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一、引言：購屋只是開始，真正的成本在持有期間？
阿聯酋一向以「無房產稅」聞名，對不少海外買家而言，這無疑是一大誘因。不過，這項優勢也往往讓人忽略了一個關鍵現實：擁有房產的真正成本，並不止於購買那一刻。從每年遞延的社區管理費，到公用事業、保險、乃至於租賃稅與維護支出，這些「持有成本」才是影響長期投資報酬的隱性關鍵。
許多初入阿聯酋市場的買家會認為，只要繳清購屋款、過戶登記就萬事妥當。但實際上，即使沒有傳統意義上的房產稅，你仍需面對逐年累積的社區費與城市徵收項目。舉例來說，杜拜針對租戶設有「住房費」，以租金5%計入水電帳單；而阿布扎比則徵收3%的市政稅，即便金額不大，對於多套房產持有者而言，長期仍是一筆不小的開支。
更值得留意的是，政府在 2024–2025 年間陸續對某些費用結構進行調整。例如：阿布扎比部分高端社區的管理費率悄悄上調，引發不少長期投資者重新審視成本結構；同時，能源補貼縮減與冷氣用電計費方式改變，也讓公用事業成本成為家庭開銷中的新痛點。
二、條件判斷：誰最應該留意這筆「隱性支出」？
在阿聯酋置業，不同買家類型對「持有成本」的感受與影響程度往往截然不同。這些看似瑣碎的開支，其實在長期下來足以左右投資回報與生活品質，因此越早辨識自身定位與需求，越能做出穩健決策。
若你是計畫長期自住的買家，就需要特別留意日常開支的積累效應，包括每年調整的社區費、變動的冷氣用電與水電帳單等，這些會直接影響到居住成本與預算安排。相對來說，短期投資者或轉售型買家則更需關注購屋初期的一次性費用與未來轉售價差，對每年維持成本的容忍度可能較高，但仍不可忽視在持有期間可能出現的物業維修或空置風險。
此外，是否自行管理物業，也會導致成本與風險的差異。自行管理雖可節省物業管理費，但需投入時間處理租客與維修；若交由物業公司代管，則需支付約5–10%租金作為服務費，但可換來更穩定的收益與專業保障。
最後，高端住宅與中價住宅在社區費結構上也存在明顯差異。豪宅區如Palm Jumeirah、Downtown Dubai等因配套設施齊全、管理標準高，其社區費往往顯著高於中價住宅。實際案例顯示，部分高端物業的年度社區費甚至可能超過年租金收益的25%，對投資報酬率造成不小壓力。
✅ 提示：購買如 Jumeirah 等高端社區的房產時，需特別核算社區費占總收益的比例，避免「賺租金卻貼費用」的情況。
➡️ 觀察重點：若打算出租房產，除了常見的中介費用，還需納入3–5%不等的市政租賃稅，才能估出實際淨收益。
三、流程步驟：從成交到持有，每一步都有開支
在阿聯酋置業，從簽約當下到日後每一年的持有期，每一步都伴隨著明確的費用。若只是單純聚焦購屋價格，很可能會在未來面對「費用爆表」的情況。以下整理出常見的五個成本節點，協助你提前做好預算分配與現金流規劃。
Step 1｜房產成交時的政府費用
購屋首階段最明顯的支出，是土地登記與行政稅費。杜拜需繳納 4% 的轉讓費（由 Dubai Land Department 徵收），另加 AED 580 的行政費與登記費。而阿布扎比的轉讓費較低，為 2% 左右，同樣多由買方承擔。
➡️ 除了稅費，還需預留法律諮詢費、NOC 申請費與仲介佣金，視交易形式可能達 AED 10,000–20,000 不等。
Step 2｜每年社區與維護費用繳納
完成購屋後，每年都需繳納社區管理費與公共設施維護支出。以杜拜為例，根據社區等級與設施情況，費用約為每平方呎 AED 5–30；阿布扎比則依據建築設施整體比例計算，分攤給各住戶。
➡️ 一個 1,500 平方呎公寓，每年僅社區費就可能達到 AED 18,000–25,000，不容小覷。
Step 3｜投保房屋保險（建議）
雖然非強制，但絕大多數買家仍會選擇購買物業保險，以防範突發事故。年保費約為物業價值的 0.05%，通常落在 AED 1,000–2,500 之間。若有抵押貸款，銀行也會要求屋主購買人壽保險（Mortgage Life Insurance），作為放款條件之一。
➡️ 建議優先選擇涵蓋火災、自然災害與財產損失的基本保單，再依需求增購附加保障。
Step 4｜出租房產的持續稅與服務成本
若打算將房產出租，除了租賃稅以外，還需預估管理與服務費用。杜拜對住宅租金課徵 5% 市政稅，商業用途則為 10%；阿布扎比則為 3%。此外，委託房產公司管理，通常需支付年租金 5% 的中介費（一次性收取）。
➡️ 實際租金收入往往需扣除市政稅、維修支出與空置期間，才是真正的「淨回報」。
Step 5｜其他隱性成本（如家具折舊、維修基金）
不少買家忽略了家具與設備的折舊成本。若購買未裝修或無傢俱的單位，初期裝修與軟裝支出可能高達房價的 8–12%。此外，部分社區要求定期繳納維修基金，用於大型公設修繕與更新。
✅ 提示：裝潢與家具配置在出租市場競爭激烈的區段，會直接影響租金水平與出租速度。
➡️ 觀察重點：預估投報率時，應納入所有固定與變動費用，避免高估淨利表現。
四、FAQ（最常見問題與解答）
Q1. 阿聯酋真的沒有房產稅嗎？
是的，阿聯酋至今並無傳統意義上的年度房產稅，無論自住或出租，物業持有人皆無需定期繳納類似美國、英國或日本那種按估值計算的房產稅。不過，租賃用途仍涉及市政稅（杜拜5%、阿布扎比3%），且由租戶支付，但這也意味著市場整體稅負仍相對友善。
Q2. 杜拜與阿布扎比的費用結構差在哪裡？
