外國人能在拉斯海瑪買房嗎？可以，但只能買在官方劃定的自由持有區
外國人在拉斯海瑪買房，依拉斯海瑪 2021 年第 11 號法令第 12、13 條，只能買在統治者（Ruler）劃定的區域，也就是一般說的自由持有區（freehold）；拉斯海瑪市政府目前公開列出 7 處，包括 Al Marjan Island、Al Hamra Village 與 Mina Al Arab。區外的房產，外國人除繼承外不能取得所有權。
這個規定最近被一則新聞帶到檯面上。2026 年 9 月 24 日，阿聯酋英文報章 Khaleej Times 報導，拉斯海瑪俗稱「鬼宮」的卡西米宮（Al Qasimi Palace）重新掛牌：不含家具開價 2,250 萬迪拉姆，連原有藝術品與收藏一起買 2,350 萬迪拉姆。原報導指出，這座有 35 間臥室的宮殿由統治家族成員、已故的 Sheikh Abdulaziz bin Humaid Al Qasimi 於 1985 年興建，據報造價超過 5 億迪拉姆，之後約 35 年無人入住，2019 年改為博物館，門票每人 75 迪拉姆。宮殿上一次在 2025 年 10 月開賣時，Gulf News 報導屋主表示依當地房產規定，宮殿只能登記在阿聯酋公民名下。
「只能登記在公民名下」這句話說對了一半。本文把拉斯海瑪的產權法條與市政府的過戶規定整理成一份指南，說明外國人在拉斯海瑪買房能買哪裡、買到的是什麼權利、過戶要付多少，以及買房和阿聯酋黃金居留的關係。
本文重點
- 誰需要留意：考慮在阿聯酋買房、長住或規劃海外的第二個家的人，特別是看過杜拜之後，把拉斯海瑪也列入比較的讀者。
- 最關鍵的規定：阿聯酋公民與海灣合作委員會（Gulf Cooperation Council，GCC）國家公民可以在拉斯海瑪全境買房；其他外國人只能買在統治者劃定的自由持有區，區外連使用收益權都不能取得，租期超過 50 年的租賃也視同取得所有權。
- 過戶的錢與手續：市政府的登記費是買賣雙方各付房產市值的 2%，另有圖則與所有權狀發出費各 200 迪拉姆；買賣必須登記，未登記不發生產權移轉的效力。
- 最容易誤會的地方：拉斯海瑪的產權法和杜拜是兩套不同的法律；買房能不能換黃金居留，看的是聯邦的 200 萬迪拉姆門檻，而兩個官方頁面對年期的寫法並不一致。
拉斯海瑪買房的法律依據：誰能買、能買在哪裡
拉斯海瑪的房產所有權由 2021 年第 11 號法令（Law No. (11) of 2021 On Land Register） 規範，2021 年 9 月 21 日頒布、頒布當天生效，登記業務由拉斯海瑪市政府土地與房產部門（Lands & Properties Sector）負責。這個部門的前身可以追溯到 1958 年的房產登記辦公室，2014 年依第 8 號埃米爾令併入市政府。
以下規定全部出自 2021 年第 11 號法令的官方阿英對照本：
| 條文 | 規定 | 對外國買家的意義 |
|---|---|---|
| 第 12 條 | 非阿聯酋公民、非 GCC 公民的外國人，不論自然人或法人，除繼承外不得取得已建成房產或空地的所有權 | 區外的房產，外國人原則上不能買 |
| 第 12 條 | 禁止範圍包括完全所有權、虛有所有權（bare ownership）與使用收益權（usufruct） | 區外也不能改買使用收益權 |
| 第 12 條 | 租期超過 50 年的租賃，視同取得所有權 | 區外不能用超長租約取代買房 |
| 第 12 條 | 阿聯酋或 GCC 公民持股未達 51% 的公司，視為外國法人 | 用外資公司名義買，一樣受限 |
| 第 13 條 | 例外：統治者批准外國人在其劃定的區域取得所有權；外國使領館（互惠條件）與國際組織 | 自由持有區就是這條例外的落點 |
換句話說，新聞裡「只能登記在阿聯酋公民名下」的說法並不完整：法條允許的是阿聯酋公民與 GCC 公民，而外國人在劃定區域內同樣可以登記在自己名下。
官方列出的拉斯海瑪自由持有區
拉斯海瑪市政府在房產買賣登記服務卡（ZL13，2026 年 7 月 9 日更新）上寫明，阿聯酋與非阿聯酋籍客戶都可以在自由持有區擁有房產，並列出以下區域：
| 自由持有區 | 備註 |
|---|---|
| Al Hamra Village | 服務卡原文列名 |
| Mina Al Arab | 服務卡原文列名 |
| Al Marjan Island | 服務卡原文列名 |
| RAK Central | 服務卡原文列名 |
| Julphar Towers | 服務卡原文列名 |
| Al Maareedh（Plots） | 服務卡原文列名，屬地塊 |
