買樓前怎麼列現金流表？首期、稅費與持有成本以外還要預留什麼

買樓預算即使總額足夠，也可能在某個付款日出現缺口。例如，銀行尚未撥款，買家卻已需要補足自付樓款；或裝修、家具和首筆月供剛好集中在同一個月。

現金流表要回答的，是三個問題：什麼時候要付款、款項從哪裡來，以及付完之後還剩多少。

先決定這張表記錄什麼

第一次製表，可以先採用「買家自有資金」的角度，只記錄自己實際可動用的現金，以及需要自行支付的款項。

銀行直接支付給賣方或發展商的貸款，可另列在融資備註中，不要當成自己帳戶裡可以自由花用的收入。

首期、訂金和後續補付樓款，也要互相核對。若訂金已抵作樓價，便不能在計算剩餘自付樓款時再算一次。

預計日期／階段	項目	現金流入	現金流出	金額狀態及依據
簽約前後	按合約支付的訂金或首期	—	待填	合約確認；註明是否抵扣楼價
融資及過戶階段	尚須補付的自有樓款	—	待填	按貸款批核及付款表核對
文書辦理階段	印花稅、律師費及其他費用	—	待填	書面報價；註明是否含稅
施工或交樓前	適用的分期付款、利息或供款	—	待填	銀行及發展商付款通知
交樓前後	押金、預繳管理費、裝修及家具	—	待填	報價或情景估算
持有期間每月	貸款月供、管理費及日常支出	—	待填	銀行還款表及帳單
年度或指定月份	土地稅項、門牌稅、保險等	—	待填	按實際到期日填入
出租後	預計收到的租金	待填	—	租約或保守估算
每月／每階段	可投入買樓計劃的其他資金	待填	—	扣除生活開支後可用的金額

表內日期只是分類示意，實際付款順序應按 SPA、貸款文件及帳單調整。

每個月再加一行：

期末現金＝期初現金＋本期流入－本期流出

不要只看全年是否有盈餘，也要找出全年餘額最低的月份。

初步試算可以使用假設貸款額，但正式決定買入前，應改用銀行確認的金額。

如果實際可用於支付樓款的貸款，比原先預期少，自付部分便會增加。貸款包含保費或其他費用時，也要分清楚有多少真正用來支付樓款。

買未竣工物業，不代表拿到鑰匙後才開始有銀行支出。視貸款安排，分階段撥款期間可能已須支付利息或供款。

如果同時仍在租屋，現金流表要把原有租金一併列入，避免漏算租金與房貸支出重疊的月份。

裝修不要只填一個總額。可以按訂金、材料款、工程進度款及尾款，分配到實際付款月份。

搬入、裝修或水電押金也會占用現金。即使將來可退，付款時仍應列為流出；退款則在合理預期收到的月份另列流入，並註明尚未確定。

出租物業空置時，租金收入可能為零，但貸款、管理費和部分其他支出仍然存在。

可以設定「較快租出」「延後租出」兩個情景。延後情景中，把相應月份的租金改為零，保留仍須支付的費用即可，不要再額外扣一次同額的預期租金損失。

租客押金也應單獨記錄，不能直接當成可自由使用的租金收益。

外國買家若以其他貨幣支付馬幣樓款，表格可同時記錄馬幣應付款、估算匯率及原幣所需金額，另列匯款手續費。

大額付款前，也要確認資金何時可以到帳。尚待出售資產、解約定存或完成匯款的資金，不宜當作今天已可使用的現金。

裝修預算以外，還可能遇到設備故障、工程追加或收入中斷。

可以設定一個自己需要維持的最低現金餘額。這是保留在手上的資金，不是當月已經花掉的費用；如果已從買樓可用資金中扣除，就不要再當成支出重複扣減。