本地成立的公司，也可能屬外國權益買家
在馬來西亞成立 Sdn. Bhd.，不代表公司購買物業時便能完全按本地個人條件處理。土地法及州政策可能按股權、控制關係與公司性質，將買方列為外國權益。
因此，在付訂金前，應把公司完整股權資料和目標物業地契交給律師核對。單看公司註冊地址在吉隆坡，不能判斷是否免申請州政府同意。
州政府同意、地契限制與最低價格要一起查
馬來半島適用的土地法律，對非公民及指定外國公司取得土地設有批准要求。沙巴、砂拉越另有土地制度，不能直接套用半島做法。
即使買方不屬外國權益，地契本身也可能有轉讓限制。外國買家的最低價格、可購物業類型及批准費用，則須按州、地區及物業用途確認。
| 物業資料 | 為什麼要先查 |
|---|---|
| 州屬、地區及土地用途 | 決定適用政策及批准機關 |
| 地契限制與持有年期 | 影響轉讓是否需要同意及可否完成 |
| 低價住宅、馬來保留地或土著單位標示 | 可能涉及禁止或限制，不能一概視為可解除 |
| 價格、估值及公司股權 | 影響外國權益資格與最低門檻判斷 |
土著單位與馬來保留地並非同一概念。即使某類單位可以申請釋放，也不代表該單位已獲批准，或獲批後必然可售予外資。
公司貸款要先取得具體條件
銀行會評估公司的收入、財務資料、物業估值、用途、股東背景及還款來源。新成立的持有公司沒有營運紀錄時，可能需要股東支持文件、額外抵押或個人擔保。
公司貸款的成數、年期、利率及擔保安排，不宜沿用個人住宅按揭廣告。若董事需要簽個人擔保，應另看擔保上限、持續效力及解除條件。
銀行批准與州政府批准也是兩條程序。取得其中一項，不代表另一項已完成。
常被誤解的情境
「加一名本地董事，公司買樓就不用外國人批准。」
董事國籍不能取代土地法及州政策對持股與控制的判斷。
「銀行願意借錢，這間樓就一定買得到。」
貸款條件不能代替產權查核、州政府同意及其他轉讓批准。
下一步應該怎麼判斷
先核對買方資格及地契，再請銀行按公司背景提供融資方向。簽約時，請律師確認批准未取得、貸款不足或延誤時，訂金、期限與退出條款如何處理。
如果你正考慮以公司持有馬來西亞物業，歡迎在下方表格留下州屬、用途、價格及大致股權安排，聯絡我們了解查核方向。
常見問題 FAQ
Q1：本地 Sdn. Bhd. 一定按本地買家處理嗎？
不一定，外國持股及控制關係可能令公司落入外國權益規則。
Q2：全馬的最低購房價格一樣嗎？
不是，須按州屬、地區、物業用途及當時政策確認。
Q3：公司貸款可以完全不用股東擔保嗎？
須看銀行批核條件，不能預先假設一定需要或一定不需要。
聲明
本文依據截至 2026 年 10 月 8 日可查閱的資料整理，供一般資訊參考，不構成法律、稅務、金融或投資建議。實際交易須按物業、公司背景、適用法例及正式合約確認。
References
JKPTG — National Land Code，第 433A–433B 條；雪蘭莪土地與礦務局 — 外國權益購買物業政策；SSM — Companies Act 2016，第 66、196、213–218、245–259 條等
