英國《Renters’ Rights Act 2026》（下稱《租客權利法》）已於 2026 年 5 月 1 日正式生效，為英格蘭私人租務市場帶來近數十年來最重要的制度變化。
對曼徹斯特而言，這項改革尤其值得關注。當地私人租務市場規模龐大，租客流動率亦相當高。2019 至 2025 年期間，約 30% 的大曼徹斯特私人租客曾搬屋兩次，另有約 25% 搬屋三次或以上，反映租住穩定性一直是市場痛點。今次取消 Section 21「無過失驅逐」制度，正是希望降低租客被無理由終止租約的風險。
本次改革的核心變化
《租客權利法》帶來多項重大改變，包括：
- 取消 Section 21「無過失驅逐」
- 所有 Assured Shorthold Tenancies（AST）自動轉為滾動式週期租約
- 加租最多每年一次，並須提前 2 個月通知
- 禁止租金競價，最高租金不得高於廣告列明價格
- 禁止因租客領取福利或有子女而作出歧視
- 業主必須合理考慮租客飼養寵物的申請
Section 21 正式取消：業主不能再無理由收樓
《租客權利法》最核心的改革，是正式取消 Section 21 no-fault eviction，即「無過失驅逐」制度。這項改革多年來一直是租客權益團體爭取的重點。
過去，業主在符合程序要求下，可以不提供具體原因而終止租約。新法生效後，業主若要取回物業，必須透過 Section 8 程序，並提出法律認可的收樓理由。
對租客與業主代表甚麼？
自 2026 年 5 月 1 日起：
- 所有現有 AST 租約會自動轉為滾動式週期租約
- 業主不能再在沒有法律理由下終止租約
- 收樓必須依據指定 Section 8 理由，例如租客欠租、業主打算出售物業、業主或其家庭成員需要入住、反社會行為等
值得留意的是，新規則同時適用於現有租約及新租約。即使租約是在 2026 年 5 月 1 日之前簽署，亦沒有「舊租約豁免期」。
新制度下，業主如要提出收樓，需依據修訂後的 17 項 Section 8 grounds，並使用 Form 3A 發出相關通知。
過渡安排：舊通知與法院申請仍要留意限期
業主資訊表須於 5 月底前提供
對於 2026 年 5 月 1 日前已存在的租約，業主必須向租客提供指定資訊表。合規限期為 2026 年 5 月 31 日。
如業主未有按時提供，可能面臨最高 7,000 英鎊罰款。
已發出的 Section 21 通知如何處理？
部分法律評論指出，若業主在新法生效前已發出有效的 Section 21 或 Section 8 通知，可能存在過渡性安排，例如在通知失效後或法院程序完結後的一個月內仍可處理相關申請。
不過，這一點並非 GOV.UK 資訊表頁面中直接列明的內容。因此，若業主已於 2026 年 5 月 1 日前發出通知，應向律師確認自身情況。
Section 21 法院申請最後期限
如業主已有既存 Section 21 個案，法院申請須於 2026 年 7 月 31 日前提交。
租客退租通知：新制度下須提前 2 個月
在新框架下，租客如希望終止租約，須向業主提供 2 個月通知。
目前仍有一項細節等待官方進一步釐清：租客通知是否必須配合租金週期日，還是可以在任何時間發出。
如租客或業主對通知日期有疑問，建議向當地 council、持牌房屋顧問或律師確認。
加租新規則：每年最多一次，須提前 2 個月通知
《租客權利法》同時收緊業主加租程序，目的是提升租客對租金支出的可預期性。
新加租限制
| 規則 | 內容 |
|---|---|
| 加租頻率 | 每年最多一次 |
| 通知期 | 加租生效前須提前 2 個月通知 |
| 首年限制 | 租約首 12 個月內不得加租 |
| 程序要求 | 須使用 Section 13 notice / Form 4A |
對租客的影響
租客在入住首 12 個月內，原則上可享有租金穩定期。之後即使業主要加租，也只能每年一次，並須提前 2 個月通知。
對業主的影響
