外國人在日本買房前，先理解可買什麼、持有什麼與不會帶來什麼身分權利

本文是宅點百科「日本置產」中「外國人購房規則」系列的主文，這個系列整理外國人在日本可以買哪些房產、有沒有配額、買前買後須辦的申報與登記、持有公寓的責任，以及買房與居留身分的關係。寫給住在台灣或香港、正在考慮在日本買房的讀者，先說明整體規則，各項細節另見系列各篇。

外國人可以在日本買房（買樓）。日本目前並未限制外國人買房，土地、公寓、獨棟住宅（一戸建て）均可購買，取得的是和日本人相同的所有權，唯一明顯的例外是農地。

只不過，買下之後還有申報與登記手續要辦，持有期間須繳稅、參與公寓管理；房產也不會帶來在日本居留的身分。

先看四個重點

可以買：土地、獨棟住宅、公寓均可購買，所有權目前沒有年期；農地須先取得許可。
要申報：住在海外的買方，買房後20日內須提出外為法報告；2026年10月5日起，個人辦理所有權登記時均須申報國籍。
不會帶來：目前買房不會帶來在留資格（在留資格，外國人在日本居留的身分類別），也不是永住的要件。
尚未定案：政府正在檢討土地與公寓的取得規則；依截至2026年7月24日公布的文件，尚未定案。

外國人可以在日本買房嗎？可以買哪些？

可以。日本的不動產買賣不區分外國人或日本人；截至2026年9月，除農地以外並無買賣管制。法律並未另列一份「外國人可買清單」，適用的是和日本人相同的規則。

類型	能不能買	要留意什麼
土地、獨棟住宅	可以	位於特定區域時須另行申報，見下文
公寓	可以，每一戶均可單獨成為所有權的標的	整棟建物由全體屋主組成的團體管理
店鋪、辦公室、倉庫	可以，建物中能獨立使用的部分同樣適用	同上
農地	須先取得許可	住在海外的外國人基本上難以取得

農地是例外。以耕作為目的購買農地，須先取得農業委員會（農業委員会）的許可，未經許可的交易無效。這項許可不分國籍，主要條件之一是每年從事農作的日數原則上150日以上；另有免許可的例外情形。

買到的是什麼權利？有沒有年期？

取得的是所有權（所有権），目前法律並未對所有權設定年期。所有人可在法令限制的範圍內，自由使用、收益和處分自己的房產；法律條文並未區分國籍。

須留意的是借地權（借地権），即為了擁有建物而使用他人土地的權利。如果物件附帶的是借地權而非土地所有權，就有期間：法律規定為30年，契約約定更長者從其約定，另有期間規則不同的類型。看物件資料時，先確認土地屬於所有權還是借地權。

各類房產的差別，見土地、公寓、獨棟住宅與商用不動產的購買規則。

日本買房有沒有外國人配額？以後會不會限制？

目前沒有。截至2026年9月，日本沒有外國人持有比例或配額制度。此處指的是國家層級的制度；個別公寓的管理規約和開發商的銷售條件，須在簽約前自行確認。

未來是否設限，尚未定案。依截至2026年7月24日公布的政府文件，政府正在檢討兩件事：

從安全保障的角度訂定土地取得規則，檢討項目包括對象是否僅限外國人、規制內容，以及哪些土地列為對象。
持續調查公寓交易實況，並參考各國做法，檢討公寓取得規制等對策。

兩者均仍在檢討中，後續以政府公布的文件為準。

其他市場的做法不同。例如在新加坡，外國人購買有地住宅須先申請核准。更多比較見日本與其他亞洲市場的外國人購房制度差異。

買房前後，要向政府申報什麼？

住在海外的買方須先了解兩項：外為法報告，以及登記時須提供的資料。其餘幾項則取決於房產的位置和土地類型。

手續	誰要辦	什麼時候	適用於
外為法報告	取得不動產的非居住者，個人和法人均包括在內	取得後20日內	不論金額或面積
登記時申報國籍等	登記為所有人的申請人，限個人	2026年10月5日起	日本人也須申報
特別注視區域的事前申報	賣方與買方雙方	簽約前	區域內200平方公尺以上的土地與建物
農地許可	以耕作為目的取得農地的人	未經許可的交易無效	農地
森林土地所有人申報	新取得森林土地的人	成為所有人之日起90日內	地域森林計畫的對象森林，不論面積
大面積土地的事後申報	買方	簽約日起算2週內	市街化區域2,000平方公尺以上等

