自 2026 年 7 月 1 日起，澳洲將把房地產專業人士及相關服務提供者納入反洗錢及反恐怖融資（Anti-Money Laundering and Counter-Terrorism Financing，AML/CTF）制度。這將顯著改變澳洲房產交易的執行方式，尤其會影響海外買家。
這項變化源自 2024 年 11 月通過的《Anti-Money Laundering and Counter-Terrorism Financing Amendment Act 2024》。該法案屬於澳洲「第二階段改革」（tranche 2 reforms）的一部分，目的是將 AML/CTF 義務擴展至過去未被納入制度的行業。
對於習慣跨司法管轄區投資、並使用較複雜持有結構的外國投資者而言，新規將帶來新的合規要求，並可能影響交易時間表與交易成本。
2026年7月1日前後的制度對比
| 目前情況 | 2026 年 7 月 1 日起 |
|---|---|
| 銀行負責 AML 檢查；地產代理與律師多數依賴銀行已完成的審查 | 地產代理、過戶師、律師、會計師，以及信託／公司服務提供者將成為申報實體 |
| 不同交易參與方對資金來源的審查並不一致 | 所有相關專業人士均須進行客戶盡職審查（CDD），包括身份核實、資金來源及實益擁有人審查 |
| 外國買家的持有結構未必會在早期被詳細審查 | 預計交易早期，即交換合約與交割前，便會進行更結構化的審查 |
| 多數房地產專業人士目前無需向 AUSTRAC 登記 | AUSTRAC 登記將於 2026 年 3 月 31 日開放，並須於 2026 年 7 月 29 日前完成 |
哪些房產專業人士成為申報實體
自 2026 年 7 月 1 日起，以下專業人士如在房產交易中提供指定服務，將成為澳洲 AML/CTF 制度下的申報實體：
- 地產代理
- 過戶師
- 參與房產交易的律師
- 提供房產相關服務的會計師
- 信託與公司服務提供者
這些實體將需要向 AUSTRAC 登記。AUSTRAC 是澳洲的金融情報機構。登記將於 2026 年 3 月 31 日開放，並須於 2026 年 7 月 29 日前完成。
買賣雙方在盡職調查中可預期的變化
根據 2026 年相關實務指引，買家與賣家都應預期交易過程中會被詢問更多資料，包括：
- 身份核實
- 持有結構，例如信託、公司及實益擁有人安排
- 海外資金安排
- 贈與資金及其來源
- 財富來源
更新後的 AUSTRAC 指引明確強調，了解客戶的資金來源（source of funds）及財富來源（source of wealth），是標準客戶盡職審查義務的一部分。
為何外國買家受到更大影響
行業分析指出，海外買家很可能比本地買家更明顯感受到這些變化。主要原因是，外國買家較常使用：
- 海外銀行帳戶
- 橫跨多個司法管轄區的複雜持有結構
- 多司法管轄區資金安排
這些因素日後將受到更嚴格審查。過去部分房地產專業人士未必會獨立進行 AML 檢查，但在新制度下，他們將需要自行履行客戶盡職審查義務。
新規對房產交易的具體影響
| 影響範圍 | 新規下的實際影響 |
|---|---|
| 盡職審查範圍 | 地產代理與交割相關專業人士將獨立對買家進行 CDD，而不只是依賴銀行既有審查 |
| 交易時間表 | 海外買家應預期在交換合約及交割前，會更早接受結構化審查 |
| 所需文件 | 申請人可能需要在交易早期提供資金來源證明文件 |
| 誰會提出問題 | 交易鏈中的多名專業人士都可能各自要求資料 |
外國買家資金來源合規準備清單
根據官方指引列出的審查類別，可能受到檢查的買家應提前準備以下資料。
在接觸地產代理或過戶師前：
- 身份文件，例如護照及地址證明
- 如透過公司或信託購買，需準備公司或信託註冊文件
- 實益擁有人證明
在交易談判期間：
- 顯示資金來源的銀行月結單或交易紀錄
- 海外資金合法來源證明
- 如資金來自家人或第三方，需準備贈與文件
- 對複雜資金結構或多步驟匯款路徑作出解釋
在交割前：
- 最終證明交割資金來自已核實來源
- 說明購買資金如何累積，以及將如何匯入澳洲
- 提供負責 CDD 的專業人士要求的任何額外文件
