非居民如何在阿聯酋買樓？購買流程與法律須知

一、引言：阿聯酋買樓不只是土豪夢 ─ 非居民也能進場的海外資產新選項

說到阿聯酋買樓，許多人腦海中浮現的，是豪華高樓、遊艇碼頭與中東土豪。但實際上，這個地區早已不只是富豪的遊樂場，而是越來越多國際家庭、準移民與資產配置者眼中的置業首選。而在這股熱潮背後，最大的轉變來自—非居民也可以合法購屋。

自 2020 年以來，阿聯酋政府大幅放寬房產政策，開放外籍人士在指定「自由持有區」（Freehold Areas）內購買永久產權物業。搭配黃金簽證、遠距工作簽證、家庭長期居留方案等新制度，讓杜拜與阿布扎比從「旅遊城市」進階為真正適合長住與投資的目的地。

尤其 2023–2024 年間，房地產市場持續活躍，不論是首購族、為子女教育提前布局的家庭，還是希望以房產作為海外資產的一部分的高淨值人士，都紛紛開始關注這個潛力市場。根據 Bayut 與 Property Finder 等平台數據，外國人購屋成交量在多個核心區域創下歷史新高。

不過，非居民買杜拜房產畢竟還是跨境操作，涉及的制度、流程與風險都與本地居民有所不同。你可能會問：

• 不用阿聯酋身分也能買？有資格門檻嗎？
• 購買流程會很繁瑣嗎？需要親自飛去簽約？
• 房價真的值得投資嗎？有租金回報嗎？
• 哪些區域對海外人士比較安全、穩定？

這些問題，正是本文要解答的重點。

二、條件判斷：誰可以買？非居民是否有限制？

對於許多考慮移居或投資的人來說，「我沒有阿聯酋身份，能不能在杜拜或阿布扎比買樓？」是最常見的第一個疑問。答案其實比你想的單純：可以，並且門檻不高。

阿聯酋在 2002 年起即開放外籍人士在特定地區內擁有物業，這些區域稱為自由持有區（Freehold Area），買家不僅可獲得永久產權，還可自由轉售或出租，完全享有業主身份。目前自由區遍佈杜拜主要地段，包括Dubai Marina、Downtown、Palm Jumeirah、Jumeirah Village Circle 等核心地區；而阿布扎比則在 2019 年正式開放外國人持有特定區域的永久產權。

雖然兩地政策相似，但仍有些細節需要注意：

重點提示：非居民可在無需持簽證的情況下購屋，不過若物業價值達門檻，則可作為申請10 年期黃金簽證的基礎，讓置業成為移居的跳板之一。

那是否代表買樓一定要有簽證？其實並不是。大多數開發商接受持護照的非居民購買物業，不需要工作簽證、居民卡或其他長期證明。付款、簽約與過戶都可透過授權代表進行，部分開發商甚至提供完整的線上流程。

至於黃金簽證與購屋的關聯，目前根據阿聯酋土地局與移民部門規定，購買價值達 200 萬迪拉姆（約 55 萬美元）以上的物業，且非貸款／或至少支付 50% 首期的情況下，即有資格申請長期居留權。

三、 流程步驟：非居民購屋五步驟，從選區到產權註冊

雖然跨國買樓聽起來複雜，但在阿聯酋，尤其是杜拜與阿布扎比，房地產交易流程其實相當制度化，非居民只要掌握正確順序，就能順利完成購屋手續。以下是你需要了解的五個主要步驟：

Step 1：選區與選樓盤

購屋的第一步，永遠是做功課。對非居民來說，首要關鍵是確認物業是否位於自由持有區（Freehold Area），這是你是否能擁有產權的法律前提。其次則是根據自身需求選擇適合的地段與樓盤，例如：

• 投資導向可考慮 Dubai Marina、Business Bay、JVC 等高回報區
• 自住導向則推薦像 Arabian Ranches、Meydan 或 Bluewaters 等新社區
• 家庭導向則偏好近國際學校的 Emirates Hills、Dubai Hills

建議評估項目開發商背景、周邊設施與未來規劃，避免只看建築外觀或短期優惠。

Step 2：簽署預約協議與支付定金

當你選定好樓盤後，下一步是簽署 Reservation Form（預約協議），並支付定金以保留單位，通常約為總價的 5–10%。這一階段不涉及法律轉讓，但確立了買家的優先購買權。

