英國「HNWIs」（高淨值人士）如何獲得優惠貸款條件

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一、產業趨勢與背景

在全球高資產族群持續尋求資本配置與資產保障的背景下，英國房地產市場依然被視為核心資產板塊。根據 Knight Frank《Wealth Report 2024》，超過 72% 的高淨值人士（HNWIs）對英國房市持正面看法，當中高達 95% 將倫敦視為首選城市，顯示其作為「資產避風港」的角色依舊穩固。

與此同時，英國私人銀行與專業放貸機構針對 HNWIs 的貸款策略也日益成熟。Barclays、Coutts、UBS、HSBC Premier 等私人銀行近年積極擴大針對高端客戶的按揭貸款業務，提供如高 LTV（高貸款比）、資產抵押型融資（Asset-Backed Lending）與不看固定收入的彈性產品。根據 WealthBriefing 報導，私人銀行正從傳統的「存款驅動型」轉向「融資驅動型」服務，以因應 HNWI 對槓桿與資產流動性的更高需求。

然而，對許多國際買家與非英國稅務居民而言，獲得合適貸款仍非易事。傳統銀行往往採用標準化審批機制，對海外收入來源、信用紀錄與資金流向有更嚴格要求。特別是在「無本地報稅紀錄」、「無固定薪資」、「資金來自家族信託或海外公司」等情況下，許多主流銀行即便客戶具備大量資產，也未必能批出貸款。

事實上，包括 NatWest、Lloyds 等大型高街銀行，在實務上已明確排除對非居民／非英國納稅人提供某些類型住宅貸款的可能性，即使申請人具備英國資產或租金收益也不例外。這使得私人銀行與專業 HNWI broker 扮演日益關鍵的角色，能透過資產結構重組與人脈管道，為高資產買家設計更具策略性的貸款方案。

二、申請條件與貸款對象分類

在進入產品選擇與融資策略設計前，了解不同銀行對「高淨值人士」的定義與身份接受標準，是切入英國房貸體系的第一步。

根據市場普遍標準，英國私人銀行對 HNWIs（High Net-Worth Individuals）通常設有明確門檻：

資產要求方面，Barclays Private Banking 要求至少 £3,000,000 以上可投資資產，Coutts 則要求存放資金或貸款額達 £1,000,000+，HSBC Global Private Banking 門檻為 £1,500,000，Lloyds Mayfair Service 則接受年收入達 £500,000 或資產達 £2,000,000 以上者。
年收入方面，傳統銀行一般以 £75,000 作為基本起點，而對自僱者、投資收入為主者，要求會進一步提高。

而在實際貸款審批上，英國貸款機構會根據申請人居留身分與資金來源性質進行分類，形成以下主要群體的放款策略差異：

身份類型	私人銀行接受度	傳統銀行接受度	說明
英國稅務居民（Resident）	✅ 高	✅ 高	可申報薪資／租金收入，為主流客群
非居民海外買家	✅ 中高（視資產結構）	❌ 多數拒絕或極嚴限制	私人銀行會接受資產支持型貸款，傳統銀行幾乎全面排除【368】
Investor Visa / Tier 1 投資移民	✅ 高	⚠️ 需提供完整資金來源說明	雖具居留權，但仍以資產／投資收入為主，私人銀行更具彈性
BNO 身分者（未定居）	✅ 中高（看是否已開戶）	⚠️ 僅部分銀行受理	若已入境並持續居住，部分銀行視為英國居民處理
留學家長（如陪讀身份）	✅ 中（視資產結構與子女居住證明）	❌ 多數不受理	私人銀行可設計家庭資產支持結構，但傳統銀行大多不認收入【368】

此外，英國貸款結構可大致分為兩大模型：

Income-Based Lending（基於收入）：以英國境內固定薪資或報稅記錄為主，屬傳統銀行偏好的模式，標準如「年薪 × 4.5–5 倍」，限制明確。
Residence-Based Lending / Asset-Based Lending（基於資產與居留狀況）：私人銀行多採此模式，尤其適用於高資產但收入不固定、使用家族信託、海外公司等結構的客戶，評估方式更為彈性。

