根據澳洲稅務局（Australian Taxation Office，ATO）資料，澳洲已正式將外國買家購買既有住宅的臨時禁令延長至 2029 年 6 月 30 日。
該延長安排由澳洲財長 Jim Chalmers 在 2026–27 聯邦預算中公布，將原本至 2027 年 3 月 31 日結束的禁令，延長兩年零三個月。
外國買家禁購既有住宅的關鍵日期
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 原禁令期間 | 2025 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日 |
| 延長後期間 | 延長至 2029 年 6 月 30 日 |
| 延長公布時間 | 2026–27 聯邦預算，2026 年 5 月 |
| 主管機關 | 澳洲稅務局（ATO） |
禁令適用於哪些人？
根據 ATO 資料，禁令適用於外國人士，包括：
- 外國個人買家
- 臨時居民
- 外資持有公司
- 其他受外國投資審批規則限制的主體
永久居民及新西蘭公民不受該禁令影響。
對持有學生簽證、工作簽證或其他臨時簽證的人士而言，若其身份屬於臨時居民，通常仍會被視為受限制外國買家。正式購買物業前，應先確認自身身份分類及是否需要外國投資批准。
外國買家不能購買什麼？
在禁令期間，受限制外國人士一般不得購買澳洲既有住宅。
「既有住宅」通常指已建成、曾作住宅用途或可作住宅用途的現有住房。這類物業是禁令主要針對的對象，政策目的在於減少外國買家與本地買家競爭現有住房存量。
外國買家仍可購買哪些澳洲物業？
禁令並不代表外國買家完全不能購買澳洲房產。
在取得外國投資審批的前提下，外國人士仍可能購買：
- 新建住宅
- 近新住宅
- 樓花物業
- 空置土地
- 用於重建或增加住房供應的既有住宅
ATO 指引亦提到，部分明顯增加住房供應或支持住房供應可用性的投資，仍可能獲得例外處理。
不過，目前相關例外仍以一般性描述為主，具體如何適用，可能需要按個案判斷。外國買家不應只因某項交易涉及重建或供應增加，便假設一定可獲批准。
禁令將如何執行？
據報，ATO 已獲得額外資金，用於執行禁令及審查外國投資申請。
不過，截至目前，針對 2026–27 預算延長措施的完整法律細節仍未完全公開。現階段可確認的是，ATO 指引及聯邦預算文件已清楚列出政策方向及時間表。
對買家、地產代理及顧問而言，實務上應以 ATO 及外國投資審批制度的最新要求作為操作依據。
對不同買家的影響
- 海外投資者：大部分外國買家在 2029 年 6 月 30 日前，不能購買澳洲既有住宅。不過，新建住宅、樓花、空置土地及重建項目仍可能在取得批准後購買。
- 臨時居民：臨時居民在禁令期間同樣受限制。若希望購買澳洲房產，應優先確認是否可購買新建或開發型物業。
- 新西蘭公民：新西蘭公民明確不受該禁令影響。
- 外國學生：若持學生簽證並屬臨時居民，可能受禁令限制。購買物業前，應先確認身份、簽證及外國投資審批要求。
- 地產代理及專業顧問：處理外國客戶時，應更新篩查流程，確認買方身份、物業類型及禁令延長後的新時間線。
Zagdim 觀察：澳洲仍歡迎新增供應，不歡迎外資競爭既有住房
Zagdim 認為，澳洲將外國買家禁購既有住宅延長至 2029 年 6 月 30 日，反映政府認為外國資金進入既有住房市場，仍是需要長期管控的住房政策問題。
值得注意的是，政策並沒有完全關閉外國資本進入澳洲住宅市場。新建住宅、樓花、空置土地及重建項目仍保留可行空間，這表示澳洲政府的政策方向並非全面排斥外國買家，而是希望外國資金更多流向新增住房供應。
對正在海外考慮購買澳洲房產的人而言，這次延長把規劃時間線推到未來三年。既有住宅對多數外國買家而言仍然不可行，但新建、樓花及開發型物業仍可能是可評估路線，前提是取得相應批准。
因此，第一步不是先看房，而是先確認自己屬於哪一類買家，以及目標物業屬於哪一類資產：
- 是否屬於外國人士或臨時居民
- 是否持有永久居民身份或新西蘭公民身份
- 目標物業是既有住宅、新建住宅、樓花還是土地
- 是否涉及重建或增加住房供應
- 是否需要外國投資批准
對外國買家而言，澳洲房產市場仍有可進入的路徑，但既有住宅禁令將至少持續至 2029 年 6 月 30 日。未來幾年，合規判斷及物業分類將比單純價格比較更重要。
如果你正在評估澳洲房產購買，應先確認自己的身份類別、物業類型及是否需要 ATO 或外國投資審批，再決定下一步。
聲明
本文基於截至 2026 年 7 月已獲官方或可靠來源支持的資料撰寫。外國投資及房產購買規則可能變動。請務必就自身具體情況，向澳洲稅務局（ATO）、持牌顧問或律師確認。
