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🏢 1. 用公司名義買樓：優勢與風險
在英國，越來越多的房產投資者選擇以公司名義來購買房產。這種做法的目的是為了優化稅務處理、提高投資回報，並透過公司架構來隔離風險。尤其是對於多套物業的投資者，採用公司架構可以帶來靈活性和財務上的優勢，但也會帶來一定的合規和管理成本。
✅ 1.1 主要優勢
➡️ (1) 稅率更低，利潤更高
公司名義購買房產，出售時適用公司利得稅（Corporation Tax），目前稅率為：
- 利潤 ≤ £50,000 → 19%
- 利潤 £50,000 – £250,000 → 25%
相比個人出售房產適用的資本增值稅（CGT）（最高 24%），公司稅率明顯較低，特別是在出售大額房產或持有多套房產時，稅務負擔可大幅降低。
示例：
- 個人出售房產獲利 £100,000（適用 24% CGT）→ 繳稅 £24,000
- 公司出售房產獲利 £100,000（適用 25% 公司稅）→ 繳稅 £25,000
雖然稅率相差不大，但若採用公司結構，仍可通過稅務抵扣進一步降低實際稅負。
➡️ (2) 租金收入稅負更低，貸款利息可全額扣除
公司名義下的租金收入適用於公司利得稅，並可扣除大部分與物業相關的經營成本，例如：
✅ 按揭貸款利息 → 全額扣除
✅ 物業維修費 → 全額扣除
✅ 管理費、保險費 → 全額扣除
✅ 地方稅（Council Tax） → 全額扣除
相比之下，個人名義的房東僅能按照20% 的基本稅率對貸款利息進行稅務扣減，這使得公司架構在租金收入稅負上更具優勢。
示例：
- 年度租金收入 £40,000，貸款利息 £10,000
- 公司名義 → £40,000 – £10,000 = £30,000 × 19%（低稅率）= £5,700
- 個人名義 → £40,000 × 40% = £16,000 – £10,000 × 20%（扣除額）= £14,000
➡️ 通過公司持有，每年節省 £8,300 的稅負
➡️ (3) 資產與個人財產隔離，降低風險
公司是獨立的法律實體，房產作為公司資產，債務和法律責任將限制在公司層面：
✅ 若公司出現經營困難或面臨法律訴訟，個人資產將不會受到牽連
✅ 出租糾紛、房客索賠等將直接對應公司資產，不涉及個人財產
實例：
- 一位房東因房客滑倒受傷被起訴，個人名義持有 → 可能需動用個人資產賠償
- 公司名義持有 → 賠償僅限於公司資產範圍
➡️ (4) 轉讓靈活性，降低印花稅（SDLT）
公司名義持有房產時，出售時可以選擇出售公司股權（而非房產本身），從而減少或避免印花稅：
✅ 房產直接交易 → 最高繳納 17% 印花稅
✅ 股權交易（公司股東變更） → 只需繳納 0.5% 的股權轉讓稅
示例：
- 房產價值 £1,000,000 → 印花稅 £170,000（按 17% 計算）
- 公司股權轉讓 → 股權轉讓稅 £1,000,000 × 0.5% = £5,000
➡️ 通過股權轉讓可節省 £165,000 的稅費
➡️ (5) 遺產稅優勢（Business Property Relief）
公司名義持有的房產可通過「商業資產減免（Business Property Relief）」來降低或免除遺產稅：
✅ 若房產屬於出租或經營用途，可申請 50% – 100% 的遺產稅減免
✅ 可將房產以股權形式轉讓，避免直接產權轉移觸發資本增值稅
❌ 1.2 主要風險與限制
➡️ (1) 印花稅負擔更高
以公司名義購買房產，印花稅通常高於個人名義：
✅ 基礎印花稅 + 5% 附加費（第二套房產適用）
✅ 高價值房產（超過 £500,000）適用 17% 的單一稅率