換言之，對於無英國報稅記錄但擁有大量可供證明的資產者，私人銀行成為唯一可行選項，而貸款結構亦將不再以月薪為基礎，而是轉為以資產槓桿與流動性為考量核心。

三、貸款申請流程（流程段落）

對於高淨值人士而言，貸款流程的效率與彈性，往往比利率本身更具決策影響力。特別是在英國私人銀行體系下，雖然審批流程仍具結構性，但相對於傳統銀行已具備高度的「專屬化處理機制」，可針對複雜財務背景進行個別化判斷。

根據多家私人銀行與高淨值專業 Mortgage Broker 的說法，從初談到完成放款的標準時程約為 4 至 8 週，其中包含以下五個主要階段：

階段	流程內容	時間預估
1️⃣ 初步諮詢與財務結構盤點	透過私人銀行或專屬 Mortgage Broker 進行財力預估與貸款結構初步建議，決定是否採資產支持型貸款（Asset-Backed Lending）或傳統型還款模式	3–5 天
2️⃣ 預審與 AIP（Agreement in Principle）	評估貸款可行性與大致額度，並取得 AIP 作為向賣方遞交出價的依據	3–7 天
3️⃣ 文件準備與提交	提交身份、地址、收入或資產來源證明，包括海外公司財報、銀行資產明細、投資組合與稅務聲明等	7–14 天
4️⃣ 正式審批與估價	由銀行進行物業估價（可選用內部估值或 RICS 註冊機構），同時展開合規核查（KYC / AML）與內部授信流程	2–3 週
5️⃣ 放款與完成交割	發出 Offer Letter，律師完成抵押登記、放款與物業交割	1–2 週

🔍 私人銀行審批與傳統銀行的差異

與傳統英國住宅貸款不同，私人銀行不以 credit score 為首要指標，更強調整體財富結構的「可信性與合法性」。主要差異包括：

海外收入處理：傳統銀行往往無法接受境外收入，或需提供過度複雜的公證與翻譯文件，而私人銀行則可接受外幣收入、公司分紅、信託架構下的被動收益，甚至可根據資產變現計畫設計貸款方案（如「預支現金流」）；
估價標準彈性：部分私人銀行可採用內部估值（Internal Valuation），或接受指定物業代理行的市值報告，避免多重估價誤差；
利率鎖定方式：私人銀行可根據客戶需求，在初步審批後即鎖定利率（Rate Lock），時效通常為 30–60 日，適用於高波動利率環境【609】；
關係經理制度：每位客戶均會配對專屬 RM（Relationship Manager），協調稅務顧問、信託架構與境內律師，加快審批流程並減少文件往返時間。

此外，在某些高淨值情境下，私人銀行甚至可預留「Conditional Lending Facility」作為未來購房或資產配置彈性預授信額度，方便客戶快速出手或因應流動性策略。

四、申請文件清單（文件段落）

雖然高淨值貸款在利率與結構上擁有更大彈性，但在文件層面，私人銀行對「身份來源」、「資金合法性」與「資產可持續性」的審查往往更為嚴格，特別是當申請人身處海外、或採用信託或公司架構進行購房時。

以下是**英國主要私人銀行（如 HSBC Global Private Banking、UBS、Coutts、Barclays Private、Weatherbys）**於2024–2025年間普遍要求的標準申請文件分類：

🔹 1. 基本人身與稅務身份文件

文件項目	補充說明
📌 護照或國民身份證	必須為有效文件，需提供全本掃描
📌 現居住地址證明	包含近三個月內的水電費帳單／銀行月結單，或政府信函（如稅單）
📌 稅務居民聲明（Tax Residency Declaration）	附加 CRS/FATCA 表格，用以釐清是否涉及雙重稅務居民身份
📌 居留或工作簽證（如適用）	對 BNO、Tier 1 投資者、留學生父母等身份，銀行需確認合法居留與未來計畫

🔹 2. 財務與資產證明

文件項目	補充說明
📌 個人銀行資產明細	通常需提供過去 6 個月帳戶交易紀錄（港幣、新加坡元、美元、人民幣等皆可）
📌 海外收入證明	包括就業合約、薪資單、年度報稅表（如 IRD, IRAS, Inland Revenue）
📌 投資組合報表	如為家族辦公室或資產管理平台帳戶，需附管理人出具的估值摘要
📌 房地產持有清單（如有）	有助於展示資產配置與槓桿比例

