外國買家做馬來西亞住宅預算時，應把三筆帳分開：買入時需要多少現金、持有期間每年支出多少，以及日後出售能收回多少淨額。
其中，2026 年起適用於非公民、非永久居民個人住宅買家的 8% 轉讓印花稅，是不能漏算的一項。但它的稅基未必就是成交價，律師費也不能按文件名稱重複相加。
本文以非馬來西亞公民、且非馬來西亞永久居民（PR）的個人買家為主要對象。律師費示例採用馬來西亞半島的一般轉售交易收費；公司買家、新盤、沙巴及砂拉越須另行核對。
買入成本：先分清樓款與額外費用
首期是樓價的一部分。計算買入現金需求時，應列出：
自行支付的樓款＋交易稅費＋入住準備＋現金預備金
如果已付訂金會抵扣樓價，計算餘下樓款時便要扣除，避免把同一筆錢算兩次。
物業轉讓印花稅：住宅一般為 8%
上述非公民、非 PR 個人買家，在適用 2026 年新規的住宅交易中，一般按固定 8% 計算轉讓印花稅。
稅基是交易對價與物業市值，取較高者。JPPH（估價及產業服務局）一般協助確定市值，LHDN 負責印花稅評定。
例如，成交價為 RM1,000,000，但評定市值為 RM1,100,000，稅額便不能只用成交價計算。
住宅分類也要核對。符合條件的服務式公寓或 SOHO，可能落入法定住宅定義，不能只因地契屬商業用途，就直接套用非住宅規則。跨越新舊制度的交易，亦不宜只按 SPA 年份判斷稅率。
貸款印花稅：一般按融資金額估算
一般房貸主要文書的印花稅，常用估算方式為：
貸款金額 × 0.5%
這裡的基數是貸款額，不是樓價。附屬文書、特殊融資安排及適用減免，須另外核對。
全額以自有資金付款、沒有相關貸款文書的交易，通常不涉及這一項房貸印花稅。
律師費：買賣及轉讓、融資工作分開核算
SRO 2023 一般 Table A 的標準級距如下：
| 計費金額 | 標準費率 |
|---|---|
| 首 RM500,000 | 1.25%，最低 RM500 |
| 其後 RM7,000,000 | 1% |
| 超過 RM7,500,000 的部分 | 可協商，但不超過超額部分的 1% |
一般買賣及轉讓的標準費用，已包括正常的 SPA 和轉讓文件工作，不能再以 MOT 為名，直接加一套相同的完整費用。
貸款或融資文件另按融資金額及相應附表核算。後續補辦產權、批准申請或其他額外工作，則須查看適用收費規則。
指定 Table A 費用可給予最高 25% 折扣；受住宅發展法規管的新盤另有 Table B 安排，不能一律套用一般轉售計算。
服務稅及其他費用
由已登記律所提供的應稅法律服務，一般涉及 8% 服務稅。印花稅、登記費及其他代墊款項，不應不分性質地全部乘以 8%。
其餘需要索取報價的項目包括：
- 估價費及銀行適用收費；
- 州批准申請、批准或其他適用徵費；
- 查冊、登記及額外文件費用；
- 按揭保障及建築物保險；
- 裝修、家具、水電開戶及可退還押金；
- 海外匯款費及換匯價差。
按揭保障是否要求購買、是否影響貸款條件，以及保費是否計入融資，須看銀行方案，不能一律稱為「選購」。
RM1,000,000 住宅示例：買入現金小計是多少？
以下只示範指定項目的算法，假設：
- 買家是非公民、非 PR 個人；
- 購買馬來西亞半島的轉售住宅，適用 8% 轉讓印花稅；
- 成交價及印花稅評定市值均為 RM1,000,000；
- 買賣律師費以 RM1,000,000 為計費基礎；
- 貸款 RM700,000，全部用於支付樓款；
- 採用一般 Table A，沒有折扣；
- 兩項示例法律服務費均適用 8% 服務稅；
- 沒有適用印花稅減免。
RM700,000 是示例假設，不代表外國買家一般都能貸到七成。
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 自付樓款 | RM1,000,000－RM700,000 | RM300,000 |
| 住宅轉讓印花稅 | RM1,000,000 × 8% | RM80,000 |
| 貸款主要文書印花稅 | RM700,000 × 0.5% | RM3,500 |
| 買賣及轉讓標準律師費 | RM500,000 × 1.25%＋RM500,000 × 1% | RM11,250 |