表中只有農地需要「許可」，其餘均為申報、報告或登記資料；各項另有例外。

外為法報告：買了之後20日內

如果你在外為法（外国為替及び外国貿易法）上屬於「非居住者」，買下日本的房產後，須在20日內提出報告書。不論金額或面積大小均須報告，因繼承或受遺贈取得者亦包括在內。

2026年4月1日以後取得的房產，不問目的均須報告，買來自住也一樣。免報告的只有三種「不動產相關權利」的取得，購買房產本身不在其中。

報告書須以日文填寫，經由日本銀行提交財務大臣。可自行提出，也可由住在日本的代理人（例如不動產仲介）代為提出；簽約前應問清楚由誰負責。

誰屬於非居住者，判斷標準是居住地，不是國籍。外國人原則上推定為非居住者；在日本境內的事務所工作，或入境日本已滿6個月以上的人，推定為居住者，外交官等另有規定。這一點取決於你實際的居住與工作狀況。若不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

登記：姓名、聯絡人與國籍

辦理所有權登記時，外國人和住在海外的人須多準備幾項資料：

羅馬字姓名（ローマ字氏名）：外國人須提供姓名的羅馬字拼寫和證明資料，另有三種例外。
國內聯絡人（国内連絡先となる者）：住在海外的人，須提供一位日本國內聯絡人的姓名、地址等資料；沒有聯絡人時，可在申請時註明沒有。
檢索用資訊（検索用情報）：申請人為個人時，須一併申報姓名、住所、出生年月日、電子郵件地址等資料。
國籍：2026年10月5日起，申報檢索用資訊時也須申報國籍，住在海外的人同樣適用。這項資料屬於登記機關的內部資訊，不在登記公開的範圍內。

這些資料由誰準備、由誰送件，簽約前應先和辦理登記的人確認。

房子的位置，會不會讓我多一道手續？

會，前提是房產位於「特別注視區域」內，而且面積在200平方公尺以上。

日本的重要土地等調查法（重要土地等調査法）規定，防衛設施等重要設施周圍大約1,000公尺內，以及國境離島等地區，可指定為注視區域（注視区域）。另有一類稱為特別注視區域（特別注視区域），須辦理事前申報的是這一類。

在特別注視區域內買賣200平方公尺以上的土地或建物，賣方和買方均須在簽約前申報；公寓一戶的專有面積在200平方公尺以上，同樣須申報。這是申報，不是許可，申報後可繼續辦理買賣手續；另有免申報的情形。

房產若只位於注視區域內，無須辦理這項申報。

截至2026年3月，全日本共指定586處，其中特別注視區域150處、注視區域436處。實際範圍以內閣府的公告為準，簽約前宜確認一次。

所有權、用途與區域的細節，見外國人持有日本土地的所有權與管制地區風險。

買公寓之後，要面對什麼？

買公寓之後，須和其他屋主共同管理整棟建物。公寓的全體屋主依法組成一個管理團體，稱為管理組合（管理組合），可召開會議、訂定規約。

人在海外的屋主須留意國內管理人（国内管理人）制度。這項制度自2026年4月1日起施行，既有的公寓原則上也適用。

在日本沒有住所或居所的屋主，可選任一位住在日本的人擔任國內管理人，代為收受開會通知、在會議上表決、清償相關債務等。法律規定的是「可以選任」，但公寓的規約可以規定「必須選任」，因此須查閱你那一棟的規約。

修繕積立金（修繕積立金）是為日後大修累積的長期修繕基金。國土交通省的指引列有金額參考值，但僅供參考，並非法定標準。

看老屋時須留意耐震基準。現行的耐震基準自1981年6月起適用，判斷時依據的是建物取得建築確認（建築確認）的日期。

公寓持有的細節，見管理組合、修繕積立金與老屋風險。

成為屋主之後，要繳什麼稅、辦什麼登記？

成為屋主（業主）之後，每年須繳納固定資產稅，部分地區還須繳納都市計畫稅；另有兩項登記設有期限。

每年的持有稅

固定資產稅（固定資産税）：以每年1月1日為基準日，標準稅率為1.4%，市町村可以條例訂定不同稅率。稅額依課稅標準額計算，不是依買價。
都市計畫稅（都市計画税）：房產位於市街化區域內才須繳納，稅率由市町村決定，不得超過0.3%。