業主需要重新規劃租金檢討時間表，並確保通知格式及發出時間符合新規定。若仍沿用過往較靈活或即時調整租金的做法，可能會產生合規風險。
租金競價被禁止：廣告價就是最高可收租金
新法明確禁止租金競價。業主或地產代理不得接受高於廣告列明租金的出價。
換句話說，廣告刊登的租金就是最高租金，不能因為多人競爭而要求租客「加價搶租」。
預繳租金亦受限制
新法亦限制業主或代理收取 upfront payment 的方式：
- 最多只可要求 1 個月租金作預繳
- 相關款項只能在租約正式簽署後收取
- 在租約簽署前，不得要求或接受預繳租金
租客應留意甚麼？
這些規則主要適用於初始租賃階段。準租客在睇樓、申請或洽談過程中，應留意業主或代理是否要求提前支付不合理費用。按新規定，預繳租金應在租約正式簽署後才處理。
養寵物申請：業主須合理考慮，不能一概拒絕
《租客權利法》亦改革了租客飼養寵物的安排。新制度下，業主必須合理考慮租客提出的寵物申請。
實際操作上要注意甚麼？
業主仍可基於合理理由拒絕，例如：
- 物業本身不適合飼養寵物
- 大廈契約或管理規則限制
- 寵物可能對物業造成明顯風險
租客方面，建議以書面形式提出申請，並保留業主回覆紀錄。業主亦可要求加入寵物相關條款，或要求租客安排寵物損壞保險。
禁止歧視福利租客與有子女家庭
新法亦明確禁止業主或代理因以下原因歧視租客：
- 租客領取福利，例如 Universal Credit、Housing Benefit 等
- 租客有子女或屬家庭租戶
對正在曼徹斯特租樓的人而言，這代表「不接受福利租客」或「不接受有小朋友家庭」這類一刀切政策，將不再被容許。
若業主或代理基於上述原因拒絕租客，可能面臨執法行動。
曼徹斯特業主合規期限與罰款
指定資訊表：2026 年 5 月 31 日前必須提供
業主需要向租客提供指定資訊表，合規期限為 2026 年 5 月 31 日。
如未有提供，可能面臨：
- 一般違規：最高 7,000 英鎊罰款
- 曼徹斯特重複違規：最高 40,000 英鎊罰款
曼徹斯特設立專責執法團隊
曼徹斯特市議會已設立專責團隊 Renters’ Rights Resolution Team，並已於 2026 年 5 月起運作。
該團隊負責處理租客投訴及業主合規執法。市議會的 Trading Standards 及 Housing Compliance 團隊亦會調查相關違規行為。
罰款權力包括：
- 首次或較輕微違規：最高 7,000 英鎊
- 重複違規：最高 40,000 英鎊
對曼徹斯特物業投資者及業主而言，這代表租務合規不再只是紙面規則，而是會被地方政府實際監察。對租客而言，則提供了一個較清晰的投訴與申訴渠道。
第二階段與第三階段改革：未來還會有更多要求
《租客權利法》將分階段實施。第一階段已於 2026 年 5 月生效，後續仍有更多制度改革預計推出。
第二階段：業主登記與申訴機制
根據法律界資料，第二階段預計包括：
- Private Rented Sector Database，即全國私人出租業主登記系統
- Property Ombudsman，即處理業主與租客糾紛的專責申訴機制
預計時間為 2026 年底至 2028 年。
PRS Database 預計會分階段推出，所有業主最終需要登記。Property Ombudsman 則預計於 2028 年前全面運作。
第三階段：能源效益與居住標準
第三階段預計在 2030 年或以後推出，可能包括：
- 出租物業最低 EPC C 能源效益要求
- 將 Decent Homes Standard 應用至私人租務市場
具體日期及登記要求仍有待官方確認，業主及投資者應持續留意 GOV.UK 最新公告。
曼徹斯特業主現在應該做甚麼？
對曼徹斯特業主而言，以下事項應立即檢查：
- 確認所有租約已按新法轉為週期租約
- 於 2026 年 5 月 31 日前向所有租客提供指定資訊表
- 檢視加租程序，確保符合每年最多一次及提前 2 個月通知要求
