日本已於 2026 年 4 月 1 日起收緊外國人取得日本不動產的申報要求。新安排重點並非限制外國人買樓，而是加強政府對非居住者持有日本物業的監測。
對海外買家、退休人士、投資者及其顧問而言，最實際的變化是：更多非居住者購買日本物業後，需要在取得不動產後 20 日內，向日本財務省提交 FEFTA 申報。
非居住者買日本物業，多數情況需提交 Form 22
根據日本《外匯及外國貿易法》（Foreign Exchange and Foreign Trade Act，FEFTA）相關修訂，非居住者取得日本不動產或相關權利時，申報範圍已明顯擴大。
申報文件一般為財務省 Form 22，並透過日本銀行提交予財務大臣。
需要注意的是，20 日內申報本身並非全新期限，而是 FEFTA 下既有要求。2026 年 4 月 1 日真正改變的是：哪些非居住者物業交易需要申報。
過去部分住宅用途取得可能享有豁免，但在新規下，許多原本可能不需申報的住宅交易，現在已納入申報範圍。
2026 年 4 月 1 日是關鍵分界線
日本財務省資料以取得日期作為判斷基準，區分：
- 2026 年 3 月 31 日或之前取得的不動產
- 2026 年 4 月 1 日或之後取得的不動產
這代表物業取得日期本身，會直接影響是否適用舊豁免規則或新申報範圍。
對正在交易中的買家而言，不能只看簽約日期，也應確認法律上「取得」不動產或相關權利的時間點，並由日本律師、司法書士或合資格不動產顧問協助判斷是否需要提交申報。
住宅用途豁免變窄，但並非完全消失
部分行業分析將 2026 年 4 月修訂描述為「住宅用途豁免基本結束」。不過，從財務省資料來看，狹義豁免仍然存在。
例如，某些用於自住、辦公或非營利活動的不動產權利，仍可能在特定條件下不需申報。
但買家不應自行假設豁免適用。尤其是非居住者購買住宅、建物、土地權利，或建物位於租賃土地上的情況，都應逐案確認。
其中一個具體變化是，部分建物位於租賃土地上的取得交易，過去可能豁免申報，但自 2026 年 4 月 1 日起已成為需申報事項。
產權登記需申報國籍
除了 FEFTA 申報外，日本亦已要求所有物業買家在產權登記申請中申報國籍。
這項要求適用於日本人及外國人，並非只針對外國買家。
根據此前日本法務相關公告及媒體報道，國籍資料將由政府內部保存，用於安全及監測目的，不會向公眾公開。
因此，外國買家需要理解兩個不同程序：
| 程序 | 主要內容 |
|---|---|
| FEFTA 申報 | 非居住者取得不動產或相關權利後，可能需於 20 日內提交 Form 22 |
| 產權登記國籍披露 | 所有買家在產權登記時需申報國籍，資料不公開 |
新規沒有改變外國人持有日本物業的權利
目前可得資料未顯示日本已限制外國人購買或持有日本不動產。
換言之，這次變化主要是申報及監測要求，而不是購買禁令。
外國買家仍可購買日本住宅、土地或投資物業，但需要更注意：
- 自己是否屬於 FEFTA 下的非居住者
- 交易是否屬於需申報範圍
- 是否需在 20 日內提交 Form 22
- 產權登記時是否已正確填報國籍
- 是否有日本專業人士協助確認豁免及申報責任
FEFTA 申報與國籍披露一覽
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 生效時間 | 2026 年 4 月 1 日起 |
| 主要對象 | 非居住者買家 |
| 申報內容 | 多數日本不動產取得及相關權利取得 |
| 表格 | 財務省 Form 22，透過日本銀行提交 |
| 期限 | 取得後 20 日內 |
| 住宅物業 | 許多住宅取得已納入申報範圍，但狹義豁免仍可能存在 |
| 日期判斷 | 以取得日期是否在 2026 年 4 月 1 日前後為關鍵 |
| 國籍披露 | 所有買家在產權登記時需申報國籍 |
| 資料公開性 | 國籍資料由政府內部保存，不向公眾公開 |
Zagdim 觀察：日本不是限制外國人買樓，而是加強可見度
對海外買家而言，日本這次變化的重點，不是「不能買」，而是「買了要更清楚申報」。
日本過去對外國人購買不動產相對寬鬆，沒有像部分國家一樣設置大規模外國買家禁令。2026 年 4 月後的 FEFTA 變化，顯示日本正從較寬鬆的持有環境，轉向更重視資料掌握及安全監測的制度。
實務上，買家會感受到三個變化：
- 交易文件增加：除一般產權登記外，可能還需 FEFTA 申報
- 時間要求更緊：需留意取得後 20 日內提交
- 身份資料更完整：產權登記時需披露國籍
但同時，這些變化目前並未改變外國人購買日本物業的基本權利。對退休、自住、投資或長期基地規劃人士而言，日本仍然是一個可評估的房產市場，只是行政合規不能再被視為小事。
目前仍有部分操作細節需要向日本專業人士確認，包括逾期申報是否有罰則、長期簽證持有人是否會有不同處理、既有業主是否有任何補充義務，以及 2026 年 4 月後剩餘豁免的精確範圍。
對正在考慮日本物業的人而言，最穩妥的做法是，在簽約前先確認自己是否屬於非居住者、目標物業是否需申報，以及誰負責在取得後 20 日內提交 Form 22。
聲明
本文基於截至 2026 年 7 月 3 日可得資料撰寫。日本不動產申報及登記要求可能變動。請務必就自身具體情況，向日本律師、司法書士、不動產專業人士或日本財務省直接確認。
