英國房地產私人貸款與銀行貸款的比較

一、英國房地產私人貸款與銀行貸款的比較：海外買家的靈活選擇？

在當前英國房貸市場中，「貸不到款」早已不是少數海外買家的個案，而成為普遍現象。對於非英籍投資者而言，即使有穩定收入與良好資產背景，也可能因為缺乏本地信用紀錄、收入來源在海外，或無法即時提供符合銀行標準的文件，而被主流銀行拒於門外。在這樣的環境下，私人貸款（Private Lending） 成為一種不容忽視的替代選項。

尤其過去一年，英國多家銀行在高利率壓力下收緊審批條件、降低貸款成數，讓不少跨境購房者在時間壓力下被迫轉向審批流程較快、彈性更高的私人放貸機構。這類貸款雖然利率通常高於傳統銀行，但對文件、身份或收入結構的要求較寬鬆，也成為某些高資產人士或國際學生家庭的策略性選擇。

那麼，私人貸款與銀行貸款究竟有哪些核心差異？哪一種更適合你的購屋計畫？ 本文將從利率、條件、風險三方面，幫助你釐清各自的優劣，並提供真實案例與建議，協助你避開常見誤區，做出更聰明的資金配置選擇。

適用對象：計畫貸款購屋的非英籍投資者
建議在閱讀前，先思考你面對的是資金效率問題，還是貸款門檻問題

二、誰適合英國私人貸款？誰又應該選擇傳統銀行貸款？

選擇貸款方式，從來不只是看利率高低這麼簡單。尤其對於非本地居民來說，能不能順利申請到房貸，往往取決於你的身份、收入結構，以及購屋的實際目的。以下我們從三個角度幫你快速釐清，私人貸款與銀行貸款各自適合哪類型的申請人。

1. 身份背景：你是哪種「非居民」？

在英國房產市場中，以下三類海外買家最容易被銀行標記為「高風險族群」：

• 無英國居留身份：如短期簽證持有人、未具備 ILR（永久居留）資格者
• 主要收入來源來自海外：難以提供英國稅務紀錄、固定收入證明
• 無英國信用紀錄：首次置業者或剛落地英國的新移民家庭

在這些情況下，銀行常常要求額外保證金或第三方擔保，導致核貸進度拖慢，甚至直接被拒。

2. 購屋目的不同，選擇邏輯也不同

• 自住用途（如自用公寓）：多數銀行偏好這類用途，若能配合本地收入與足夠首期，銀行貸款會更有利。
• 投資用途（Buy-to-Let）：對於無英國收入者，銀行審查偏嚴，租金覆蓋比率（Rental Coverage Ratio）需高於標準門檻。
• 靈活資產配置：若購屋僅為資金調度或短期過渡資產，多數銀行不接受此類目的，私人貸款會有更大彈性空間。

3. 情境比較：誰適合用私人貸款？

三、申請英國房貸的流程差異：銀行 vs 私人貸款

當你決定透過貸款在英國購屋，第一個實際動作就是進入申請流程。不論是選擇傳統銀行還是私人貸款機構，基本步驟雖有重疊，但在細節與速度上差異相當明顯。以下整理兩種模式的實際操作流程，幫助你提前掌握節奏與風險點。

1. 銀行貸款流程（以非本地居民為例）

Step 1：選擇貸款銀行與產品
通常建議透過專業 broker 代為篩選適合非居民身份的貸款方案，並配合有經驗的房產律師處理後續流程。

Step 2：提供收入與身份證明
包括護照、簽證頁、稅單、海外收入證明等，部分資料需經認證翻譯，並附上銀行流水或會計報表。

Step 3：銀行進行估價與審核
銀行將委託獨立估價師對物業進行現場估值，並核對借款人資產背景與負債情況。

Step 4：發出貸款 offer 與法律程序啟動
成功通過審批後，銀行發出 mortgage offer，雙方律師開始處理契約、地契、押記等法律文件。

Step 5：放款與交屋完成
完成所有法律程序後，銀行放款至律師賬戶，完成交割與產權登記。

通常需要 6–10 週時間，流程透明但文件要求繁瑣

2. 私人貸款流程：快速靈活但成本較高

相較銀行貸款，私人貸款流程更像一種商業協議，其審查標準與速度完全取決於貸方機構的風控架構與資金成本。

• 審批時間短：有些機構可在 3–7 天內初步批准
• 文件彈性大：少有固定格式，可接受海外資產證明、信託文件等作為擔保依據
• 利率與費用較高：常見年利率 6%–10%，另收取 setup fee、valuation fee 等一次性成本

➡️ 私人貸款並不適合所有人，但對於急需資金成交或銀行拒貸者來說，是一條可行但需審慎評估的替代路線。

四、常見問題 FAQ

Q1. 非英國居民可以申請英國房屋貸款嗎？

A: 是的，可以。不過不同銀行對非居民的要求差異很大，通常需要提供海外收入證明、護照與簽證副本，並可能要求較高首付款（一般為 30%–40%）。若無法滿足銀行條件，也可考慮私人貸款作為替代方案。

