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一、越南短租熱潮下的政策變局
隨著越南旅遊市場自疫情後迅速復甦，Airbnb 及各類短期租賃平台的需求大幅攀升。特別是胡志明市、河內、峴港等大城市，不僅吸引大量國際旅客，也成為海外買家「買樓兼短租」的新熱點。根據官方數據與行業報告，自2019年至2024年間，越南短租市場規模年均增長超過20%，反映出外部資金與旅遊消費的同步推動。
然而，在短租市場快速發展的同時，政策層面卻出現了明顯收緊的趨勢。隨著新修訂的《住房法》（Housing Law 2023）與各地方政府的加強執法，短租經營者面臨比以往更高的合規門檻。特別是針對住宅用途公寓的規範，許多原本預期透過 Airbnb 等平台靈活出租的業主，如今不得不重新審視自己的投資與經營策略。
「在越南可以合法經營 Airbnb 嗎？」、「哪些城市的短租風險最高？」成為現今置業者與短租投資人最常見也最迫切的問題。值得注意的是，越南的短租政策採取地方政府主導管理，不同城市之間的限制力度與執法密度差異極大。近年來，胡志明市、河內等地更是明確針對住宅短租頒布禁令，違規者面臨高額罰款與強制關停。
二、誰適合考慮在越南經營短租
隨著越南各地針對短期租賃出台更明確的政策，並非所有置業者都適合進行 Airbnb 或短租經營。在規劃投資前，了解自身條件與未來規劃，將成為降低風險的關鍵。
對於有意透過租金回報平衡置業成本的海外買家而言，短租仍是一個具有吸引力的選項。特別是在胡志明市部分旅遊導向的混合型建案（如 condotel 或服務式公寓），仍能合法進行短期出租，合理操作之下，可有效縮短投資回本期，並累積穩定現金流。
同時，對自住兼短租需求者來說，若計畫在越南長期停留但不全年居住，將物業在自用空檔出租，也是一種靈活運用資產的方式。不過，這類操作需特別留意物業所在城市與建築物的用途登記，並遵循地方法規完成必要的登記及納稅程序。
此外，若是打算長期持有物業、尋求靈活收入來源的人士，則更應謹慎選擇符合合法短租條件的區域與項目。未來短租政策可能持續收緊，能否穩健經營、合法報稅與合理轉換經營模式（如從短租轉長租），將直接影響整體資產管理與收益表現。
三、越南主要城市短租政策與罰則比較
雖然越南全國範圍內的短租法律基礎已經趨於明確，但實際執行層面仍由各地市政府主導，因此，不同城市之間的短租政策、違規風險與管理嚴格程度存在明顯差異。了解各地限制與罰則，是投資與經營規劃不可或缺的第一步。
| 城市 | 短租政策現況 | 主要限制 | 違規罰則 |
|---|---|---|---|
| 胡志明市 | 嚴格規管，部分區域禁止短租 | 需申請營業執照與消防許可，僅限混合型旅遊用途物業可合法短租 | 違規者最高可被罰款90–100百萬越盾（約3,500–4,000美元） |
| 河內 | 限定商業用途建物可短租 | 住宅用途物業禁止無證經營，需符合安全與稅務規範 | 違規將被處以罰款，並可能遭強制關閉單位 |
| 峴港 | 相對寬鬆，但需登記 | 必須取得地方政府許可，並遵守消防與稅務規定 | 初犯通常以警告處理，重犯則會處以金錢罰款 |
| 芽莊 | 實施短租登記制 | 對外籍業主短租操作設有限制，需事前登記並繳納稅款 | 違規者可能遭吊銷短租登記證書並罰款 |
| 富國島 | 實驗性自由區，短租較寬鬆 | 雖然管理相對開放，但仍須備存租客資料，接受抽查 | 欠缺明確規範，但存在地方政府臨時執法風險 |
四、FAQ
在考慮在越南經營 Airbnb 或其他短租業務之前，了解最常見的政策與合規問題至關重要。以下整理出海外買家與投資者最常詢問的七大焦點：
Q1：外籍人士能否在越南合法經營 Airbnb？
A1：僅限符合登記規範且持有合法產權的商業用途建物，住宅用途物業短租則需特別小心，違規經營可能面臨罰款或強制關閉。
Q2：胡志明市的短租政策有鬆綁跡象嗎？
