馬來西亞總理兼財政部長安華（Anwar Ibrahim）於 2026 年 10 月 9 日在國會下議院提呈的 2027 年度預算案（Budget 2027），延長並擴大了首購族與問題建案的印花稅減免，期限到 2030 年 12 月 31 日為止；但這份預算案並未納入房產與不動產投資信託（REIT）業界在預算案提呈前明確提出的兩項結構性訴求——簡化《1949 年印花稅法》（Stamp Act 1949）的徵稅附表，以及恢復已失效的 REIT 預扣稅優惠。
這次預算案對房產買家實際改變了什麼
這次提呈的措施是針對性的減免，不是印花稅制度的重新設計。首購族購買價格在 50 萬令吉以下的房屋,貸款合約與產權轉讓文件的印花稅可獲全額豁免。首購族購買價格在 50 萬至 75 萬令吉之間的房屋,前 50 萬令吉部分全額豁免、其餘部分再豁免 50%。兩個級距都適用於 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日期間簽署的買賣合約。
另有一項措施針對的是長年存在的問題建案,而非新買家:搶救爛尾樓的承建商或開發商,以及原始購屋者,在同一 2027 至 2030 年期間內,貸款合約與轉讓文件的印花稅同樣全額豁免。安華將此定位為朝「2030 年零爛尾樓」目標邁進的一步。對關注馬來西亞市場的海外馬來西亞人與外國買家而言,這些都是疊加在既有印花稅制度之上的減免措施——在特定價格區間與特定期限內,降低特定交易類型與特定買家問題的成本,而不是改變決定一般房產交易如何課稅的底層規則。
沒有出現的印花稅簡化
預算案提呈前,馬來西亞 KPMG 稅務主管 Soh Lian Seng 在《星報》(The Star) 2026 年 8 月 19 日的文章中指出,2027 年度預算案正是推動另一種改革的機會:簡化《1949 年印花稅法》本身的第一附表(First Schedule)。他的論點是,附表的複雜程度——而不是減免金額的高低——才是造成不確定性的根源,因為納稅人「普遍不反對繳納正確金額的稅款」,他們要的是文件在被歸類與課稅之初就有「清楚、一致、可預測」的規則。他肯定稽稅局(Inland Revenue Board)已將印花稅流程數位化並導入自我評稅制度,但指出已符合豁免資格的文件,仍須經過行政核簽程序才能完成,這類程序只增加遵循成本,並不改變最終的課稅結果。
這項「簡化附表」訴求,與單純的「擴大減免」是兩件不同的事——安華在 10 月 9 日宣布的措施當中並未出現,截至本文寫作時可查到的預算案後稅務評論也未提及。例如《The Edge Malaysia》2026 年 10 月 12 日彙整多位稅務顧問(包括 PwC 馬來西亞的 Steve Chia)對預算案的反應,詳細討論了首購族與爛尾樓印花稅減免,卻完全沒有提到第一附表。對想判斷馬來西亞房產交易成本未來走向的讀者而言,務實的解讀是:KPMG 在預算案提呈前點名為「解釋爭議來源」的那套底層徵稅架構,就公開可查的資料而言,目前仍未因這次預算案而改變。
REIT 業界的具體訴求,換來的是預算案的沉默
相較於印花稅簡化這類較籠統的訴求,REIT 業界在這次預算案前提出的要求更具體、也更可量化。根據《The Edge Malaysia》(經由其地產媒體 EdgeProp.my,2026 年 9 月 22 日報導),馬來西亞 REIT 經理人協會(Malaysian REIT Managers Association,MRMA)要求政府恢復 REIT 分派給非法人單位持有人原本適用的 10% 優惠預扣稅率——該優惠 2016 至 2025 年間施行,之後已失效。AmFIRST REIT 副首席執行官 Zuhairy Md Isa 表示,MRMA 另外提議將 REIT 的法定槓桿上限,從總資產價值的 50% 提高到 60%,讓 REIT 在投資上有更大彈性。Zuhairy 認為,優惠失效讓馬來西亞 REIT 處於競爭劣勢,他向該媒體表示:「沒有這項預扣稅優惠,我們其實是輸給了新加坡、香港,以及其他所有 REIT 市場。」同一篇報導引述 CGS International Research 的估算指出,恢復預扣稅優惠可為該產業的稅後收益率消除 50 至 100 個基點的拖累——這是具名分析師自己的估算,不是宅點的推測。
政府官員在預算案提呈前已經透露,這項優惠是否恢復並非定局:一名財政部副部長今年稍早曾表示,對於如今已屬「成熟且具可行性」的 REIT 產業,政府「可能需要重新考慮」是否仍有必要繼續提供這項支持。無論是恢復預扣稅優惠,還是提高槓桿上限,都沒有出現在安華 10 月 9 日宣布的措施當中;與印花稅附表一樣,本文查閱的預算案後稅務顧問評論也同樣沒有提及這兩項訴求。這是本文查核範圍內資料的「缺席」,並不等同於政府已正式否決——宅點目前沒有看到政府明確表態拒絕 REIT 業界的訴求,而 MRMA 截至本文寫作時,也尚未就這次提呈的預算案內容公開發表反應。持有或考慮持有馬來西亞 REIT 的讀者,應以馬來西亞稽稅局 2026 年發布的實務準則(Practice Note)所訂的預扣稅處理方式為現行基準,直到 MRMA、證券委員會(Securities Commission)或財政部有進一步說明為止。
宅點視角——這次預算案裡的房產措施是真實且有明確期限的:只要首購族的買賣合約簽署日落在 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日之間,房屋價格在 75 萬令吉以下,上述印花稅豁免就適用。但這次預算案沒有做到的,是回應房產與 REIT 業界在 10 月 9 日之前就已經提出的兩項訴求——更簡化的印花稅徵稅架構,以及恢復 REIT 稅務優惠。這兩件事目前仍是懸而未決的問題,不是已經定案的結果;手上有具體交易或持股的讀者,建議直接向稅務顧問或相關 REIT 經理人確認現行處理方式,不要只看預算案當天的新聞標題。
參考資料
星報（The Star） – Budget 2027: Govt Proposes Stamp Duty Exemptions for First-Time Homebuyers / EdgeProp.my（The Edge Malaysia） – Malaysian REIT Managers Call for Return of Withholding Tax Relief in Budget 2027 / 星報 Insight（The Star Insight） – Tax Wish List for a More Competitive Malaysia / The Edge Malaysia – Tax Experts See Targeted Relief for Middle-Income Taxpayers in Budget 2027
