便宜三成的房子開始有人搶：日本怎樣把死亡寫進樓價

千葉縣一間普通的獨立屋裡，一位名叫小玉和敏（Kazutoshi Kodama）的男人架起四部攝影機、一台熱成像儀和一支電磁場探測器，準備在這裡通宵駐守。他不是警察，也不是工程師。他的公司叫 Kachimode，賣的服務是「靈的盡職調查」——在凶宅過夜、記錄數據，然後向準買家出具一份報告：這間屋，沒有測到任何異常。

據路透社 2025 年 6 月的報道，這間屋的屋主多年前在屋內非自然離世；她的兒子後來又在同一間屋獨居去世，過了大約十天才被人發現。按日本的行規，這是一間標準的「事故物件」——發生過非自然死亡、或死亡長期未被發現的房子。

在多數市場，這樣的房子只有一種命運：折價，滯銷，被市場遺忘。但過去兩年，日本的事故物件開始有人搶——《經濟學人》（The Economist）2026 年 7 月 14 日以專文報道了這個現象，路透社更早在 2025 年夏天已經追蹤。一個社會最根深柢固的居住禁忌，正在被樓價重新定價。國際財經媒體看到的是一則新聞；宅點想帶你看的，是新聞背後那套全世界獨一無二的制度——以及它照出來的、華語世界幾個市場各自的答案。

從路透社2025年6月到經濟學人2026年7月，國際財經媒體對日本事故物件的報道時間線

這些房子從哪裡來：一個變老的社會

事故物件不是稀有品。日本警察廳的統計顯示，2025 年全年，警方處理的獨居者在自宅死亡個案有 76,941 宗；其中 22,222 宗，是死後八日或以上才被發現的。內閣府把「八日」用作推算孤立死的指標——過了這條線，房子通常需要特殊清潔，按行規就成為須向下一手告知的事故物件。

換句話說，單是孤獨死一項，日本每年就新增兩萬宗以上、大概率成為事故物件的個案，而且隨高齡化只會更多。

2025年日本警方處理獨居者自宅死亡76,941宗，其中22,222宗死後八日或以上才被發現

日本怎樣管這件事：全世界最制度化的做法

日本處理這個問題的方式，是宅點認為這個題目真正值得寫的原因。它有三層，層層都是其他市場沒有的。

第一層是法定披露規則。 國土交通省在 2021 年 10 月發布指引，把「什麼死亡必須告知」寫成明文：自殺、他殺、事故死必須告知；自然死原則上不必，但若因長期未被發現而需要特殊清潔，同樣必須告知。租賃的告知義務以事件被發現起計約三年為限——但兇案等社會影響特別大的個案不設限；買賣則沒有年限。而無論過了多久，只要買家或租客直接問起，仲介都必須如實回答，故意隱瞞可構成《宅地建物取引業法》下的違規。

宅點讀原件：國土交通省2021年死亡告知指引——自殺他殺須告知、租賃約三年、買賣無年限、被問必答

第二層是全民查冊。 一個叫「大島てる」的民間網站，把全國的事故物件標在地圖上，任何人免費可查。它是用戶自發申報的，準確性沒有保證，宜再交叉核實——但它的存在改變了博弈：賣方很難假設買家不知情。

第三層是一條產業鏈。 專收事故物件的業者（如「成佛不動產」）提供供養、特殊清潔、翻新到轉售的一條龍；再加上小玉這種「無靈證明」服務。死亡在這個市場不是不能提的事，是有報價單的工序。

為什麼現在有人搶

答案首先是價格。不動產經濟研究所的數據顯示，2025 年東京 23 區新建分讓公寓平均價格達到 1 億 3,613 萬日圓，按年再升 21.8%，歷史新高——而 23 區在 2023 年才剛首次突破一億。主流存量貴到這個程度，被排除在外的資產自然被重新翻出來看。

東京23區新建分讓公寓平均價格2022至2025年走勢，2023年首次突破一億日圓，2025年達1億3,613萬創新高

事故物件便宜多少？先說清楚：沒有「劃一便宜三成」這回事。折讓按死因分層，也沒有官方統計，業界口徑各有不同：收購商「成佛不動產」的專欄稱，孤獨死物件約低一至兩成、自殺約低兩至三成、兇案可低三至五成；路透社引述的業者則說一般折讓約兩成、兇案宅折讓可達八成——即只值市價兩成左右——甚至根本賣不出。口徑不一，但按死因分層這一點，各家是一致的。

