拜房東賣房，最少要提前多久通知房客搬走？
依 2008 年第 33 號法令修訂後的第 25(2) 條，杜拜房東必須在收回日之前至少 12 個月通知房客收回理由，而且通知須經公證處（Notary Public）或掛號信送達。這項通知規定適用於期滿後收回房屋的全部四個理由，不只出售一項。
杜拜房東賣房，租約還沒到期可以叫我搬走嗎？
不可以。第 25(1) 條列出租約期內房東可請求收回房屋的情形，清單裡沒有「要賣房」這一項；「要賣房」只出現在處理期滿後情形的第 25(2) 條。租約期內若雙方合意提前解約，屬於另一回事，條件由雙方自行約定。
在杜拜租屋，房子在租約期內被賣掉，新屋主會變成我的房東嗎？
會。2007 年第 26 號法令第 28 條規定，業權移轉給新屋主不影響房客依原租約繼續佔用房產的權利，前提是該租約有確定期限。新屋主承接原房東的地位，租約條件與期限照舊，走到期滿為止。
杜拜房東說要自住把我趕走，之後卻租給別人，我可以怎麼做？
第 26 條（2008 年修訂版）規定，法庭判給房東以自住或一等親使用為由收回房產後，自收回之日起住宅房產至少 2 年、非住宅房產至少 3 年不得出租予第三人；違反時房客可請求法庭判給合理賠償。是否構成違反與賠償金額，由租賃糾紛中心依個案認定。請注意坊間常見的「1 年」說法來自已被取代的 2007 年原版條文。
杜拜房東用 WhatsApp 通知我搬走，算數嗎？
第 25 條明確要求通知須經公證處或掛號信送達。除非另有其他法律依據，訊息、電話或口頭告知不符合條文所要求的送達方式。不論是收到或發出通知，都應保留送達證明。
杜拜租金一年可以漲多少？
依 2013 年第 43 號法令第 1 條，杜拜租屋續約時的最高漲幅取決於現行租金低於同類房產平均租值的幅度：低 10% 以內不得調漲；低 11%–20% 最高漲 5%；低 21%–30% 最高漲 10%；低 31%–40% 最高漲 15%；低超過 40% 最高漲 20%。平均租值依 RERA 核定的杜拜租金指數決定。另依第 14 條，想調整租金的一方須於期滿日前不少於 90 日通知對方。
杜拜租約沒有登記 Ejari，會有什麼影響？
2007 年第 26 號法令第 4 條規定，受該法規範的租約均須向 RERA 登記，未登記者司法機關與政府部門不得受理相關爭議或請求。也就是說，沒有登記的租約在發生爭議時會失去進入正式程序的入口。
杜拜租屋發生爭議要找哪個單位？
杜拜土地局轄下的租賃糾紛解決中心（Rental Dispute Settlement Centre，RDC）是處理房東房客爭議的專責機構。提出案件須繳交案件費，費用金額與程序時限以 RDC 公告為準（本文未取得官方公布的收費頁面，坊間整理的數字不宜逕行採信）。
杜拜的收回房屋規定，在阿布達比或沙迦也適用嗎？
不適用。本文引用的 2007 年第 26 號法令、2008 年第 33 號法令與 2013 年第 43 號法令都是杜拜酋長國的法規。阿布達比、沙迦等其他酋長國有各自的租賃法規，通知期、收回理由與漲幅規定都不同，不可直接套用。
還有問題？問問宅點
想進一步了解杜拜租屋、簽約與居住的實務問題，歡迎問問宅點。
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律建議。內容依據杜拜法律正本（Dubai Legislation portal）公布的 2007 年第 26 號法令、2008 年第 33 號法令與 2013 年第 43 號法令英文版本，以及杜拜土地局公開資料。上述法令的英文版本本身載明：條文的解釋與適用應以阿拉伯文原文為準，兩者衝突時以阿拉伯文為準。法規可能更新，個案認定由主管機關依具體事實決定。本文規定僅適用於杜拜酋長國，其他酋長國另有法規。涉及自身權益時，應諮詢在阿聯酋具執業資格的法律專業人士。
法規內容截至 2026 年 9 月，以杜拜法律正本與杜拜土地局最新公告為準。
參考資料
Dubai Legislation – Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai / Dubai Legislation – Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai / Dubai Legislation – Decree No. (43) of 2013 Determining Rent Increase for Real Property in the Emirate of Dubai / Dubai Land Department – Dubai Land Department launches ‘Smart Rental Index 2025’ / Dubai Land Department – Rental Index / Khaleej Times – Can your landlord in Dubai evict you to sell property? What UAE law says
