英國買房的稅務成本中，印花稅（SDLT，Stamp Duty Land Tax）是完成交易時一次繳付、金額最大的一筆。海外買家的困惑通常不在「有沒有」，而在「疊加了多少層」：標準稅階之上有額外房產附加費，再加上非居民附加費，公司購買另有一套規則。本文把英格蘭與北愛爾蘭的計法逐層拆開，並提示蘇格蘭、威爾斯的不同制度。
海外買家 SDLT 由三層組成
海外個人買家購買英格蘭或北愛爾蘭的住宅，印花稅通常由三層疊加：標準住宅稅階＋額外房產附加費 5%（交易完成後全球持有多於一套住宅一般適用；新購房產取代自住主要住所、且舊居於完成後 36 個月內售出者可獲豁免）＋非居民附加費 2%。三層可以同時適用。標準稅階如下（2026 年 8 月現值）：
| 房價部分 | 標準稅率 |
|---|---|
| £125,000 以內 | 0% |
| £125,001 – £250,000 | 2% |
| £250,001 – £925,000 | 5% |
| £925,001 – £1,500,000 | 10% |
| £1,500,000 以上 | 12% |
也就是說，一位在海外另有住宅的非居民買家，每一層房價的合計稅率為「標準＋5%＋2%」。
非居民 2% 附加費：誰算非居民
判斷標準是購買前 12 個月內在英國停留是否少於 183 日——少於 183 日即屬非居民交易，適用 2% 附加費，疊加在所有其他住宅稅率之上。這項測試按停留日數計算，與國籍、簽證類別並非同一判斷標準。另外，個人買家如在交易前後的指定期間內補足居住日數要求，可透過修改原印花稅申報申請退回這 2% 附加費。
公司購買：另一套規則
公司等非自然人購買住宅有一項特別規則：購買 £500,000 以上的單一住宅，如不屬合資格出租業務等用途，印花稅可能按劃一 17% 計算——不分稅階，按全價計算。合資格的商業出租業務可獲豁免，改按一般稅階連同附加費計算；但豁免有 3 年條件期，期內出現關連人士入住會被撤銷並追繳。公司持有與個人持有在整體稅務上的差異，見四種用途對照一文；用途涉及自住或傳承，宜先做持有方式評估。
蘇格蘭與威爾斯：不是 SDLT
印花稅屬地方事權，SDLT 只適用於英格蘭與北愛爾蘭。蘇格蘭採用 LBTT，額外住宅附加費（ADS）為 8%；威爾斯採用 LTT，高階住宅稅率按房價部分由 5% 至 17% 分段。跨地區比較房價時，稅務成本要分開計算。
海外買家印花稅常見問題
首次置業減免適用於海外買家嗎？
首次置業減免有自住要求，並與其他附加費規則互動，海外出租買家一般難以受惠；個別情況是否適用，取決於購買用途與持有狀況，宜在出價前向律師確認稅款估算。
印花稅什麼時候交、由誰辦理？
在完成交易後的法定期限內申報繳付，實務上由買方律師（conveyancer）在完成時代辦，稅款連同房價尾數一併準備。置產流程與各步驟的銜接，見海外買家流程一文。
賣出時還有稅嗎？
賣出是另一套規則：非居民出售英國住宅須在完成後 60 日內申報並繳付資本增值稅，即使沒有應繳稅款也須申報。持有期間的稅務則按持有方式（公司或個人）分別處理。
印花稅是英國買房成本中最早鎖定的一筆——三層如何疊加、公司規則何時觸發，在出價之前計算清楚，預算才較為穩妥。想再核對自己的情況？歡迎在下方表格留言聯絡我們！
重要聲明
本文為一般資訊整理（資料截至 2026 年 8 月），不構成稅務建議。印花稅的應繳稅款取決於房價、持有狀況、居住身分與用途，稅率與門檻可能隨財政預算調整，請以英國官方現行公布為準，交易前建議由律師或稅務專業人士計算確認。
參考資料
GOV.UK – Stamp Duty Land Tax: residential property rates／HMRC – Rates of Stamp Duty Land Tax for non-UK residents／GOV.UK – Stamp Duty Land Tax: corporate bodies／Revenue Scotland – Additional Dwelling Supplement／Welsh Government – Land Transaction Tax rates and bands