| 融資主要文書標準律師費 | RM500,000 × 1.25%＋RM200,000 × 1% | RM8,250 |
| 上述法律服務費的服務稅 | RM19,500 × 8% | RM1,560 |
| 已列項目小計 | RM404,560 |
其中，自付樓款為 RM300,000，已列稅費及法律服務費合計 RM104,560。
RM404,560 不是完整買入預算。 它未包含可能的融資附屬文書、額外法律工作、估價、州批准、登記、保險、裝修、押金及其他支出，也沒有預留持有期間的現金。
這個小計約為示例樓價的 40.46%，只能用來理解本例，不能直接當成所有外國買家的通用比例。
持有成本：分清定期帳單與不定期支出
| 項目 | 預算方式 |
|---|---|
| 貸款月供 | 依銀行還款表列入；浮動利率另做變動情景 |
| 管理費及維修基金 | 向管理處取得最新帳單、計算依據及調費通知 |
| 地稅或分層地稅 | 按物業所在地及實際制度確認，避免重複計算 |
| 門牌稅 | 按地方政府帳單及到期日列入 |
| 建築物及個人保險 | 核對已有保障與個人須補足部分 |
| 維修及設備更換 | 按屋況和設備年齡預留，不當作固定金額 |
| 出租相關支出 | 加入招租、代管、空置及適用稅款 |
這些支出不是全部「每年固定不變」。管理費可能調整，維修不定期發生，所得稅也取決於收入和稅務計算。
空置時，部分費用仍須繳付，但不能因此說所有出租成本及租金所得稅都照原額發生。
租金所得稅：非公民不等於所得稅非居民
所得稅居民身份要按稅法判斷，不能單憑護照國籍或是否持有 PR 決定。
一般非居民個人的適用應課稅所得按 30% 計稅；租金收入則須先按規定處理允許扣除的支出，不能直接把全部收租金額乘以 30%。
例如，符合條件的貸款利息可能屬可扣租務支出，但償還貸款本金不能直接當成租金所得的費用扣除。這也是為什麼「每月現金流」與「應稅租金所得」往往不相同。
出售成本：看淨收款，而不只看成交價
出售物業時，可能涉及：
- RPGT；
- 代理佣金及適用服務稅；
- 轉售法律服務；
- 貸款贖回、解除抵押及適用提前清償費；
- 尚須結清或分攤的款項。
對非公民、非 PR 個人，一般 RPGT 稅率是首五年內處分 30%，第六年起 10%，按稅法計算後的應稅增益課稅。
但不能寫成「完全沒有豁免」。例如，個人出售其持有的全部物業權益，一般有 RM10,000 或應課稅增益 10% 的豁免，取較高者，仍須按交易條件核算。
第 21B 條由買方保留並匯繳的款項，是抵付賣方 RPGT 的安排。計算最終成本時，不應把匯繳款與全部 RPGT 再加一次；計算當時可收到的現金時，則要考慮保留款及退款時間。
怎樣比較買、租與日後出售？
比較時應使用相同持有期間，分別列出買入支出、期間收支及期末資產或出售淨額。
不要直接把所有款項都塞進「回本分母」。計算不同，處理方式也不同：
- 現金是否足夠：要計入整筆月供、付款日期及最低現金餘額。
- 持有的經濟成本：須區分本金、利息、稅費及其他支出。
- 出售可收回多少：從售價扣除未償貸款、出售費用及適用稅款。
可以分別測試租金較低、空置較久、維修增加或售價不如預期的情景。不要把未來售價上升，當成今天資金缺口的解決方法。
常見問題
Q1:外國買家的額外費用，一定是樓價一成左右嗎？
不是。本文示例的已列費用接近該比例，但實際會受估值、貸款額、律師費安排、州費用、保險及其他項目影響。應逐項核算。
Q2:SPA 和 MOT 要付兩套完整律師費嗎？
一般買賣及轉讓標準費已涵蓋正常的 SPA 及轉讓工作，不能直接重複加算。日後补辦產權或額外工作，另按適用規則處理。
Q3:印花稅能否分期或減免？
要有適用的法定減免或獲准安排，不能自行假設。未獲確認前，預算應按到期須付的金額準備。
Q4:月供已經高於租金，是否就沒有租金所得稅？
不一定。月供包含本金，而本金與利息的稅務處理不同。現金流為負，不代表應稅租金所得一定為零。
Q5:持有超過五年，非公民賣樓還要繳 RPGT 嗎？
須先區分是否為 PR。非公民、非 PR 個人的一般第六年起稅率為 10%，但實際有無稅款及金額仍取決於增益、扣減和適用豁免。
聲明
本文依核對時可取得的法規及官方資料整理，示例只涵蓋已列項目，不代表正式報價或完整資金需求。個別交易應按買方身份、所在地、文書、貸款及適用稅務規定重新核算。