- 更新租盤廣告及申請流程，避免租金競價或違規收取預繳租金
- 建立書面寵物申請政策，確保能合理考慮租客要求
- 檢查租客篩選準則，移除涉及福利租客或有子女家庭的歧視性字眼
- 如已有 Section 21 個案，確保於 2026 年 7 月 31 日前提交法院申請
業主當前最優先處理的合規事項，是指定資訊表要求。未能按時提供，最高可被罰款 7,000 英鎊；在曼徹斯特，如屬重複違規，罰款更可高達 40,000 英鎊。
曼徹斯特租客的新權利
對曼徹斯特租客而言，新法帶來以下保障：
- 業主不能再使用 Section 21 無理由終止租約
- 加租最多每年一次
- 加租須提前 2 個月通知
- 租約首 12 個月內不得加租
- 禁止租金競價，租客不應被要求支付高於廣告價的租金
- 最多只可要求 1 個月租金作預繳，並且只能在簽約後收取
- 租客有權提出飼養寵物申請，業主須合理考慮
- 租客不得因領取福利或有子女而被歧視
租客亦要留意，如希望退租，需提前 2 個月通知業主。至於通知是否必須配合租金週期日，仍有待官方進一步釐清。如有疑問，應向 council 或房屋顧問確認。
對物業投資者的影響：租務現金流模型要重新計算
取消 Section 21 不只是租務程序改變，而是曼徹斯特出租物業市場的結構性變化。
對租客而言，新制度提高了居住穩定性。對業主及投資者而言，取回物業的彈性下降，日後只能依據指定法律理由收樓。
同時，曼徹斯特已有地方執法團隊運作，代表不合規成本上升。第二階段的業主登記系統及 Ombudsman 機制，也可能進一步增加業主的行政及合規成本。
因此，投資者在計算曼徹斯特 buy-to-let 回報時，應重新考慮以下因素：
- 收樓彈性下降
- 加租節奏受限制
- 租客關係管理變得更重要
- 合規成本可能上升
- 長租客與高質素租客的價值提高
如讀者正受上述變化影響，應在採取行動前，向 Manchester Renters’ Rights Resolution Team、當地 council 或合資格律師確認最新安排。
重要時間表
| 日期 | 事項 |
|---|---|
| 2026 年 5 月 1 日 | 《租客權利法》生效；Section 21 取消；AST 租約轉為週期租約 |
| 2026 年 5 月 31 日 | 業主提供指定資訊表的合規期限 |
| 2026 年 7 月 31 日 | 既有 Section 21 法院申請提交期限 |
| 2026 年底至 2028 年 | 第二階段：PRS Database 及 Property Ombudsman 預計推出 |
| 2030 年或以後 | 第三階段：EPC C 最低要求及 Decent Homes Standard 預計推出 |
Zagdim 分析：曼徹斯特租務市場進入「長期合規」時代
從投資角度看，《租客權利法》代表英格蘭私人租務市場由過去較偏彈性的出租模式，逐步轉向更制度化、更重視租客穩定性的框架。
對曼徹斯特業主而言，現在最重要的不是等待第二階段實施，而是提前建立租務紀錄、文件管理及合規流程。未來 PRS Database 一旦推出，業主可能需要登記物業及繳付相關費用，屆時過往租務紀錄是否完整，將變得更加重要。
在現金流模型上，投資者亦應把「收樓彈性下降」納入考慮。由於取回物業只能依據指定法律理由，短週期、高流動性的出租策略可能不再適合新制度。
相反，建立長期、穩定、高質素租客關係，可能更符合未來曼徹斯特租務市場的方向。
聲明
本文根據截至 2026 年 6 月 3 日已公開的官方資料整理，包括 Office for National Statistics（ONS）數據及 GOV.UK 公告。實際法例細節、罰款安排及資格要求，應以 GOV.UK、ONS、當地 council 或合資格法律顧問的最新資料為準。
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