事故物件折讓幅度按死因分層：孤獨死低10–20%、自殺低20–30%、他殺低30–50%（業者口徑），極端個案可達80%

於是出現了兩種買家的分化。投資者算的是數：路透社報道引述，專營事故物件的 MarksLife（成佛不動產的營運公司）旗下物件平均回報率 8.4%，而 CBRE 調查的東京都心小型單位預期回報是 3.55%——兩個數字口徑不同，一個是業者自報實績、一個是市場調查預期，不宜直接相減；但同一篇報道引述的租金折讓只有約 7% 至 8%，遠小於買賣折讓，折價買入、以接近正常的租金出租，價差就是投資者要賺的收益。自住者那邊，禁忌仍然真實：AlbaLink 對 500 人的調查裡，四成四受訪者表示連考慮的餘地都沒有；而被問到要便宜多少才肯住時，最多人（35.4%）要求租金比市價低五成或以上。怕的人還是怕；變化在於，怕多少錢，第一次被寫成了數字。

同一個禁忌，各地怎樣處理

凶宅忌諱不是日本獨有。對華語世界的買家，這是一個遲早要面對的題目——而香港、台灣、中國大陸、新加坡，四地的制度給出了四種不同的答案。

香港：折讓寫在估價裡，披露靠你開口問。 按揭業界人士向媒體表示，凶宅的銀行估價可以低兩至三成，嚴重個案有銀行拒絕承造按揭、甚至不予估價。但香港沒有法定披露義務——《地產代理條例》沒有把凶宅列為必須提供的物業資料；地產代理監管局的操守要求是，客戶問起時，代理應採取合理步驟查證並如實回答。查不查，主要靠買家自己上民間凶宅資料庫。

台灣：有明文要求，但留了一道門。 不動產說明書須記載建物是否曾發生非自然死亡——但按內政部函釋，範圍綁在「賣方持有期間」。於是市場出現了先過戶一手再轉售的「凶宅洗白」操作，媒體屢有報導；只是法院未必接受，轉手後未告知而被判解約賠償的案例同樣存在。制度有洞，市場就會找到它——補洞的，往往是事後的法官。

中國大陸：沒有成文定義，法院和市場各補了一塊。 法院的立場已經相當穩定——廣州法院官網刊載的案例裡，賣方隱瞞屋內曾發生非正常死亡，法院按公序良俗及交易習慣認定構成欺詐，判決撤銷合同、返還購房款。法拍房走得更前：法院會在拍賣公告中主動披露。2026 年 5 月，南京一套曾發生命案的公寓法拍，公告白紙黑字寫明「本院已將上述情況作為已知瑕疵如實說明」，超過一萬二千人圍觀、113 輪競價，最後以約市價三分之二（即折讓約三分之一）成交；同年 6 月，杭州一套同類單位一拍無人出價，降價後 57 輪競出，約為周邊行情的七折至八五折。行業也自己長出了機制：鏈家在官網承諾，成交房屋若曾發生自殺、他殺事件而鏈家未盡披露義務，最高按原價回購。

新加坡：一切取決於你有沒有問。 原則是「買者自慎」，賣方沒有主動申報義務；但監管機構 CEA 的執業手冊寫明——買方問起時，代理必須向賣方查明並轉告物業的重大資訊，「近期發生的非正常死亡」明文在列。換句話說，問了，代理就有查明轉告的義務；不問，就沒有人有義務主動告訴你。當地代理公開的折讓口徑約為叫價的 5% 至 8%，而且新加坡沒有香港式的凶宅查冊網——買家的盡職調查，是 Google 地址、問鄰居、看同座成交價有沒有異常。

宅點讀原件：香港地產代理監管局執業問答——凶宅非法定披露資料，但客戶查詢時代理應查證並如實回答

西方市場另有兩種答案。美國按州分裂：加州法典以三年為界——三年以上的死亡明文免披露，三年以內則不獲豁免、實務上須作為重大事項向買家披露；而無論多久，被直接問到都不得作虛假陳述。喬治亞州剛好相反，州法明文規定不披露兇殺或自殺不構成訴因；賓州最高法院 2014 年更在判決裡直接說，兇案不屬於必須披露的「重大瑕疵」，因為心理污名不是房子的實體缺陷。英國走傳統的買者自慎：上訴法院 2004 年的判例確認，賣方沒有一般義務主動披露屋內曾發生兇案。