Q2. 私人貸款的利率一定比較高嗎？

A: 大多數情況下是的。私人貸款利率通常落在 6%–10% 或更高，視借款風險與擔保條件而定。不過它的優勢在於審批快、文件要求寬鬆，對於銀行無法配合的買家仍具實用性。

Q3. 我是國際學生的家長，可以為孩子購屋並申請貸款嗎？

A: 可以。不少父母會以 Buy-to-Let 名義購屋出租，但實際是為孩子準備住房。由於這類情境在銀行眼中風險較高，建議尋求熟悉非居民房貸的 broker 協助，或視情況使用私人貸款。

Q4. 私人貸款會不會比較危險或有法律風險？

A: 只要選擇合規的貸方並由專業律師處理合約條款，私人貸款並不等同「地下錢莊」。但確實需特別注意利率計算方式、罰息條款及清償期限等細節，避免日後產生糾紛。

Q5. 我能否在貸款期間提前還款？

A: 大多數銀行與私人貸款方案都允許提前償還，但會收取一定比例的提前清償費（Early Repayment Charge）。建議在簽約前確認相關條款，了解清償彈性。

Q6. 英國房貸處理時間大約多久？

A: 銀行貸款通常需時 6–10 週，視審核與估價流程而定。私人貸款則可在 1–2 週內完成，視放款人資金安排與文件是否齊全而定。

五、貸款選擇常見誤區與風險提醒

在英國置業時選擇貸款方案，表面上看似只是一道利率的比較題，但實際上，許多買家在過程中忽略了成本結構與法律風險，往往導致資金運用效率不如預期。以下整理出幾個在實務操作中常見的誤區與風險提醒，幫助你避開隱藏成本與錯誤選擇：

1. 私人貸款 ≠ 次級貸款：靈活結構不代表風險極高

許多人聽到「私人貸款」就聯想到高風險、黑市資金，甚至與 2008 年金融危機的次級房貸相提並論。然而，實際上，現今英國私人放貸市場已經走向合法化與制度化，尤其在高資產投資圈與開發項目中，短期過渡貸款（bridge loan）與利率浮動產品都已相當成熟。

✅ 小提醒：與其看貸方名稱，更應聚焦合約條款與清償風險

2. 利率不是唯一成本，請看「總成本」比較

銀行貸款通常年利率較低（目前多落在 4%–6%），但過程中仍會有估價費、律師費、setup fee，甚至提前償還罰款（ERC）。私人貸款則在這些項目上變化更多，有些機構會設定較高的 setup fee 或附加行政成本，導致實際總負擔遠高於預期。

✅ 小心：部份私人貸款條款中隱藏延遲利息或罰息條款
➡️ 建議事前委託有國際經驗的貸款顧問與律師進行條文審閱

3. 海外申請人失敗關鍵：文件與稅務結構不符

不少買家明明有能力還款，卻仍無法通過銀行審批。關鍵在於：銀行看的是可核實的英國收入／稅務資料，而不是資產總額或海外財力。因此，若你是自營職業者、以公司收入為主、或來自免稅地區，就很容易被視為高風險對象而拒貸。

➡️ 解方不是硬闖銀行流程，而是根據自身條件反向挑選適合的貸方結構

六、小結

在英國買房，不論是自住還是投資，選擇貸款方案時你真正要衡量的，不只是利率高低，而是整體財務與身份的匹配度。對部分海外買家來說，傳統銀行貸款因審批嚴格、流程冗長而難以適用；而私人貸款雖然靈活快速，卻也伴隨較高的利率與潛在成本。這並非「誰好誰壞」的簡單選擇，而是取決於你的資金節奏、交易時效與風險承受力。

如果你正處於評估階段，想了解哪種貸款更適合自己的身份與預算結構，現在就是理清策略的好時機。歡迎填寫下方聯絡表單，將有專業人士協助你進行條件診斷與配對分析，為你的英國置業之路打下穩健基礎。

參考資料出處

Bank of England – Financial Stability Report (June 2024) / IMF – Global Financial Stability Report (April 2024) / OECD – The Rise of Private Credit Markets (2024) / Advias – Private Bank Mortgage Loans vs Traditional Bank Mortgages / Wise – Mortgage for Foreigners in the UK / HSBC – Mortgages for Non-UK Residents / Moneyfacts – Best UK Residential Mortgage Rates This Week / Sprive – Mortgage Requirements in the UK / MHC – Private Credit: The Risks and Rewards / Halifax Intermediaries – UK Lending Criteria Guide

聲明

本文所引用資料主要來自 2023–2024 年間的官方金融機構報告與英國市場平台資訊，內容經由 Perplexity AI 查詢並交叉驗證。所有資訊僅供參考，實際貸款條件與法律責任請以當地機構最新公告為準。