香港與新加坡申請人，若擁有多個幣別帳戶或以公司形式持資產，建議附上彙總性資產總表與財務規劃聲明書，便於 Relationship Manager（RM）進行審批簡化。

🔹 3. 公司／信託架構文件（如非個人名義購房）

對於透過境外公司（如 BVI、香港公司、新加坡 Pte Ltd）或信託架構購買英國物業者，銀行將要求額外文件，以滿足 KYC / AML 與受益人查核：

文件項目	補充說明
📌 公司註冊文件（Certificate of Incorporation）	含董事名單、公司章程（Articles of Association）
📌 最終受益人聲明（UBO Declaration）	確認誰實際控制公司／信託資產
📌 信託契約（Trust Deed）	若以信託名義申請，須提供完整信託設立文件及受益人名單
📌 公司銀行交易紀錄	顯示購房資金來源與過去 3–6 個月資金流

多數私人銀行也會要求由律師或註冊會計師出具的身份與財力核實聲明（如 Certified True Copy + Accountant Letter），以符合英國反洗錢（AML）與國際 CRS 準則。

✅ 補充建議

建議提前整理所有文件之 PDF 檔案（英文或中英文對照），並確保文件皆為 最新三個月內開立
若文件為中文或其他非英語語系，必須經由**具備資格的翻譯人員（Certified Translator）**翻譯並蓋章
大部分私人銀行不接受掃描圖片（如 JPEG），需提供 PDF 格式或紙本原件的掃描副本

五、利率與條件比較

對於高淨值人士（HNWIs）而言，貸款產品的選擇不僅關乎利率高低，更反映出整體財務架構與資產槓桿的佈局策略。與傳統高街銀行相比，私人銀行貸款產品在彈性與結構設計上，展現出更貼近 UHNW 或複雜財務身份的特質。

以下為 2023–2025 年主要私人銀行與傳統銀行在貸款核心條件上的對比總覽：

🔍 項目	🏦 私人銀行貸款	🏢 傳統銀行貸款
利率範圍（固定 / 浮動）	3.5%–5.5%（依資產／關係可議價）	4.8%–6.5%（視貸款金額與LTV）
首付比例（Deposit / LTV）	可低至 25%，高資產客戶可申請高達 80%–85% LTV	通常要求 30%–40%，部分 Buy-to-Let 須達 40%
可接受收入類型	海外收入、股息、投資收益、信託收入、家族辦公室現金流等	傾向本地全職工資（英鎊薪資，附稅單與薪資單）
審批彈性	高：以資產總值、現金流與長期關係為基礎，可採用「資產切割（Asset-slicing）」或抵押品貸款	低：嚴格根據 Debt-to-Income Ratio，受限於收入比與信用評分
放款時間	快至 4 週（若 RM 關係成熟、文件齊全）	平均 6–8 週，需跑標準審批與信用評估流程
身份接受範圍	非稅務居民可申請，支援香港／新加坡／中東等高資產人士	多數產品限於英國居民或有居留簽證之借款人
利率鎖定彈性	可提前鎖定 90–120 天，亦可協商 Forward Fix	通常為 60–90 天利率保留期
資產抵押靈活度	支援以股票、基金、藝術品等非現金資產進行「槓桿型放貸」	僅接受薪資與銀行資產，非標資產通常不列入計算

💡 案例觀察：

根據 LDN Finance 與 Trinity Financial 等 Mortgage Broker 報告，部分私人銀行（如 UBS、Coutts、Investec）可為資產充足但收入不明確的客戶提供高 LTV 的「Dry Lending」產品，尤其適用於資金主要來自家族信託或離岸結構的亞洲買家。
另一方面，傳統銀行則多以「薪資乘數」方式進行計算，對於持有高資產但不領固定收入的客戶（如創業者、半退休人士、家族財務主管）而言，常因不符「Affordability Test」而遭拒。

六、常見 FAQ 與誤解

即便具備豐厚資產與投資經驗，許多高淨值人士在申請英國房產貸款時，仍常遇到資訊不對稱或流程誤解，特別是來自新加坡、香港、中東的海外買家。以下為市場上最常見的疑問與錯誤觀念整理，結合私人銀行實務說明與實際案例補充：

