賣出馬來西亞物業時，房地產盈利稅（RPGT）要繳多少，除了看賺了多少，也要看賣方身份和持有年期。
如果你不是馬來西亞公民，也沒有馬來西亞永久居民（PR）身份，一般適用以下稅率：
| 持有年期 | RPGT 稅率 |
|---|---|
| 取得後首五年內處分 | 30% |
| 第六年起處分 | 10% |
這裡的 30% 和 10%，是用來計算應稅盈利的稅率，不是按整筆賣樓款徵稅。
先確認身份：非公民不一定適用同一張稅率表
外籍人士如果已取得馬來西亞 PR，便不屬於上述「非公民且非永久居民」類別，不能直接套用 30%／10% 這兩檔稅率。
按現行一般稅率，馬來西亞公民及 PR 個人在第六年起處分物業，RPGT 稅率為 0%。因此，查稅率之前，應先確認自己適用的身份類別。
本文以下討論的，是非公民、非 PR 個人出售物業的一般情況。
五年怎樣算？先找出稅務上的取得日與處分日
持有年期要按取得日與處分日計算，不能只看買入和賣出相隔了幾個曆年，也不能直接用交樓日、拿鑰匙日或收到尾款的日期代替。
一般有書面買賣協議的交易，以協議日期作為處分日；對買方而言，這也通常是該次取得的日期。若沒有書面協議，則按法定完成交易日期認定，一般比較所有權轉移日與收到全部代價之日，取較早者。
涉及政府批准條件或其他特殊安排時，日期認定需要另行核對。
如果你打算在接近五年分界時出售，應在簽署出售合約前，請承辦律師或稅務代理確認：
- 當年的稅務取得日；
- 本次交易的稅務處分日；
- 該處分日是否已進入第六年。
把收款或交樓時間延後，不一定會改變 RPGT 的持有年期。
RPGT 課的是盈利，可扣支出也有範圍
計算 RPGT 時，需要先按稅法調整取得價與處分價，再計算增益，並處理適用的豁免及其他調整。
常見需要核對的支出，包括買入及出售時的相關律師費、代理佣金，以及符合條件的物業改善支出。改善支出須符合規定，例如其提升或保存的物業價值，仍反映在出售時的物業狀況中。
不能把持有期間花過的所有錢都扣掉。例如，用於購置物業的借款利息，不屬 RPGT 可扣支出。
個人出售其持有的全部物業權益，一般可享有 RM10,000 或應課稅增益 10% 的豁免，取較高者；出售部分權益則有不同計算方式。這項豁免與僅限公民或 PR、須符合條件的一生一次私人住宅豁免，是兩回事。
整理成本時，應保留合約、發票及付款紀錄，並確認同一筆費用沒有重複計入。
從 30% 降到 10%，實際相差多少？
假設完成成本調整、適用豁免及其他扣減後，兩個出售情景下用來乘以稅率的金額均為 RM200,000：
| 出售時間 | 計算 | RPGT |
|---|---|---|
| 首五年內 | RM200,000 × 30% | RM60,000 |
| 第六年起 | RM200,000 × 10% | RM20,000 |
在這個假設下，稅額相差 RM40,000。
這只是用來說明稅率差異。實際延後出售時，成交價、支出及可用扣減也可能改變，不能直接把這筆差額當成確定節省的金額。
快滿五年了，是否值得等一等？
原稿提醒「不要只比稅率」的方向是對的。較實用的做法，是分別估算現在出售和稍後出售的稅後所得，再比較等待期間的收支。
需要考慮的項目包括貸款利息、管理費、維修支出、可能收到的租金，以及樓價變動和資金被占用的影響。
這些項目都會影響是否值得繼續持有，但不代表每一項都能抵扣 RPGT。
如果等待期間的淨支出、售價下跌或資金成本，超過預計節省的稅額，延後出售未必更划算。反過來說，若只差一小段時間便進入下一檔，持有成本也不高，就值得把兩個情景算清楚。
常見問題
Q1:我不是馬來西亞公民，第六年賣樓一定是 10% 嗎？
不一定，還要看你是否持有馬來西亞 PR。本文的 10% 一般稅率適用於非公民、非 PR 個人，並以交易沒有其他適用豁免或特殊待遇為前提。
Q2:買樓後跨過五個年份，就算進入第六年嗎？
不能這樣判斷。應按稅務上的取得日和處分日計算實際持有期間，尤其不要只用年份相減，或把交樓日當作取得日。
Q3:裝修費、利息和管理費，都能從盈利中扣掉嗎？
不能一概扣除。符合條件的改善支出可能可以計入，但購房借款利息不可扣。其他費用也要逐項核對性質，不能把整份持有支出清單直接用作 RPGT 扣除清單。
聲明
本文說明非馬來西亞公民、非永久居民個人出售物業的一般 RPGT 規則，不涵蓋公司持有、特殊轉讓或特定豁免安排。實際稅額須按交易文件、適用法規及個人情況核算。