| Beach District | 服務卡寫「將推出」（upcoming） |
統治者劃定區域的原始決定文件，官方法規庫並未公開，目前能查到的官方清單就是這張服務卡。區域可能增減，看中某個項目時，應先向開發商與市政府確認該地塊屬於自由持有區。
在拉斯海瑪買到的是什麼產權
在自由持有區內，外國人買到的是登記在自己名下的所有權，市政府核發所有權狀（Title Deed）。第 11 號法令另外有兩條與產權形式直接相關：
- 第 23 條：買賣一定要登記。 設定、移轉、變更或消滅房產物權的處分都必須登記在土地登記簿；未登記的，不發生物權上的效力，只在當事人之間產生個人義務。也就是說，簽了買賣合約、付了錢，但沒有到市政府完成登記，法律上房子還不是你的。
- 第 24 條：長期租約的登記與上限。 租期超過 10 年的租賃要登記，否則超過的部分不能對抗第三人；租約期限最長 99 年，約定更長的，一律縮減為 99 年。
第 24 條的 99 年上限是一般租賃的規定；對外國人而言，還要同時看第 12 條「超過 50 年視同所有權」的限制。這兩條如何在個案中搭配適用，官方沒有另外說明，涉及長期租賃的安排應以市政府受理結果為準。
拉斯海瑪買房過戶費用與登記步驟
拉斯海瑪的房產買賣在市政府土地與房產部門的顧客服務中心辦理。以下費用全部出自市政府房產買賣登記服務卡（ZL13）：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 賣方登記費 | 房產市值的 2% |
| 買方登記費 | 房產市值的 2% |
| 圖則（plan）發出費 | 200 迪拉姆 |
| 所有權狀發出費 | 200 迪拉姆 |
市政府較早公布的〈房產買賣服務程序與登記費〉文件同樣寫買賣雙方各 2%，但沒有列出兩項 200 迪拉姆的發出費。仲介佣金、開發商手續費等其他費用，官方未公布。
要準備哪些文件
服務卡列出的文件如下：
- 買賣雙方的阿聯酋身分證（Emirates ID）
- 由代理人辦理時，附授權書
- 賣方的原始所有權狀
- 自由持有區的買賣，要附開發商出具的無異議函（No Objection Certificate，NOC）
- 買方或賣方是公司時，附公司章程、授權簽署人證明與營業執照影本，必要時附阿拉伯文翻譯
身分文件這一點有出入：服務卡寫的是阿聯酋身分證，而市政府較早的程序文件寫「外國投資人的買賣方可用護照」。沒有阿聯酋居留身分的買家，應在辦理前向市政府確認可接受的身分文件。
登記步驟
- 買賣雙方（或代理人）帶齊文件到土地與房產部門顧客服務中心遞件。
- 服務人員核對文件，並查核房產圖則。
- 服務人員當場填寫買賣契約，雙方簽署。
- 繳交過戶費用，可在中心的電子付款機或 mRAK 應用程式付款，取得收據。
- 核發新的所有權狀。
辦理時間方面，服務卡寫 3 個工作天；較早的程序文件寫「一個程序、18 分鐘」。以較新的服務卡為準。這項服務只在顧客服務中心受理。
拉斯海瑪買房和阿聯酋黃金居留的關係
阿聯酋的黃金居留（Golden Residency）是聯邦制度，由聯邦身分、國籍、海關與港口安全局（ICP）核發。ICP 的房產投資人條件寫的是「在阿聯酋」擁有房產，沒有排除任何酋長國。以下條件出自 ICP 黃金居留指南與房產投資人入境許可服務頁：
| 條件 | 內容 | 出處 |
|---|---|---|
| 房產總值 | 一處或多處房產，總值至少 2,000,000 迪拉姆，完整所有權登記在投資人名下 | ICP 黃金居留指南 |
| 貸款購買 | 可以，但須由獲認可的本地銀行融資 | ICP 黃金居留指南 |
| 預售屋 | 向主管地方機關授權的本地房產公司購買，總值至少 2,000,000 迪拉姆 | ICP 黃金居留指南 |
| 醫療保險 | 投資人與家屬須有有效醫療保險 | ICP 黃金居留指南 |
| 入境許可文件 | 護照、照片、房產登記部門出具證明擁有至少 2,000,000 迪拉姆房產的信函 | ICP 入境許可服務頁 |
| 入境許可費用 | 申請 100、核發 100、智慧服務 100 迪拉姆 | ICP 入境許可服務頁 |
年期是目前最需要留意的地方：ICP 的兩個頁面都寫房產投資人可獲 10 年居留，但阿聯酋政府入口網 u.ae 的黃金簽證類別表（2026 年 7 月 28 日更新）寫的是「房產投資 5 年」。兩個官方頁面寫法不一致，申請前應以 ICP 審批結果為準。另外，ICP 入境許可服務頁寫「房產須由投資人完全擁有」，與指南中可用本地銀行貸款的說法並列，有貸款的買家應先確認銀行出具的文件是否足以證明持分。
