買樓前，除了確認買得起，也值得先算一算：將來賣給誰、扣除貸款和稅費後能拿回多少，以及款項怎樣匯回海外。
這些問題會影響物業選擇與持有計劃，但答案不會在買入當天就固定。稅制、州政府規定、市場需求，以及業主本身的身份，都可能在持有期間改變。
本文以個人業主轉售馬來西亞物業為主，整理賣樓稅務、交易流程、買家範圍與資金匯出四個環節。
賣樓的稅：先分清 RPGT 與買方代為匯繳的款項
RPGT 按應稅增益計算，不是按整筆樓價課稅
房地產盈利稅（RPGT）的計算，需要按法例調整取得價、處分價，並核對可扣支出及適用豁免，不能只把買賣差價直接乘上稅率。
例如，部分買賣律師費、代理佣金，以及符合條件的物業改善支出，可能納入計算；但不是所有持有開支都能扣除，購房貸款利息也不能直接當作 RPGT 的可扣成本。
對於非馬來西亞公民、同時不是馬來西亞永久居民的個人，現行稅率如下：
| 持有年期 | RPGT 稅率 |
|---|---|
| 首 5 年內處分 | 30% |
| 第 6 年起處分 | 10% |
以上百分比作用於按規定計算的應稅增益。已取得馬來西亞永久居民身份的個人，不能直接套用這張表。
持有年期不是從入住日開始算
判斷適用哪一檔稅率，要核對稅務上的取得日與處分日。
一般有書面協議的交易，以協議日期作為處分日的判斷起點，不能自行改用交匙、收齊樓款或完成登記的日期。涉及政府批准等特殊條件時，應由律師確認適用日期。
如果接近稅率轉換的時間點，最好在簽署出售合約前核實，而不是等交割時才計算。
7% 匯繳款是預繳稅款
依《1976 年房地產盈利稅法》第 21B 條，交易涉及現金對價時，買方須按規定保留部分款項並匯繳 LHDN。
對上述非公民且非永久居民個人類別，一般計算基礎為以下兩者中較低的金額：
- 總交易對價的 7%；
- 全部現金對價。
自 2026 課稅年起，若賣方在買方匯繳前，按規定通知其視同評稅稅額，該稅額亦可納入較低金額的比較。這項安排不能只憑雙方口頭估稅便自行少扣。
已匯繳的款項會抵扣賣方應繳 RPGT；不足的部分補繳，超額部分按退款程序處理。
稅務期限要與交割進度分開追蹤
自 2025 年起，RPGT 採自我評稅制度。一般期限如下：
| 事項 | 一般期限 |
|---|---|
| 賣方提交 RPGT 申報 | 處分日起 60 日內 |
| 買方辦理第 21B 條匯繳 | 處分日起 60 日內 |
| 賣方繳付應繳稅款或餘額 | 處分日起 90 日內 |
不要把「交割完成後再報稅」當成標準流程。 即使樓款尚未收齊，相關法定期限也可能已經開始計算。
轉售流程：簽約、批准、貸款與稅務會交錯進行
轉售並不是把買樓程序倒過來走。賣方通常需要處理以下事項，其中部分工作會同步進行。
| 階段 | 賣方需要處理的事項 |
|---|---|
| 掛盤準備 | 整理產權、原買賣合約、貸款及繳費資料，參考近期成交制定叫價 |
| 議價與簽約 | 確認價格、付款條件、交屋安排，由買賣雙方簽署 SPA |
| 批准與融資 | 配合必要的州政府批准、買方貸款及文件核查 |
| 貸款贖回 | 如物業仍有按揭，取得贖回金額並安排解除抵押 |
| 稅務處理 | 按期限申報 RPGT、辦理匯繳及補繳 |
| 完成交割 | 按合約處理餘款、費用分攤、產權轉移及交付物業 |
具體文件亦取決於產權狀態。例如，尚未取得個別或分層地契的物業，可能涉及權益轉讓文件，不能直接套用已有地契的過戶程序。
州同意不只在外國買家交易中出現
買方屬外國權益時，通常需要核對所在州的購買資格、最低價門檻與批准程序。
即使買方是馬來西亞公民，若地契載有轉讓限制，也可能需要取得批准。因此，交易時間表應按物業本身的條件安排，不能只看買方國籍。
掛盤前先核對欠款與文件
地稅或分層地稅、門牌稅、管理費等未清款項，可能需要在交易中結清或作費用分攤。
掛盤前整理繳費紀錄、查清欠款，有助減少補件與對帳時間；但「先結清所有年度費用才能掛盤」並不是可一概而論的規定。
流動性：有資格買，不代表一定有人買
外國業主的物業不一定只能賣給外國人。一般而言，也可以向符合條件的馬來西亞公民出售。
不過，不同買家面對的限制不同：
- 馬來西亞公民買家：一般不受外國買家的最低購買價門檻限制，但仍須符合物業本身的轉讓條件。