最大差異在於登記與轉讓稅比例：杜拜為4%、阿布扎比為2%。此外，社區管理費在阿布扎比部分區域較為穩定，2023年甚至出現小幅下調。杜拜則依RERA年度指數浮動，有時因物業等級差異而差距顯著。還有一點，阿布扎比多將管理費按整棟物業設施統一計價，杜拜則偏向單位面積比例。
Q3. 我需要每年繳稅嗎？有哪些類型？
若以純自住為主，業主幾乎無需繳任何年度稅費。真正影響年度開支的，是社區費、冷氣與水電費、公設維護等。若將物業出租，則會涉及市政稅（由租戶繳交，但計入報表）與物業服務稅項，特別是若使用代管服務，則管理公司會定期申報相關稅務。
Q4. 租出去要報稅嗎？會不會被罰？
在阿聯酋出租住宅房產，無需繳交資本利得稅或個人所得稅。但市政稅會由租戶每月透過水電帳單自動繳納。若物業屬商業用途或以法人名義出租，則可能涉及5%增值稅（VAT）與申報義務，未如實申報者可能面臨罰款。因此建議與專業會計或物業代管團隊配合，確保合規。
Q5. 社區費怎麼算？會逐年調升嗎？
社區管理費依物業所屬社區、樓齡、設施等因素計算。以杜拜為例，RERA每年會公佈指標供參考，標準社區費為 AED 12–20/平方呎/年，高端社區可達 AED 30+。 雖無固定調升幅度，但管理費通常會因設施維護需求逐年小幅上調，建議購屋前先查閱過往費用紀錄。
Q6. 出租房產有哪些強制保險？
目前阿聯酋尚無強制要求購買房東保險，但若使用貸款購屋，銀行會要求購買房屋與人壽保險作為風險控管。對於出租房東而言，建議另投保第三方責任與意外保險，以涵蓋室內財物損壞、租客責任等風險。這些保單價格通常在 AED 1,000–2,500/年之間，視保障內容與保額而定。
Q7. 長期持有房產還有什麼隱性風險？
除了固定支出外，長期持有還需留意社區品質變化、租賃需求起伏、建築老化導致的維修支出增加。此外，一些社區會因設施升級而調高服務費，亦可能隨地方政策調整（如能源補貼取消）而影響公用支出。若房產多年未轉手或使用，也可能面臨資產流動性降低的風險。
五、注意事項
雖然阿聯酋房產稅負結構簡單，但在實際操作上仍有不少細節值得留意。特別是對於長期持有者與海外業主而言，若忽略這些制度差異與契約細節，往往會在入住後或資產運營中面臨預料之外的額外支出。
首先，社區管理費並非固定不變。杜拜由 RERA 公佈每年調整的「Service Charge Index」，建議買家定期查閱相關社區的歷史數據與調升趨勢，以評估長期持有壓力。特別是在設施密集或社區管理積極的物業中，費用變化可能明顯。
其次，購屋用途應在一開始就明確界定自住或出租。這不僅影響到保險內容、租賃申報，也關係到是否需要申請特定的許可證與選擇何種管理模式。自住物業通常不需經過租賃備案流程，而出租物業則可能涉及中介合約、市政稅申報與法律義務差異。
此外，杜拜與阿布扎比在公用事業與社區費結構上也存在差異。阿布扎比部分社區不含冷氣費，需另行向能源供應商支付；杜拜則多數將冷氣供應費整合至 DEWA 帳單中，雖看似簡化，但實際帳單波動也可能較大。
最後，若計畫以公司名義購屋或轉為商業用途出租，則需格外留意增值稅（VAT）與法人稅的影響。即使住宅物業免 VAT，若涉及代管、裝修或轉售等商業行為，仍有可能被徵稅。曾有外籍買家因契約不明確或未經會計規劃，被誤收增值稅或面臨稅務調查。
✅ 提示：部分外國業主因不熟稅制，遭誤收 5% 增值稅，建議簽約前務必確認條款與收費細節。
➡️ 觀察重點：近年能源補貼減少，冷氣使用費逐漸成為高溫地區住宅的主要支出項目之一。
六、小結與 CTA
在阿聯酋購買房產雖然不需繳交傳統的年度房產稅，但實際的持有成本結構依然複雜而具關鍵性。從每年浮動的社區管理費、必要的物業保險，到冷氣與公用事業費、出租稅負與潛在的家具維護支出，這些都會實質影響房產的長期投資報酬與現金流配置。特別是對於計畫出租或將房產納入長期資產配置與移居規劃的買家而言，理解杜拜與阿布扎比之間在制度與成本上的微妙差異，更是一項不能忽略的功課。
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參考資料出處：
Engel & Völkers – Cost of Buying Property in Dubai 2025 / Bayut – Cost of Buying Property in Dubai / Tranio – UAE Property Taxes and Rental Fees 2025 / PropertyFinder – Service Fees Guide for Buying Property in Abu Dhabi / DAMAC – Buyer’s Guide: Dubai Property Fees 2024 / Chambers – UAE Real Estate Law: Fee Comparisons / Nas Luxury – Abu Dhabi Property Taxes and Service Charges 2025 / Socienta – Hidden Costs of Property Ownership in the UAE / Top Luxury Property – Comprehensive Guide to UAE Property Taxation
聲明：
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