Step 3：簽署買賣合約（SPA）

正式的買賣合約稱為 SPA（Sale & Purchase Agreement），由開發商或代理機構提供，雙方簽署後即具法律效力。合約中會列明：

• 付款時間表與比例
• 項目交付時間
• 延誤條款與違約責任
• 項目配套與面積說明

部分項目會在此階段開始進行預售註冊，買家應特別注意是否經 RERA 或 DLD 正式備案。

Step 4：付款與辦理過戶

付款方式依物業類型有所不同：

• 期房（Off-plan）通常採階段式付款：如 10% 首期 → 40% 建設期 → 50% 交屋時
• 現樓（Ready Property）則常為一次性付款或結合房貸

銀行貸款選擇主要針對持有工作簽證或阿聯酋居留人士，但少數銀行也提供海外買家專案貸款，利率與成數較保守。完成最後付款後，即可準備過戶。

Step 5：產權註冊（DLD／TAMM）

最後一步，是將物業正式登記在你名下。在杜拜，由 Dubai Land Department（DLD） 主管，阿布扎比則透過 TAMM 平台與房地產中心（ADREC） 操作。完成註冊後，你會收到正式的所有權證書（Title Deed）。

多數流程現已數位化，透過官方平台即可辦理註冊與付款，無需親自前往。

重點提示：購買期房時，買家務必核對項目是否註冊於 DLD 或 ADREC，未備案項目風險高，交屋延遲或違約糾紛較常見。而現樓交易雖流程簡單，但通常不享有付款分期彈性，需衡量資金配置。

四、文件需求：外籍人士購房需準備什麼？

相比其他國家，阿聯酋對於非居民購屋的文件門檻相對友善，但該準備的仍不能馬虎。無論是購買現樓還是期房，以下幾項是最基本的申請與簽約所需資料：

• 護照副本（買家本人）：作為主要身份證明文件，需清晰無缺頁

• 資金來源聲明與銀行證明：為符合 KYC（Know Your Customer）與反洗錢法規，銀行或開發商可能要求提供近期資金來源說明，常見格式如存款證明、收入報表或第三方授權信函

• 預約協議與買賣合約副本：作為交易過程的法律依據，需妥善保存並供登記使用

• 付款記錄：包括電匯憑證、轉帳記錄或銀行付款通知書，用以配合過戶及產權註冊時使用

• 聯絡資料：如電子郵件、國際電話、阿聯酋本地號碼（如有）等。部分開發商會要求註冊阿聯酋手機號碼作為驗證工具，但並非強制

 部分個案中，若買家希望透過按揭方式購屋，銀行還可能要求更多補充文件，如稅單、在職證明或信用報告等，但這通常只適用於申請房貸時。

實例提示：目前許多大型開發商（如 Emaar、Aldar、Sobha）已全面支援海外買家遠程操作，只需掃描上述文件並通過授權簽署，即可完成所有合約流程與付款安排，無需親自飛往杜拜，也能順利購屋。

五、常見問題解答：非居民買樓前，你最可能問的 7 件事

Q1：非居民買樓需要阿聯酋銀行帳戶嗎？
A：不一定。多數開發商接受海外買家直接使用國際銀行轉帳支付首期與尾款，阿聯酋銀行帳戶並非強制要求。不過若你日後打算收租、申請按揭貸款或支付本地帳單，開立一個阿聯酋帳戶會更便利，部分銀行也支援遠程開戶服務。

Q2：可以用公司名義買樓嗎？
A：可以，但有條件限制。開發商通常接受持有阿聯酋或國際認可司法管轄區（如 BVI、開曼等）註冊的公司購房，但需要提交完整的公司註冊文件、董事名冊與受益人聲明，並經律師認證。稅務結構與轉售流程也會有所不同，建議與專業律師或財務顧問搭配處理。

Q3：房產是否能出租？有稅嗎？
A：是的，非居民擁有的物業可以合法出租，且阿聯酋目前對個人租金收入不徵收所得稅。不過需留意物業管理費與社區維護費，此外若經營成 Airbnb 或短租，需額外取得旅遊牌照。

Q4：哪些樓盤適合自住 vs 投資？
A：一般來說，靠近商業區與交通樞紐的公寓適合出租投資，如 Business Bay、JVC、Dubai Marina；而位於綠化社區、鄰近學校的別墅或聯排屋則適合家庭自住，如 Arabian Ranches、Mira、Saadiyat Island 等。選擇時應根據用途、回報預期與生活型態綜合評估。