- 外國買家：需要核對所在州的價格門檻、可購物業類型及批准要求。
- 永久居民或公司買家：應按適用土地規則確認分類，不能單憑「在本地居住」或「在本地註冊」判斷。
外國買家的最低購買價門檻，也不是物業的保證售價。符合門檻，只代表可能具備購買資格，不代表市場願意接受你的叫價。
買入前可以先查什麼？
比起只問「這個項目好不好賣」，以下資料更有參考價值：
- 同一屋苑或附近同類物業的近期成交價；
- 同類放盤數量，以及叫價與成交價的差距；
- 物業總價、面積、樓齡與管理狀況；
- 潛在買家的貸款能力；
- 地契限制與外國買家適用條件。
州別門檻只是其中一項因素。地段、定價與市場供應，同樣會影響找買家的時間。
找到買家與收到樓款，是兩段時間
評估流動性時，要分開考慮：
- 從掛盤到雙方同意條款，需要多久；
- 簽約後完成批准、貸款與交割，需要多久。
兩段都沒有適用於所有物業的固定答案。若資金有明確用途與期限，預算應容許出售延後，以及等待期間的貸款和持有支出。
賣出款怎樣匯走：先確認淨額，再向銀行核對文件
非居民可按 BNM 框架匯出撤資所得
BNM 的外匯政策允許非居民投資者將撤資所得及相關投資收益以外幣匯出，銀行仍會進行適用的文件核查與盡職審查。
這裡的「非居民」採用外匯政策定義，不能直接等同於外國護照持有人，也不能直接套用所得稅的居民身份判斷。
可安排匯出的金額，不等於 SPA 上的成交價
規劃資金時，應先核對：
- 尚欠銀行的貸款及贖回費用；
- 代理佣金、律師費與交易支出；
- 應結清或分攤的物業費用；
- 已保留的第 21B 條匯繳款；
- 尚需補繳的稅款。
第 21B 條款項會抵扣 RPGT，計算最終稅後所得時，不要把兩者重複扣除。若日後獲退還多繳稅款，該筆退款則另行安排。
匯出文件先向承辦銀行確認
建議提前整理以下資料，供銀行按需要核對：
- 出售 SPA；
- 律師交割結算表及收款紀錄；
- 原購房與資金匯入紀錄；
- 貸款贖回資料；
- RPGT 申報、匯繳、補繳或退款紀錄。
這是準備方向，並非每間銀行一律要求的固定清單。實際文件、換匯安排、費用與處理時間，應向承辦銀行確認。
同樣地，不能一概寫成「必須先取得稅務清關證明，才能匯出任何款項」。稅務義務須如期履行，銀行則按資金來源及交易情況審查。
單據值得從買入時保存
原購房合約、匯款證明、印花稅與律師費收據，以及物業改善工程的合約和付款紀錄，都值得妥善保存。
這些資料可用於日後核算成本或解釋資金來源，但有單據不代表支出一定可以扣稅，也不代表每份單據都屬匯款必備文件。
買入前，先做一張退出試算表
不必預測多年後的準確售價，可以先設定幾個情境，檢查自己能否承受。
| 試算項目 | 要比較的內容 |
|---|---|
| 出售時間 | 首 5 年內出售，或第 6 年起出售 |
| 售價 | 較低、基準及較高售價情境 |
| 出售成本 | 代理佣金、律師費、貸款贖回費用等 |
| 稅款 | 按身份、年期及應稅增益估算 RPGT |
| 等待成本 | 延後出售期間的利息、管理費、稅費及維修 |
| 可動用資金 | 交割時可取得的款項，以及可能稍後收到的退款 |
| 海外收款 | 換匯匯率、銀行費用與收款安排 |
是否值得等到較低稅率的年期才出售，應比較省下的稅與新增持有成本，也要考慮價格可能下跌。較低稅率不一定代表較高的最終回報。
常見問題
Q1:外國人賣樓都適用 30% 或 10% RPGT 嗎？
不是。本文的兩檔稅率適用於非公民且非馬來西亞永久居民的個人；永久居民及其他持有主體須另按所屬類別判斷。
Q2:買方已經匯繳款項，我還需要申報嗎？
需要。買方匯繳與賣方申報是不同責任，不能以已扣款代替申報。
Q3:賣給本地人，就一定不用州政府批准嗎？
不一定。除買方身份外，還要看地契限制及州政府規定。
Q4:賣樓的錢可以全部匯回海外嗎？
符合 BNM 非居民框架的撤資所得可按規定以外幣匯出，但應先分清成交價與實際可動用淨額，並完成銀行要求的核查。
Q5:等到第 6 年才賣，一定比較划算嗎？
不一定。稅率差額只是比較的一部分，還要計入等待期間的持有支出、資金需求及市場價格變化。
聲明
本文依據截至 2026 年 9 月可查的官方資料整理，不構成個別稅務、法律或投資建議。實際交易須按處分人身份、合約、產權狀態、所在州規定及銀行要求核實。