💬 Q1：我沒有英國收入，還能貸款嗎？

✅ 可以，但需透過私人銀行或專門處理 HNWI 的 Mortgage Broker 操作。

例如 HSBC Expat、Coutts、UBS 等私人銀行均接受非英國來源的資產證明，包括海外收入、股息、信託現金流，甚至以藝術品或其他投資資產作為還款保障。這類貸款多採「Asset-based Lending」或「Dry Lending」結構。

🔍 案例補充：一位新加坡籍客戶透過 UBS London 購入 £5.2m Knightsbridge 高級公寓，以家族信託下的投資資產為抵押，成功獲得 75% LTV 貸款，無需提供本地收入。

💬 Q2：如果我持 BNO、學生簽或陪讀家長身分，可以申請貸款嗎？

⚠️ 傳統銀行多數不接受，但私人銀行可視個案操作。

許多銀行會要求「可工作簽證」與明確英國稅務關係。不過，若資產充足，並由家族信託或海外公司持有，私人銀行可接受「非居英條件」貸款，搭配海外收入證明與法律文件。

💬 Q3：貸款時會查看我的信用評分嗎？

🇬🇧 英國本地信用紀錄仍具參考價值，但對 HNWI 並非唯一指標。

例如 HSBC UK 自 2024 年起允許新近遷入英國的客戶以 home country credit report（如新加坡、瑞士、美國等）作為評分參考，減輕初期貸款障礙。Coutts 和 Investec 更強調「全局資產審查」而非僅看 credit score。

💬 Q4：我可以用離岸公司或信託來購房並貸款嗎？

✅ 可以，但程序更複雜，需附上受益人聲明（Beneficial Ownership Declaration）、稅務聲明與公司結構圖。

例如 UBS 與 Barclays Private Banking 對於使用 Jersey / BVI 等離岸結構的公司購房者，會要求：

公司章程、董事名單
受益人身份證明
KYC 文件與反洗錢聲明
公司稅務居所聲明（Tax Residency Declaration）

💬 Q5：放款流程需要多久？我人在海外是否能遠端操作？

🕒 放款流程通常為 4–8 週，視乎銀行與法律文件準備速度。

私人銀行會提供 RM（Relationship Manager）主導溝通，並支援：

遠程身份認證（Video KYC）
文件國際公證（例如新加坡公證人 + apostille 認證）
全程遠距處理，甚至部分律師行支援電子簽署（如 Charles Russell Speechlys、Withers LLP）

🧭 小結建議：

對於海外 HNWI 而言，最大風險並非利率本身，而是誤判貸款難度與時間安排。建議事前：

與專業 Broker 諮詢貸款可行性
預先準備資產證明與合法身份文件
避免以錯誤身份結構（如學生簽）申請貸款，以免遭拒後影響信用與銀行紀錄

七、風險與誤區提醒

雖然高淨值人士在英國取得房貸的成功率相對較高，但仍需注意以下幾項潛在風險與常見誤區，避免因財務結構不清或錯誤理解政策而影響貸款進程甚至違規納稅。

☑️ 1. 稅務影響：貸款利息未必可全額抵稅

英國稅務法規（特別是針對非居民 Buy-to-Let 房東）自 2020 年起限制房貸利息的扣除方式，改為統一採用 20% 稅額抵減（tax credit），不再按實際利息支出全額扣抵租金收入。

若貸款以公司名義持有（如 BVI／UK Ltd），可保留部分利息扣抵空間，但需額外考慮公司稅、分紅稅與 ATED 等制度。
非居民個人持有住宅物業的話，須登記為 Non-Resident Landlord，並進行定期報稅，否則租金將預扣稅（NRA withholding）。

💡 建議：如採用高槓桿融資策略，應先諮詢英國稅務顧問，確認利息支出是否具有效益。

☑️ 2. 匯率風險：收入與還款幣別不一致，波動可能增加償還壓力

許多 HNW 借款人以港幣、美元、新加坡幣收入來源申請英國房貸（英鎊計價），因此會面臨匯率波動風險。

英鎊在 2022 年曾跌至 1 GBP = 1.07 USD 附近（近歷史低點），而 2023–2024 年間逐步回升至 1.25–1.30 區間
若貸款貨幣為 GBP，而收入貨幣貶值，等同實際償還成本上升