Q5：房價是否含增值稅？物業費高嗎？
A：新建案首購需繳納 5% 增值稅（VAT），但二手交易物業通常不需額外增值稅。物業管理費依社區等級與設施差異而異，一般每年約 AED 12–30／平方英尺，豪宅或濱水項目則會更高。

Q6：如果轉售，有資本利得稅嗎？
A：目前阿聯酋對個人資本利得不課稅，也沒有印花稅。但在短期內頻繁交易（尤其是期房未交屋前轉讓權益）可能會被視為投機行為，部分開發商會限制或收取轉讓費。

Q7：可以用購買房產申請居留權嗎？
A：可以。根據黃金簽證規定，若購買價值達 AED 2,000,000（約 55 萬美元）以上的不動產，且為非貸款或已償還 50% 首期以上，即有資格申請最長 10 年的居留簽證，適用於本人與直系親屬。

租金回報率 × 區域分布圖：

六、注意事項：避開常見誤區與風險，買得安心更關鍵

即使購房流程看似順暢，非居民在阿聯酋置業時，仍需特別注意幾個容易被忽略的潛在風險。許多海外買家誤以為「零稅天堂」就等於「零負擔」，但實際操作中，一旦忽視以下細節，後果可能比想像中複雜。

錯誤預期：誤解“無稅國家”代表零成本

雖然阿聯酋不對個人徵收所得稅或資本利得稅，但並不表示完全無支出。從增值稅（新樓 5% VAT）、產權登記費（約 4%）、到持有期間的物業管理費與社區費用，都是買家必須編入預算的固定開支。

忽略物業管理費與空置率的壓力

部分高端地段如 Palm Jumeirah 或 DIFC 社區，物業管理費可能高達 AED 25–30／平方英尺／年，若物業長期空置、未能順利出租，將大幅侵蝕投資回報。

不熟悉付款期數與交屋風險

購買期房（Off-plan）最容易忽略的問題在於付款節奏與交屋時間差異。有些項目雖宣稱「寬鬆分期」，但實際上約定條款中若出現施工延遲，買家仍須依約付款。未了解清楚付款節點與延遲責任條款，將影響資金規劃與法律保障。

使用未授權代理商，風險高

在杜拜房市快速成長的同時，市面上亦充斥許多無正式登記的仲介或中介公司。建議透過官方平台如 DLD Trakheesi 查詢代理人牌照，避免遭遇虛假廣告、亂收中介費、或資料不透明的情況。

高估流動性：並非所有區域都容易轉手

不少買家認為「杜拜房產轉手快、炒作空間大」，但事實上，次級地段或郊區項目轉售週期可長達數月，尤其是無大型基建或商圈支撐的區域。若購買時過度樂觀預期流動性，可能在急需出場時陷入僵局。

風險雷區對照表：

重點提示：購屋前請務必查詢項目是否經 RERA 正式登記，並確認開發商是否具備 DLD 註冊編號。這不僅是基本保障，更是避免法律糾紛與資金損失的第一道防線。

七、小結

隨著阿聯酋持續推動開放型經濟與多元居留政策，杜拜與阿布扎比的房地產市場正從「奢華地標」轉變為實用可及的資產配置與移居入口。無論你是計畫未來長期居住、為孩子教育提前布局，還是希望在全球資產配置中佔據一席之地，了解杜拜房產購買流程與政策限制，都是每一位非居民買家不可忽略的關鍵第一步。

透過本篇指南，我們系統性梳理了外籍人士購屋所需條件、流程與潛在風險，但真正適合你的區域與物業類型，仍需根據預算、目標與身份條件做個人化評估。如果你對自己是否具備購買資格仍有疑問，或想進一步了解不同地區的回報率與自住潛力，歡迎填寫下方表單，將有專業人士根據你的需求，協助你進一步規劃與落實行動。

資料出處

Dubai Land Department – RERA Regulatory Guidelines 2023 / Abu Dhabi Department of Municipalities and Transport – Property Ownership Regulations 2024 / Bayut – Dubai Property Market Report H2 2024 / Property Finder – Best Areas to Invest in Dubai 2023 / Asteco – Abu Dhabi Real Estate Market Report Q4 2024 / Emirates News Agency – Golden Visa Eligibility Updates 2024 / Cushman & Wakefield – Middle East Residential Investment Insights 2023

聲明

本文資料整理自 2023–2024 年阿聯酋政府官方平台與市場機構發布之報告，並經過交叉比對與語義理解，力求資訊正確性與時效性；若政策有更新，請以當地機構公告為準。