只有一間樓，公司義務也不會跟著減到零
房產 SPV 通常是為持有特定物業而設的公司，並不是一種自動免申報的法律身份。即使沒有員工、全年只有租金收入，也要處理公司資料、帳目及稅務。
對海外股東而言，重點是讓物業代管與公司會計接得上。代管方的收租報表，不一定包含公司報稅所需的全部資料。
每月先把租金、押金和代付款分開
租客匯來的錢可能包含租金、押金或水電預付款，應按性質記錄。物業代理先扣費再匯款時，也要保留毛租金、費用及淨入帳的對照。
物業支出則應分清日常維修、設備更換、裝修、貸款利息與本金。現金已付出，不代表當年可以全數在稅務上扣除；可退還押金也不宜直接當作可分派盈利。
年度工作要配合三種時間表
| 工作 | 一般安排 |
|---|---|
| Annual Return | 公司成立周年日起 30 日內 |
| 私人公司財務報表 | 一般於財政年度結束後 6 個月內向成員傳閱，再於傳閱後 30 日內提交 |
| Form C 及餘額稅款 | 一般於會計期結束後 7 個月內 |
| CP204 | 按營運及適用豁免情況預估稅款、分期支付 |
| MITRS | 公司自 2025 課稅年起須按適用要求，在報稅期限後 30 日內提交指定文件 |
首份財務報表、獲批延期及年度電子申報安排另須確認。這張表是排期方向，不是每間公司都共用同一個日曆日期。
審計豁免不是「沒有員工就可以」
新審計豁免標準分階段實施，按財政期間開始日期選用門檻：
| 財政期間開始年份 | 年收入上限 | 總資產上限 | 員工上限 |
|---|---|---|---|
| 2025 | RM1 million | RM1 million | 10 人 |
| 2026 | RM2 million | RM2 million | 20 人 |
| 2027 起 | RM3 million | RM3 million | 30 人 |
一般須符合三項中的至少兩項，並核對當年及前兩個財政年度、適用排除條件與新公司安排。員工計數也有指定規則。不能因為在 2026 年交報表，就直接使用 2026 年開始財政期間的門檻。
房產公司可能資產較高、員工較少，應用實際數字逐項測試。即使符合豁免，仍須編製及提交所需財務資料；銀行亦可能另要求審計報表。
常被誤解的情境
「物業全年空置，公司就是休眠。」
持有物業或投資的公司，在稅務申報分類上不能僅因沒有租金就當成休眠。
「免審計等於免做帳、免報稅。」
免除的是特定審計要求，其他義務仍須分別處理。
下一步應該怎麼判斷
請代管方每月提供租金、押金、欠租、維修發票及代扣費用明細，再由會計整理公司帳目。年初確認申報日期與審計資格，並把固定公司費用納入物業回報預算。
如果你已用公司持有馬來西亞物業，歡迎在下方表格留下物業數量、出租狀況及財政年度結束日，聯絡我們了解準備方向。
常見問題 FAQ
Q1：SPV 只有租金收入也要報稅嗎？
須按公司收入及現行申報規則處理，不能因只收租而免除。
Q2：符合審計豁免後還要編報表嗎？
要，豁免審計不代表免除帳目、財務報表及相關提交要求。
Q3：代管報表可以直接代替公司帳目嗎？
通常還需核對公司其他收支、資產、借款及稅務調整。
聲明
本文依據截至 2026 年 10 月 8 日可查閱的資料整理，供一般資訊參考，不構成法律、稅務、金融或投資建議。實際交易須按物業、公司背景、適用法例及正式合約確認。
References
SSM — Companies Act 2016，第 66、196、213–218、245–259 條等；SSM — Practice Directive 10/2024：Audit Exemption；SSM — Audit Exemption FAQ；LHDN — Section 82B MITRS Filing Programme，YA 2026；LHDN — 休眠公司及其他情況；LHDN — Public Ruling 12/2018：Income From Letting of Real Property