部分私人銀行會針對外幣收入設定「貨幣壓力測試（currency stress test）」，假設外幣貶值 20% 後仍能償還貸款，才予以核准。

💡 建議：如收入與貸款幣別不同，可考慮外匯對沖產品或選擇提供多幣別房貸的銀行（如 HSBC Expat）。

☑️ 3. 信用與收入合法性：海外收益需提供完整證明與翻譯

高淨值買家常誤以為資金充足即可輕鬆過貸，但英國銀行仍對**資金來源（source of funds）與收入證明（proof of income）**要求極為嚴格，尤其：

自營企業主需提供 2 年以上的稅表／審計報告
投資收益者須列明投資報表、交易紀錄與帳戶資金流
所有非英文文件需提供認證翻譯件（Certified Translation）
若資金經過信託或公司，還需提交受益人聲明（BO Disclosure）與結構圖（Structure Chart）

此外，雖然部分私人銀行不強調 UK credit score，但仍會進行Enhanced Due Diligence（EDD），特別是對中東／亞洲買家進行額外洗錢防制核查。

💡 建議：提前備妥文件，並與熟悉跨國貸款的 mortgage broker 或 private banker 配合，有助加快審批流程。

無論你是剛開始考慮英國置業的高資產買家，還是已鎖定目標物業、正在尋找適合融資方案的非居民投資者，選擇正確的貸款夥伴與平台將直接影響你的貸款條件、通過率與財務結構效率。

✅ 推薦合作銀行與私人貸款機構（接受非居民申請）

以下為部分接受海外買家／非稅務居民貸款申請的機構，部分提供多語言服務與國際申請通道：

銀行／機構名稱	貸款特色	申請連結或聯絡方式
HSBC Expat / Premier	提供多幣別抵押貸款、接受海外收入與非居民	hsbc.co.uk
Barclays Private Bank	接受高資產非居民／公司結構貸款，可彈性審批	barclays.co.uk
Coutts & Co	高端客戶專屬貸款服務，接受信託與SPV名義購房	coutts.com（僅限推薦申請）
UBS UK Private Lending	針對 UHNW 提供靈活資產抵押貸款與海外借款結構	ubs.com
Skipton International	提供海外 BTL 融資，流程簡單、接受港新收入結構	skiptoninternational.com

💬 建議：預約前可先備妥資產摘要與預期購房價格，以利銀行提供初步評估。

✅ 進一步比較貸款方案的平台與專業顧問

如果你希望一次比較多間銀行貸款條件、避免逐一申請造成信用查詢紀錄，以下平台或顧問專門服務高資產國際買家：

平台／公司名稱	專業特色	官方網站
Enness Global Mortgages	專注於高淨值與超高淨值人士的跨境房貸安排，涵蓋超過 300+ 私人銀行與資產機構	ennessglobal.com
Knight Frank Finance	房產顧問與貸款專家結合，適合尋找豪宅與專業融資者	knightfrankfinance.co.uk
LDN Finance	專門為海外與自雇人士安排複雜貸款方案	ldnfinance.co.uk
Trinity Financial	英國大型 Mortgage Broker，熟悉港澳星客戶需求	trinityfinancialgroup.co.uk

🎯 如果你是 BNO／留學家庭／非英籍公司負責人，可考慮找熟悉海外客戶流程的專屬 broker。

參考資料出處：Knight Frank – The Wealth Report 2024 /Savills – UK Cross Border Investment Overview 2024 /Investec – UK HNWIs Property Sentiment Study 2024 /HSBC Expat – International Mortgage Lending Guide /UBS – Mortgage Solutions for International Clients / Barclays – Wealth Management Lending Criteria 2024 / Coutts & Co – High Net Worth Lending Overview / Skipton International – UK Buy-to-Let Criteria Leaflet / Clifton Private Finance – Mortgages for Foreign Nationals & Expats / Trinity Financial – UK Large Mortgage Market Report 2023 / Enness Global – HNW Mortgage Lending Trends /UK Government – Stamp Duty Land Tax for Non-UK Residents Guidance 2024 /HMRC – Capital Gains Tax for Non-Residents Overview