示例：
- 公司購買 £600,000 房產 → 需支付印花稅 £600,000 × 17% = £102,000
- 個人購買 £600,000 房產 → 印花稅 £32,500 + £30,000（附加費）= £62,500
➡️ 公司名義印花稅負擔高出 63%
➡️ (2) 運營和合規成本增加
公司持有房產需承擔以下運營和管理成本：
✅ 年度審計與稅務申報（約 £2,000 – £5,000）
✅ 公司註冊和管理費用
✅ 公司賬戶維護費用
➡️ (3) 出售時可能觸發「雙重課稅」
公司出售房產獲利後需繳納公司稅，若將利潤分配為股息，還需繳納個人股息稅（最高 39.35%）：
✅ 公司稅 25%
✅ 股息稅 8.75% – 39.35%
示例：
- 公司出售房產獲利 £100,000
- 公司稅 £100,000 × 25% = £25,000
- 派發股息 £75,000，股息稅 £75,000 × 32.5% = £24,375
➡️ 最終實際稅負超過 49%
💡 1.3 總結建議
✅ 長期持有 + 高收益房產 → 適合公司名義
✅ 多套房產出租 → 公司名義優勢更明顯
✅ 短期持有或首次購房 → 建議個人名義
以公司名義買樓有助於降低租金收入稅負和資本增值稅，但需考慮較高的印花稅和運營成本。建議在房產持有結構確定前，諮詢專業會計師或房地產律師，確保選擇最優稅務架構。
👤 2. 用個人名義買樓：優勢與風險
在英國，許多買家和投資者仍然選擇以個人名義來購買房產。對於首次置業者、自住需求以及小規模的投資組合，個人名義通常比公司名義更為靈活，並且在初期的稅務負擔和貸款條件上具有一定優勢。然而，個人名義的持有方式也會帶來更高的資本增值稅（CGT）、較少的稅務減免，以及可能面臨更高的法律風險。
✅ 2.1 主要優勢
➡️ (1) 享受首次置業印花稅（SDLT）優惠
英國政府為首次購房的個人提供較為優惠的印花稅減免政策。這意味著在購買首套房時，可享有較低的印花稅率，從而減少購房初期的稅務成本。
印花稅（首套房）優惠政策（2024 年更新）：
- £250,000 以下：0%（免稅）
- £250,001 – £925,000：5%
- £925,001 – £1,500,000：10%
- £1,500,000 以上：12%
示例：
✅ 購買 £400,000 的首套房：
- £250,000 × 0% = £0
- £150,000 × 5% = £7,500
➡️ 總稅負 = £7,500
✅ 公司名義購買相同價值的房產 → 需繳納 £400,000 × 5%（附加費）= £20,000
➡️ 首次置業者在印花稅上的節省幅度非常明顯。
➡️ (2) 出售時可能享有「主要住宅免稅（PRR）」
以個人名義持有並居住的房產，在出售時可適用「主要住宅免稅（Private Residence Relief, PRR）」，從而減少或免除資本增值稅（CGT）。
主要住宅免稅（PRR）適用條件：
✅ 房產在出售前至少連續居住 9 個月
✅ 房產未作為出租用途
✅ 房產作為主要住所（Primary Residence）
示例：
✅ 個人出售自住房產，獲利 £100,000 → 免稅
✅ 公司出售相同房產 → 繳納 £100,000 × 25% = £25,000（公司稅）
➡️ 個人名義出售自住房產可完全免稅，節省幅度高達 £25,000。
➡️ (3) 貸款條件更寬鬆，利率更低
個人名義購買房產，貸款條件通常比公司更為寬鬆：
✅ 首付款比例通常為 10% – 20%
✅ 個人貸款利率通常比公司貸款低 0.5% – 1%
✅ 無需簽署個人擔保（Personal Guarantee）