在拉斯海瑪，房產登記部門就是市政府土地與房產部門。市政府另有房產估價證明服務（ZL49），申請費 50 迪拉姆、最終費用依實地勘查決定；服務卡註明，若申請與居留有關，所有權狀須在申請人名下。
拉斯海瑪買房的常見誤解與風險
誤解一：「拉斯海瑪的房子只有阿聯酋公民能買」
為什麼不完整： 第 11 號法令第 12 條把可以全境買房的對象定為阿聯酋公民與 GCC 公民；其他外國人則可以依第 13 條，在統治者劃定的區域內取得所有權。
實務提醒： 先確認房產在不在自由持有區，再談價格。
誤解二：「拉斯海瑪跟杜拜一樣，照杜拜的規定走就好」
為什麼不完整： 各酋長國的房產登記各自立法。拉斯海瑪適用的是 2021 年第 11 號法令，由拉斯海瑪市政府登記；坊間文章常引用的「2006 年房產法」是杜拜的法律，不適用拉斯海瑪。
實務提醒： 費率、文件與登記機關都以拉斯海瑪市政府公告為準。
誤解三：「區外買不了，那就簽 99 年的長租」
為什麼不完整： 第 12 條明文規定，租期超過 50 年的租賃視同取得所有權，外國人在區外同樣受禁止。第 24 條的 99 年上限是一般租賃規定，並不讓外國人繞過區域限制。
實務提醒： 任何以長租、代持或特殊結構取得區外房產的提案，都應先由當地合資格律師審閱。
誤解四：「開一家公司來買，就不算外國人」
為什麼不完整： 第 12 條把阿聯酋或 GCC 公民持股未達 51% 的公司視為外國法人，適用同樣的限制。
實務提醒： 用公司名義買房前，先確認公司的股權結構在法條上屬於哪一類。
誤解五：「在拉斯海瑪買到 200 萬迪拉姆的房子，就一定拿到 10 年黃金居留」
為什麼不完整： 黃金居留由 ICP 審批，除了房產總值，還涉及所有權登記、貸款來源、醫療保險等條件；而官方頁面對房產類居留的年期寫法也不一致。
實務提醒： 把「買房」與「申請居留」當成兩件事分別確認，居留資格以 ICP 審批為準。
拉斯海瑪買房情境示例：三種常見處境
情境一：在 Al Marjan Island 看中一間預售公寓
背景： 住在香港的讀者，考慮在阿聯酋準備海外的第二個家，看中 Al Marjan Island 的預售項目。
會遇到的問題： 外國人能不能買、產權登記在誰名下。
怎麼處理： Al Marjan Island 在市政府服務卡列出的自由持有區之內，外國人可以登記在自己名下。交屋與過戶時，買賣雙方各付市值 2% 的登記費，自由持有區的買賣要附開發商無異議函。
不應忽略的限制： 預售屋在完成登記前的權利狀態，依開發商合約與市政府登記進度而定；第 23 條規定未登記的處分不發生物權效力。
情境二：朋友介紹一棟區外的舊別墅，說可以「長租 60 年」
背景： 台灣讀者在拉斯海瑪舊城區看到一棟價格不高的別墅，賣方建議以 60 年租約代替買賣。
會遇到的問題： 這樣安排是否合法。
怎麼處理： 依第 12 條，租期超過 50 年的租賃視同取得所有權，外國人在區外不得取得；這個安排直接落在禁止範圍內。
不應忽略的限制： 較短租期的租賃是否可行、如何登記，屬個案判斷，應由當地合資格律師與市政府確認。
情境三：想用拉斯海瑪的房子申請黃金居留
背景： 讀者在 Al Hamra Village 已買下一間登記在自己名下、價值超過 200 萬迪拉姆的房產，但仍有銀行貸款。
會遇到的問題： 是否符合 ICP 的房產投資人條件。
怎麼處理： ICP 指南允許由獲認可本地銀行融資的房產；申請入境許可時要附房產登記部門出具的擁有證明信函。在拉斯海瑪，這由市政府土地與房產部門辦理。
不應忽略的限制： ICP 服務頁同時寫「房產須由投資人完全擁有」，有貸款時要先確認文件是否被接受；居留年期官方頁面寫法不一，以 ICP 審批為準。
拉斯海瑪買房常見問題 FAQ
外國人可以在拉斯海瑪買房嗎？
可以，但有區域限制。依拉斯海瑪 2021 年第 11 號法令第 12、13 條，阿聯酋公民與 GCC 公民可以在全境買房；其他外國人只能在統治者劃定的區域取得所有權。拉斯海瑪市政府公開列出的自由持有區包括 Al Hamra Village、Mina Al Arab、Al Marjan Island、RAK Central、Julphar Towers、Al Maareedh（Plots），以及將推出的 Beach District。
拉斯海瑪買房的過戶費是多少？
依拉斯海瑪市政府房產買賣登記服務卡（ZL13），登記費由賣方與買方各付房產市值的 2%，另有圖則發出費 200 迪拉姆與所有權狀發出費 200 迪拉姆。仲介佣金與開發商手續費等其他費用，官方未公布，應在簽約前向對方確認。
拉斯海瑪的自由持有區以外，外國人能買使用收益權或長期租賃嗎？
不能用這些方式取得區外房產。第 12 條的禁令包括完全所有權、虛有所有權與使用收益權，並把租期超過 50 年的租賃視同取得所有權。較短期的租賃屬一般租賃關係；超過 10 年的租約依第 24 條須登記，否則超過部分不能對抗第三人。