注意：目前官方資料並未列明所有可能需要的文件種類。申請人應向其持牌專業人士或法律顧問確認具體要求。
2026 年 AML/CTF 審查常見問題
Q：這些變化何時生效？
A：相關變化將自 2026 年 7 月 1 日起生效。AUSTRAC 登記將於 2026 年 3 月 31 日開放，並須於 2026 年 7 月 29 日前完成。
Q：地產代理日後會像銀行一樣進行審查嗎？
A：在新規下，地產代理與交割相關專業人士將對買家進行客戶盡職審查，而不只是依賴銀行的檢查。審查範圍包括身份核實、資金來源及實益擁有人審查。
Q：這是否代表外國買家不能使用海外帳戶或持有結構？
A：現有資料確認，使用海外帳戶、公司／信託結構或多司法管轄區資金安排的海外買家，將面對更多審查。新規並未禁止這些安排，但買家應預期會被詢問更多問題，並可能需要提供額外文件。
Q：誰會提出這些問題？
A：地產代理、過戶師、律師、會計師，以及信託／公司服務提供者等，只要是在交易中符合申報實體定義的專業人士，都可能提出相關問題。
Q：如果無法提供所需資料會怎樣？
A：由於申報實體必須完成 CDD 後才能繼續提供服務，文件不完整最可能導致交易停滯或延誤，而不是直接對買家作出處罰。合規義務主要由專業人士承擔，而非買方本身。不過，現有指引並未列明所有具體後果，買家應向持牌顧問或法律代表確認實際影響。
海外買家應如何提前準備
為降低交易延誤風險，海外買家可考慮：
- 提前準備文件：在接觸專業人士前，先準備身份文件及資金來源證明。
- 清楚設計持有結構：如透過信託、公司或其他結構購買，應事先了解所需文件與實益擁有人披露要求。
- 預留交易時間：由於審查會更早開始，且流程更結構化，交易時間表可能需要增加緩衝。
- 尋求專業指引：持牌澳洲房產律師或註冊移民代理，可就具體文件要求與交易安排提供個案建議。
新 AML/CTF 改革對外國買家意味著什麼
行業資料顯示，這項改革將對 2026 年中以後的澳洲房產交易流程帶來明顯變化。對外國投資者而言，買房初期流程，尤其是核實資金合法來源，將變得更制度化、文件化及前置化。
這些改革並不一定會阻止外國買家購買澳洲房產，但購買過程可能會增加額外步驟，並需要更早準備文件。
自 2026 年 7 月 1 日起，外國買家購買澳洲房產，將意味著需要提供更多文件，並更早接受資金來源及資金進入澳洲路徑的審查。這並不阻礙合法購買，但會獎勵準備充分的買家。換言之，在接觸專業人士前，先準備好身份、持有結構及資金來源證明，將比交易中途臨時補文件更有利。
如果你想了解這些審查如何適用於自己的情況，現在開始梳理會比交易進行到一半才處理容易得多。對自己的情況仍有疑問？可以告訴我們你的安排，我們會協助你釐清下一步。
參考資料
AUSTRAC – Your AML/CTF Program: Customer Due Diligence, Source of Funds and Source of Wealth / Australian Department of Home Affairs – Overview of the AML/CTF Amendment Act / Mobbs & Marr Legal – AML/CTF Reform: What Real Estate Agencies, Sellers and Buyers Need to Know / First AML – Tranche 2 Reforms / Ensure Legal – How AML/CTF Changes Effective 1 July 2026 Affect Overseas Buyers / REIWA – Anti-Money Laundering and Counter-Terrorism Financing (AML/CTF) Reform
本文基於截至 2026 年 6 月 9 日已獲官方或可靠來源驗證的資料撰寫。相關要求可能經常變動。請務必就自身具體情況，向持牌澳洲房產律師、註冊移民代理，或直接向 AUSTRAC 確認。
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