示例：
- 個人名義貸款 £500,000，利率 3.5% → 每月供款約 £2,245
- 公司名義貸款 £500,000，利率 4.5% → 每月供款約 £2,531
➡️ 個人貸款每月可節省 £286，年節省約 £3,432。
➡️ (4) 稅務申報與合規成本較低
個人名義持有房產的稅務申報和維護成本相對較低：
✅ 年度報稅透過「自我評估系統（Self-Assessment）」處理
✅ 無需公司審計、董事報告和會計合規成本
✅ 無需支付公司營運費用
示例：
- 個人報稅費用（通過 HMRC）約為 £300 – £500
- 公司報稅費用（包括會計服務）約為 £2,000 – £5,000
➡️ 個人名義的稅務合規成本明顯較低。
➡️ (5) 房產轉讓和繼承靈活性更高
個人名義的房產可直接通過遺產或轉讓處理，過程較為簡單：
✅ 通過遺囑直接分配給繼承人
✅ 不涉及公司股權變更和企業法規約束
示例：
- 個人名義房產 → 按市場價值繼承，適用 £325,000 的免稅額
- 公司名義房產 → 股權轉讓，可能觸發股權交易稅和遺產稅
➡️ 個人名義房產繼承更為靈活，法律風險更低。
❌ 2.2 主要風險與限制
➡️ (1) 出售時需繳納較高的資本增值稅（CGT）
個人名義出售房產時，若非自住房或未達到 PRR 免稅標準，適用資本增值稅（CGT）：
- 基礎稅率納稅人：18%
- 高稅率納稅人：24%
示例：
- 個人出售投資房產，獲利 £100,000
- £100,000 × 24% = £24,000
➡️ 相比公司利得稅（最高 25%），個人名義的 CGT 更高。
➡️ (2) 貸款利息稅務抵扣受限
自 2020 年起，英國取消個人房東的全額貸款利息抵扣政策，僅允許以 20% 基礎稅率進行稅務抵減。
示例：
- 貸款利息 £10,000
- 公司名義持有 → 可全額抵扣 £10,000
- 個人名義持有 → 僅可抵扣 £10,000 × 20% = £2,000
➡️ 公司名義節稅效果明顯更高。
➡️ (3) 面臨更高的法律風險與責任
個人名義持有房產，所有法律風險將直接影響個人資產：
✅ 出租糾紛 → 房東需負個人責任
✅ 債務問題 → 個人財產將被納入追索範圍
💡 2.3 總結建議
✅ 首次置業或自住 → 個人名義更有利
✅ 小規模出租投資 → 個人名義操作簡單，稅務成本低
✅ 長期出租或規模投資 → 公司名義可有效降低租金稅負
🚀 個人名義 vs 公司名義買樓建議
➡️ 單套物業 + 首次置業 → 建議選擇個人名義
➡️ 多套房產 + 出租或長期投資 → 建議採用公司名義
在決定持有方式前，建議與專業會計師或房地產顧問討論，根據自身財務狀況和投資規劃，選擇最佳架構。
🔍 3. 兩者比較一覽表
為了更直觀地展示公司名義與個人名義購買房產的差異，以下是一份詳細的對比表格，涵蓋印花稅、資本增值稅、租金所得稅、貸款條件、繼承安排和法律風險等核心方面：
| 項目 | 個人名義 | 公司名義 |
|---|---|---|
| 印花稅（SDLT） | ✅ 首套房享免稅額（£250,000 以下 0%）✅ 第二套房附加費 5%（2024年10月31日後） | ❌ 高價值住宅單一稅率 17%（>£500,000）✅ 第二套房附加費 5%（2024年10月31日後） |
| 資本增值稅（CGT） | ✅ 基礎稅率 18%✅ 高稅率 24%✅ 可適用「主要住宅免稅（PRR）」 | ✅ 公司稅 19%（利潤 ≤ £50,000）✅ 公司稅 25%（利潤 > £50,000）❌ 股息分配需繳納個人股息稅 |
| 租金所得稅 | ✅ 適用個人所得稅率（20%-45%）❌ 貸款利息僅可按 20% 扣稅 | ✅ 適用公司稅率（19%-25%）✅ 可全額扣除貸款利息及維修費用 |