A2：目前沒有。胡志明市不僅未放寬短租限制，反而自2024年底以來加強了對違規經營行為的檢查與處罰。
Q3：如果我僅偶爾出租，還需要申請執照嗎？
A3：需要。只要有收取租金行為，即被視為經營活動，無論頻率如何，都必須依法登記營業並申報稅務。
Q4：Airbnb 業主需要繳稅嗎？怎麼繳？
A4：需要。短租收入須申報並繳納營業稅（VAT 5%）與個人所得稅（PIT 5%），同時需辦理稅號（TIN）註冊，選擇季度或年度報稅方式繳納。
Q5：租客發生事故，業主需負法律責任嗎？
A5：是的。若物業無合法登記、缺少消防合規證明，業主將可能面臨連帶法律責任，包括民事賠償與行政處罰。
Q6：富國島是否可以直接購買民宿經營？
A6：富國島目前對短租管理較為寬鬆，但仍建議仔細確認地契性質與用途登記，避免因未符合規範而產生經營風險。
Q7：短租違規會影響房產出售或轉讓嗎？
A7：會。有違規記錄的物業在市場上的吸引力與估價將受影響，未來出售或轉讓時也可能需額外處理違規紀錄，增加交易成本。
五、注意事項
儘管短租模式在全球各地普遍流行，但在越南，若未深入了解當地政策，稍有不慎便可能觸法。以下是短租投資者與業主最常出現的三大誤區：
誤解一：以為購買公寓即可自由短租
許多買家認為只要擁有產權，即可隨意將物業短租。然而，實際上須確認產權性質是否為商業用途，並且大樓管理規約是否允許短期出租。越南許多住宅公寓明文禁止短租行為，即使法律允許，建築物內部管理規範仍可能構成限制。
誤解二：認為地方政府不會積極執法
有些業主抱持僥倖心態，認為即使違規經營，地方政府也未必查處。但事實上，自2023年以來，胡志明市、河內等地已陸續展開針對短租違規的專項稽查。僅在2024年，胡志明市便有多起因非法短租遭處以高達90–100百萬越盾罰款的案例，部分物業甚至面臨強制關閉與租客清退。
誤解三：忽略租客管理的重要性
短租經營者往往重視入住率卻忽視了租客登記與管理流程。根據越南現行法規，業主有義務保存並申報租客身份資料，若無法出示完整記錄，不僅影響稅務合規，也可能觸及公安管理與地方法規，承擔額外法律風險。
六、小結
隨著越南旅遊市場持續升溫，Airbnb 及短租經營已成為許多海外置業者關注的新機會。然而，越南各城市對短租政策的限制差異甚大，加上稽查力度逐年加強，若想在當地安全且穩健地兼營短租，必須從產權用途、稅務合規到登記流程進行全方位規劃。無論是自用兼短租，還是作為資產配置的一環，慎選地點與物業類型都是成功經營的關鍵。如果你正在考慮在越南購買自用兼短租的物件，或希望進一步了解哪些城市與項目更符合合法經營條件，歡迎填寫下方表單，將有專業團隊協助你量身評估，找到最適合你的方案。
參考資料出處：
Vietnam Briefing – Rental Property for Foreigners: Tax Obligations in Vietnam / Tuoi Tre News – Vietnam Tax Authorities Enforce Airbnb and Short-Term Rentals / VNExpress – Ho Chi Minh City Bans Short-Term Rentals in Residential Buildings / Vietnam Law Magazine – Housing Law 2023 and Short-Term Rental Regulations / LuatVietnam – Circular 40/2021/TT-BTC on Tax Declaration for Rental Income / Savills Vietnam – Vietnam Real Estate Market Reports 2023–2024
聲明：
本文資料來源整理自2023年至2025年間公開發布之官方法規、主流英文媒體報導與行業研究報告，內容已依照最新政策變動更新，並經過交叉比對確認，以確保資訊的準確性與時效性。資料取自政府公告、地方法規、市場研究及主要新聞平台。