人在海外，稅務由誰代收代辦？

須指定納稅管理人（納税管理人）。非居住者需要處理申報、繳稅、收受退稅等日本國稅事項時，必須指定。

固定資產稅屬於另一項手續。屋主在房產所在的市町村沒有住所等時，須向市町村長申報納稅管理人；經市町村長認定不影響徵收者，可不指定。

至此出現了三種「在日本的代理人」，分屬三個不同的制度：

名稱	用在哪裡	是否必須
國內聯絡人	所有權登記	沒有時可以註明沒有
國內管理人	公寓管理	法律規定可以選任，規約可規定必須選任
納稅管理人	稅務	非居住者處理國稅事項時必須指定

辦妥其中一項，不代表另外兩項也已辦妥，須逐項確認。

兩項有期限的登記

搬家或改名：住所或姓名變更後，須在2年內辦理變更登記。沒有正當理由而未辦理，可能被處5萬日圓以下的過料（過料，一種金錢處罰）。這項義務自2026年4月1日起施行，此前已變更而未登記者另有期限。住在海外的屋主須自行申請，登記機關不會主動代辦。
繼承：繼承人須在知道自己開始繼承、且知道取得該房產所有權之日起3年內，辦理繼承登記。沒有正當理由而未辦理，可能被處10萬日圓以下的過料。2024年4月1日以前開始的繼承另有期限。

買了房，可以在日本住下來嗎？

無法僅憑買房在日本居留。目前日本沒有因買房而取得的在留資格，擁有房產也不是永住許可的要件；若要在日本居留，須另行依在留資格的條件申請。

短期滯在（短期滞在）：觀光、探親等短期停留適用的資格。在留期間為90日、30日或15日，或法務大臣個別指定、不超過90日的期間。
經營・管理（経営・管理）：基準已於2025年10月16日修正。主要條件包括3,000萬日圓以上的資本金等、僱用1人以上的常勤職員，另有其他條件。
永住許可：原則上須連續在日本居留10年以上，另有特例。要件中並無「擁有房產」這一項。

另有一點容易混淆：在留資格、外為法的居住者、所得稅法的居住者，是三套各自獨立的判斷，其中一項成立，不代表另一項也成立。

房產、簽證與稅務身分的界線，見日本買房不等於移民。

簽約前，先確認這六件事

土地是所有權，還是借地權。
房產是否位於特別注視區域內，面積是否在200平方公尺以上。
自己在外為法上是否屬於非居住者，報告書由誰提出。
登記所需的羅馬字姓名證明、國內聯絡人與國籍資料，由誰準備。
買公寓時，規約是否要求選任國內管理人，修繕積立金金額為何。
稅務的納稅管理人由誰擔任。

想釐清自己的情況

居住身分、房產類型和位置不同，須辦理的手續也不同。把你的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

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外國人在日本買房問答 FAQ

外國人可以在日本買樓（買房）嗎？

可以。截至2026年9月，土地、獨棟住宅和公寓均可購買，取得的是所有權；物件附帶借地權時，土地是向地主承租，不是所有權。以耕作為目的購買農地須先取得許可，特定區域和森林另有申報制度。

買了日本物業（房產），可以拿到簽證或永住嗎？

不能。目前沒有因為擁有房產而取得的在留資格，擁有房產也不是永住許可的要件。居留身分須依各在留資格的條件另行申請。

2026年10月5日起登記要申報國籍，資料會公開嗎？

不會隨登記公開。申報的國籍屬於登記機關的內部資訊，不在不動產登記法公開的範圍內。申報人是登記為所有人的申請人，限個人；日本人也須申報，記錄為「日本」。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月29日，依據是2024年至2026年間的日本官方文件與法令。
以下四項結論由官方文件歸納而來，官方文件並未以一句話直接寫明。「沒有外國人配額」是查核衆議院調查局報告（2026年2月）與內閣官房兩份資料（2026年3月4日、令和8年6月時點）後的歸納，三份文件所列的手續只有登記、報告、申報與農地許可；個別公寓的管理規約、開發商銷售條件、不動產協會的自律措施與地方自治體條例不在查核範圍。「沒有因買房取得的在留資格」是依出入國在留管理廳在留資格一覽表所列資格歸納。「所有權沒有年期」是依民法第206條未設定存續期間歸納。「擁有房產不是永住要件」是依永住許可指引（2026年2月24日修訂）第1項所列要件歸納；指引並未說明要件中的「資產」是否將不動產納入評價。
「除農地外沒有買賣管制」出自衆議院調查局的整理報告，不是法律條文。外為法的居住者推定，取自財務省問答所摘錄的解釋通達。區域指定數量出自內閣官房2026年3月4日的資料。
土地取得規則與公寓取得規制的檢討，依據是截至2026年7月24日公布的政府文件，其後的進展未能核實，日後可能改變。登記的國籍申報自2026年10月5日起施行。