| 貸款條件 | ✅ 貸款利率更低（3.5% – 4%）✅ 首付要求較低（10% – 20%）✅ 無需簽署個人擔保 | ❌ 貸款利率通常高出 0.5% – 1%❌ 通常需簽署個人擔保（Personal Guarantee） |
| 法律風險 | ❌ 無限責任（涉及個人財產）❌ 房客糾紛和法律訴訟可能直接追索個人資產 | ✅ 有限責任（僅限於公司資產）✅ 房產糾紛、訴訟風險局限於公司層面 |
| 遺產和繼承安排 | ✅ 享 £325,000 的免稅額❌ 超出金額適用 40% 遺產稅✅ 需通過遺囑處理 | ✅ 可透過股權轉讓避免遺產稅✅ 可享 50% – 100% 的「商業財產減免（BPR）」 |
| 稅務合規與管理 | ✅ 只需年度「自我申報」✅ 無需會計審計 | ❌ 需提交公司年報、會計審計報告❌ 需支付公司註冊與維護費用（£2,000 – £5,000/年） |
| 出售房產時的稅負 | ✅ 可能適用「主要住宅免稅（PRR）」❌ 第二套房或出租房適用 18%-24% CGT | ✅ 需繳納公司稅（19%-25%）❌ 之後派發股息需繳納股息稅（最高 39.35%） |
| 轉讓方式 | ✅ 房產轉讓，可能觸發印花稅✅ 可通過贈與或遺囑處理 | ✅ 透過股權轉讓，僅適用 0.5% 股權轉讓稅✅ 可靈活處理公司股東結構 |
| 持有成本 | ✅ 稅務申報簡單✅ 無需支付公司管理費 | ❌ 需支付公司會計費用❌ 需支付公司註冊及營運費用 |
| 投資靈活性 | ✅ 適合首次置業或單套物業持有 | ✅ 適合長期持有及多套物業投資 |
| 風險隔離 | ❌ 個人資產暴露於房產糾紛和法律責任中 | ✅ 資產獨立於個人財務，僅限於公司範圍 |
🚀 比較總結
✅ 適合個人名義的情況：
✔️ 首次置業（享受首套房印花稅優惠）
✔️ 短期持有或中小型房產投資
✔️ 自住房產，享受「主要住宅免稅（PRR）」
✅ 適合公司名義的情況：
✔️ 長期出租持有，享受公司稅率優勢
✔️ 投資組合超過 3-5 套房產，實現風險隔離
✔️ 遺產規劃或股權靈活轉讓
🏆 最終建議
- 若目標是「短期升值 + 自住」 → 適合選擇個人名義
- 若目標是「長期出租 + 資產增值」 → 建議選擇公司名義
- 若目標是「稅務最優化 + 遺產規劃」 → 建議選擇公司名義
👉 在做出最終決策前，建議與房地產專家和稅務顧問進行詳細諮詢，根據你的收入情況、貸款條件、持有週期和風險承受能力，選擇最適合的房產持有結構。
🚀 4. 結論：應該用公司還是個人名義買樓？
✅ 用公司名義買樓，適合：
-
長期持有和出租 → 可享較低的公司稅率（19%–25%）
-
投資多套房產 → 利用有限責任，保護個人資產
-
資本利得較大 → 減少遺產稅，靈活轉讓股權
✅ 用個人名義買樓，適合：
-
首次置業或自住 → 可享印花稅減免 + 主要住宅免稅（PRR）
-
小規模投資 → 稅務處理簡單，無需支付公司運營成本
-
短期出售或小額利得 → 減少印花稅負擔
👉 簡單來說：
-
長期持有 + 多套物業 → 公司名義更合適
-
自住 + 短期出售 → 個人名義更劃算
💡 建議： 若目標是資產增值和租金收入最大化，選擇公司名義更有利；若目標是自住和靈活管理，個人名義更方便。
📢 聲明：本文章內容僅供參考，並不構成任何法律、財務或投資建議。文章中涉及的稅務法規和市場資訊基於截至 2024 年的公開數據，可能隨市場政策或政府法規的變化而有所調整。投資者在作出決策前，建議向專業的會計師、律師或財務顧問諮詢，以獲取針對個人情況的具體建議。對於因使用本文內容而導致的任何損失或風險，作者與平台不承擔任何法律責任。