在拉斯海瑪買房，過戶要準備哪些文件？
服務卡列出：買賣雙方的阿聯酋身分證、代理人授權書（如有）、賣方原始所有權狀、自由持有區買賣的開發商無異議函，以及公司買賣時的公司章程、授權簽署人證明與營業執照影本。市政府較早的程序文件寫外國投資人可用護照，沒有阿聯酋居留身分的買家應事先向市政府確認。
拉斯海瑪買房的登記要多久？在哪裡辦？
服務卡寫 3 個工作天，只在市政府土地與房產部門的顧客服務中心受理，完成後核發所有權狀。費用可在中心的電子付款機或 mRAK 應用程式繳交。較早的程序文件寫「一個程序、18 分鐘」，以較新的服務卡為準。
在拉斯海瑪買房可以申請黃金居留嗎？
ICP 的房產投資人條件寫的是在阿聯酋擁有總值至少 2,000,000 迪拉姆、完整登記在投資人名下的房產，未排除任何酋長國；可用獲認可本地銀行的貸款，也可以是向獲授權本地房產公司買的預售屋，並須有醫療保險。年期方面，ICP 寫 10 年，u.ae 類別表寫房產投資 5 年，以 ICP 審批為準。
可以用公司名義在拉斯海瑪買房嗎？
第 12 條把阿聯酋或 GCC 公民持股未達 51% 的公司視為外國法人，適用和外國個人相同的區域限制。拉斯海瑪官方在 2021 年 4 月 6 日發布新聞稿，宣布國際投資人可透過 RAK ICC 公司購買並登記房產，但新聞稿未說明適用區域。公司架構涉及稅務與繼承安排，應諮詢合資格的專業人士。
卡西米宮這種區外的房子，外國人能買嗎？
依第 12 條，不在劃定區域內的房產，外國人除繼承外不能取得所有權；Gulf News 在 2025 年 10 月報導屋主表示宮殿只能登記在阿聯酋公民名下，與這條規定方向一致，只是法條允許的對象還包括 GCC 公民。個別房產是否位於自由持有區，應以市政府的登記紀錄為準。
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重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務或投資建議，也不評論任何房產的價格或前景。內容依據拉斯海瑪政府法規庫公布的 2021 年第 11 號法令阿英對照本、拉斯海瑪市政府的服務卡與程序文件，以及 ICP 與阿聯酋政府入口網 u.ae 的公開資料（2021–2026 年）。法令英文版本為對照譯本，解釋與適用以阿拉伯文原文為準。規定可能更新，個案由主管機關依具體事實認定；本文規定只適用於拉斯海瑪酋長國，其他酋長國另有法規。涉及自身權益時，應諮詢在阿聯酋具執業資格的法律專業人士。
規則內容截至 2026 年 9 月，以拉斯海瑪市政府與 ICP 最新公告為準。
參考資料
Ras Al Khaimah Government – Law No. (11) of 2021 On Land Register In Emirate of Ras Al Khaimah / Ras Al Khaimah Municipality – ZL13 – Real Estate Sale Contract / Ras Al Khaimah Municipality – Procedures and Registration Fees for Real Estate Sale Service / Ras Al Khaimah Municipality – Lands & Properties Sector / Ras Al Khaimah Municipality – ZL49 – Real Estate Valuation Certificate / ICP – Golden Residency Guide / ICP – Entry Permit Issuance for Real Estate Investor Residency / u.ae – Golden visa / RAK Media Office – RAK ICC and Ras Al Khaimah Municipality Department sign an MOU allowing international investors to own properties through a RAK ICC entity / Khaleej Times – RAK’s 35-bedroom ‘Haunted Palace’ goes on sale for Dh23.5 million / Gulf News – Ras Al Khaimah’s ‘Haunted Palace’ for sale at Dh25 million
