先查故障原因，再決定由誰付款
冷氣不冷、天花滲水或水管漏水，不能只看問題出現在單位內，就認定一定由業主或租客負責。較穩妥的做法是先記錄現況、查明原因，再對照租約、設備紀錄及適用的分層管理規定。
處理時還要分清楚：誰先聯絡師傅、誰可以批准工程，以及最後由誰承擔費用。這三件事未必由同一方負責。
本文涉及公共部分及樓層間漏水的說明，以馬來西亞半島及納閩適用的分層管理制度為主。
租約應寫清保養、損壞與設備更換
業主與租客的維修分工，應按租約及適用法律確認。設備自然老化、日常保養和不當使用造成的損壞，不能全部放在同一類處理。
以冷氣為例，定期清洗、因長期沒有保養而故障，以及零件正常老化，需要查核的資料不同。即使租約列明租客負責清洗，也不能直接推定整部機更換必定由租客支付。
交屋時可一併記錄家具及設備清單、現有損耗、照片和運作情況。租約如有小額維修條款，應說清楚適用範圍、每次或每年的上限，以及是否排除既有缺陷和自然損耗，避免日後只爭論金額。
公共水管未必在單位外，單位專用水管也未必在單位內
分層物業的管線責任，不能單按管線所在位置判斷。適用漏水規例會考慮管線服務哪些單位：服務多於一個單位的管線，與只服務某一單位的管線，可能有不同歸屬，即使它們穿過同一處天花或牆身。
公共部分的維修，通常需要由當時負責的發展商、JMB、MC 或其他適用管理機構處理；若涉及施工缺陷及有效 DLP，還要確認發展商責任。
因此，租約寫了「室內維修由租客負責」，也不能用來免除管理機構或發展商依法應承擔的工作。
樓層間滲水，應啟動檢查程序
發現天花或樓層間漏水，可以先向管理方提交書面通知、照片、位置和發生時間，要求按適用程序檢查。
相關規例一般要求管理方收到通知後盡快、並在七日內檢查；檢查完成後，通常須在五日內發出 Form 28 證明，載明成因及應負責修復的一方，個別延期須符合規定。
樓上的位置、管線用途、施工缺陷及其他證據，都可能影響判斷。不能因為水從上方滴下，就跳過檢查，直接要求樓上租客付款。
如對檢查或責任判定有爭議，可按規例向建築專員（COB）提出處理。應保存通知、檢查結果、報價及往來紀錄，方便後續核對。
有急迫損害時，先減少損失並保存證據
如果漏水正在擴大，或疑似影響電力安全，應立即聯絡管理方及合適的維修人員，按現場情況採取安全措施。
先處理急迫情況，不代表責任已經確認。施工前後的照片、師傅對原因的書面說明、報價和付款單據，都有助之後分清費用。
若並非緊急維修，宜先完成通知、檢查及必要批准，避免自行拆修後破壞證據，或讓原本有責任的一方失去檢查及修復機會。
出租前可以先約定的事項
| 事項 | 建議寫清楚的內容 |
|---|---|
| 報修方式 | 聯絡人、照片及資料要求，緊急事故如何聯絡 |
| 日常保養 | 哪些設備由租客定期保養，是否須保存收據 |
| 批准維修 | 哪些工程須先取得業主同意，代管方可批准到什麼程度 |
| 上門檢查 | 按租約及法律安排通知、時間和進入單位的方式 |
| 費用結算 | 先行付款、責任確認及憑證如何處理 |
租約約定應配合物業管理規則及法律要求。業主或代管方不能只因持有後備鎖匙，就把所有維修都當成可以隨時進入單位。
常被誤解的情境
「東西在租客入住期間壞了，就一定是租客賠。」
仍須查明是否自然老化、既有問題、缺乏約定保養或不當使用，再按租約及法律處理。
「天花漏水一定找樓上業主付錢。」
應先檢查漏水來源及管線歸屬，必要時按 Form 28 及爭議程序確認責任。
「先扣押金，維修責任之後再談。」
扣款應有租約依據、責任及金額證明，不能把所有維修都直接轉成租客應付的費用。
下一步應該怎麼判斷
尚未出租的業主，先完成設備清單及交收紀錄，再把保養和報修方式寫入租約。
已出現故障的人，先判斷是否緊急、是否可能涉及公共部分，並同步通知相關人士。取得原因及報價後，再確認批准、付款與追討安排。
如果你正在處理出租物業的維修安排，歡迎在下方表格留下問題位置、已做的檢查及目前處理進度，聯絡我們了解需要準備的資料；具體責任仍須按證據及正式文件確認。
常見問題 FAQ
Q1：冷氣壞了，通常由誰負責？
先看租約、保養紀錄及故障原因。清洗、零件老化與不當使用可能有不同分工，不能一概而論。
Q2：漏水發生在單位內，也可能由管理方負責嗎？
有可能。要看漏水來源、管線用途、公共部分歸屬及適用責任，位置本身不足以作判斷。
Q3：業主可以要求代管公司自行決定所有維修嗎？
可按合約設定授權，但應明確列出金額、緊急情況及通知要求。涉及公共部分或第三方責任時，也須遵守相應程序。
聲明
本文為一般出租及維修資訊，不構成法律、工程或安全鑑定意見。具體責任應按成因、租約、物業文件及適用法例確認。資料核對日期：2026 年 10 月 6 日。
References
