先把買樓目的、准證與付款能力對齊
同樣是在馬來西亞買樓，有人只想收租，有人打算每年住幾個月，也有人準備全家長住。目的不同，需要確認的准證、物業用途和資金安排也不同。
落訂前，可以把以下事項逐項標記為「已確認」「待補文件」或「尚未確定」。如果成交必須依靠貸款或長住計劃，而關鍵條件仍未落實，就應先處理合約如何應對，而不是只靠口頭承諾繼續付款。
身份：分清國籍、永久居留、准證及稅務居民
這幾種身份不能互相代替。持有 MM2H 不等於永久居民；屬於馬來西亞所得稅居民，也不代表取得 PR，更不代表所有外國買家稅率都不再適用。
買樓不會自動取得長住權利，但所選 MM2H 類別可能有購房條件。應先核對實際申請類別、住宅要求及批准流程，再決定購買時間。
如果家庭成員會一起搬遷，也要分別確認配偶、子女的停留、工作或就學安排，不能只檢查主申請人的准證。
物業：確認這個單位是否真的可以買及使用
| 檢查項目 | 應向誰及用什麼資料確認 |
|---|---|
| 外國人購買資格 | 由律師按州政策、買家身份及具體單位向土地機關核對 |
| 地契與賣方權利 | 查冊確認登記業主、產權年期、抵押及轉讓限制 |
| 所需同意 | 核對外國人批准、地契限制及交易先決條件 |
| 出租或自住用途 | 查看土地及建築用途、地方要求和有效管理規約 |
| 計劃住宅資格 | 涉及 MM2H 時，另查價格、地區、購買方式及持有要求 |
低成本住宅、馬來保留地、土著配額等限制物業，不能只憑發展商或代理說「可以處理」便當成已獲准出售。是否已有合法解除或特別批准，應查正式文件。
買入預算：樓價差額以外，還有交易稅費
先用正式貸款額或保守情境估算自備樓價，再另列印花稅、法律費用、估值、批准及登記相關費用。入住裝修、家具、空置期和緊急儲備，也不宜全部壓在最後一筆餘款後才考慮。
自 2026 年 1 月 1 日生效的住宅轉讓印花稅安排，對非公民且非馬來西亞永久居民的個人，以及法例所指外國公司，列有每 RM100 或不足 RM100 部分徵 RM8 的稅率；按代價或市場價值較高者計算。
因此，不能簡化成「所有非公民、所有外資公司、所有物業一律 8%」。買家身份、公司定義、物業性質及文書適用時點均須確認；貸款文書也另有印花稅。
若同時申請 MM2H，還要列入定存和計劃費用。定存可否提取、何時可提取及用途限制，與買樓訂金的付款日期未必一致，不能把尚未可動用的金額當成已到位現金。
持有與退出：租金稅和 RPGT 是不同稅項
出租所得涉及所得稅，須按收入性質、稅務居民身份及可扣除支出計算。物業每月現金流則另要扣除供款及持有開支，不能用報稅結果代替資金預算。
日後出售，可能涉及房地產盈利稅（RPGT）。對非公民且非永久居民的個人，現行相關稅率一般為取得後首五年內出售 30%，第六年及以後 10%，計算基礎是依法確定的應課稅利得，並非售價總額。
持有年期應按稅法的取得及處分日期判斷，不宜自行從收匙或開始供樓當天算起。若住宅受 MM2H 出售限制，也不能只因 RPGT 稅率下降就假設可以出售。
合約：把未能成交的情況先寫清楚
要約或預訂文件可能已有約束力。簽署前應確認貸款不足、州同意未獲批、准證計劃未能銜接及任何一方延誤時，如何處理付款、延期和終止。
物業買賣與申請服務若是不同合約，各自的退款條款也要分開看。不要把「對方說會幫忙辦」當成書面成交條件。
常被誤解的情境
「我已是稅務居民，所以買樓就按本地人的所有待遇。」
所得稅居民、國籍和永久居留是不同判斷，不能直接互相套用。
「銀行願意貸七成，準備三成現金便夠。」
還有交易費用、持有開支及可能的計劃資金要求，也要預留估值或批核不足的差額。
「買入繳了印花稅，出租和出售就不用再算稅。」
三者是不同階段、不同稅基的稅項，應分別估算。
下一步應該怎麼判斷
先整理身份文件、目標單位資料、貸款條件和所有待簽文件，再請相應專業人士確認尚未落實的事項。最後做一份付款時間表，列明金額、幣別、來源及最遲到帳日。
如果你正在準備馬來西亞買樓預算，歡迎在下方表格留下買樓用途、身份安排及目標樓價，聯絡我們了解需要準備的資料。
常見問題 FAQ
Q1：8% 住宅轉讓印花稅是否適用所有外國人？
不能一概而論。須確認非公民及非永久居民條件、交易文書和物業性質，以及其他適用安排。
Q2：RPGT 的 30% 是按售價收取嗎？
不是，應按法律計算應課稅利得及適用稅率，並確認取得和處分日期。
Q3：已有 MM2H 批准，買樓就不用州同意嗎？
如交易依法需要批准，仍須辦理。准證批准不能取代土地交易要求。
聲明
本文為一般購房檢查清單，不構成法律、稅務、金融或移民建議。稅率及計劃金額須結合買家身份、交易文件、所在地及實際時點判斷。資料核對日期：2026 年 10 月 6 日。
References
