Renters' Rights Bill 英國租賃市場的動盪與未來展望

Renters’ Rights Bill 英國租賃市場的動盪與未來展望

大家好，今天我們會將焦點放在，近期最受矚目的話題——英國房屋租賃市場的改革，以及工黨政府這次提出的《租賃權利法案》（Renters’ Rights Bill）對市場的影響。這次法案引起了英國租客與房東之間的強烈矛盾，特別是房東群體對新政策的反應尤為激烈，不少媒體甚至以「Landlords, it’s over」、「Landlords: it’s done.」等標題來形容他們的處境。

這些標題究竟反映了什麼樣的情緒？是否真的預示著傳統出租模式的終結？

對於樓價及租金，很多人認為是負面的消息，如果細心留意相關條文你會發現，產生效果正好相反。今天我們將從法案背景、具體內容及租賃市場現狀三個層面，深入探討法案帶來的潛在影響。

本文目錄

租賃市場的歷史背景與現狀

要理解這次的《租賃權利法案》，我們需要回顧英國租賃市場的歷史背景。自 1988 年通過《房屋法案》（Housing Act）以來，租賃市場的規範便傾向於房東一方，賦予他們較高的自主權，可在一定條件下自由終止租賃合同。然而，隨著時間推移，這樣的政策被認為對租客不夠公平。

隨著房價不斷上升，越來越多的年輕人和中低收入家庭無法負擔購房，只能轉向租賃市場。根據統計，私營租賃市場中的租戶比例自 2000 年初以來不斷攀升，特別是在倫敦、曼徹斯特等大城市，超過 30% 的家庭居住在租賃房屋中，特別是25至34歲年輕人，90年代開始持有物業比例不斷下降。背後的原因是高昂的房價和嚴格的貸款政策，加上利率上升，令購房夢變得遙不可及。

然而，隨著租客群體的壯大，他們面臨的問題也愈加嚴重。例如，房東不合理地漲租、房屋設施維護不善，以及租客提出維修要求後遭到無過錯驅逐（No-fault Eviction）等情況屢見不鮮。這些問題促使政府在 2019 年開始考慮進行租賃市場的改革。

當時，保守黨政府承諾推出《租賃改革法案》（Renters’ Reform Bill），但因爭議及內部分歧，法案最終被擱置，並在 2024 年初選前被完全廢除。這一舉動引起了租客的強烈不滿，認為政府缺乏改革的決心。然而，在 2024 年選舉中，工黨憑藉改革承諾成功上台，並迅速提出了《租賃權利法案》，作為對過去保守黨未能履行承諾的回應。

租賃法案的具體內容與關鍵變更

這項《租賃權利法案》被認為是近年來對英國租賃市場影響最為深遠的法律之一。它包含了六個主要改革要點，每一項都可能對租賃市場產生深遠影響，我們逐一來講解：

取消無過錯驅逐（No-fault Eviction）

第一個最大的變化，無疑是法案取消了無過錯驅逐（即 Section 21 條款），這意味著房東無法在無合理解釋的情況下單方面終止租賃合同。這項權利自 1988 年通過以來，一直是房東靈活管理物業的重要手段。然而，隨著租金漲幅達到歷史新高，這項權利成為了部分房東追逐升幅的工具。根據新法案，未來要終止租約，房東必須有明確的理由，如租客欠租、房屋損壞或打算出售房產等情況才能啟動程序。此舉將極大提升租客的居住穩定性，但同時引發房東的擔憂。如果租客欠租，房東必須先發出 4 週通知，若租客在期限內仍未搬走，房東則需訴諸法律程序，並提供證據證明驅逐的合理性。這無疑增加了時間和經濟成本。根據全國住宅房東協會（NRLA）在法案公佈後的反應，取消無過錯驅逐可能讓許多房東退出市場，因為當他們無法迅速收回房產時，風險將顯著上升。許多人表示，可能會提高初始租金以分散風險。

取消固定租期與雙月通告制（Flexible Tenancies and Two-month Notice）

另一個重大改變是取消「固定租期」，意味著租客無論何時都可在兩個月通知期內結束租約，無需等待原有租期完結。這代表過去的「固定租約模式」將一去不返，取而代之的是更靈活的「週期性租約」。
這項改變賦予租客更大的靈活性，特別是在房屋問題（如漏水、霉菌或結構安全隱患）出現時，租客可更快地解約搬出，減少因長期居住於劣質環境帶來的風險及健康影響。
對房東來說，這意味著更高的空置風險和管理成本，因為無法預測租期長短，現金流將變得更加不穩定。因此，許多人可能會選擇提高初始租金，或進一步收緊租客審查標準。靈活租約可能導致租客更頻繁地搬遷，增加市場流動性，進而擾亂租賃市場穩定性，尤其在高需求地區（如市中心及旅遊熱點）更加明顯。

引入「體面住房標準」（Decent Home Standard）

新法案要求所有出租房屋必須符合最低安全、衛生及舒適度要求。「體面住房標準」將房屋的供暖、通風、結構安全及衛生設施等納入監管範圍，確保租客享有基本居住條件。若房屋未達標，房東將面臨最高 7,000 英鎊的罰款。
雖然此規定有助提升租賃房屋的整體質量，但也可能迫使資金緊張的房東因無法承擔高昂的維修費而被迫出售房產，最終可能減少市場中的可供出租房源，進而推高租金。

防止競價租賃（Preventing Bidding Wars）

法案規定，房東及中介不得接受或引導租客在原本設定租金基礎上進行競價，以防止租金因競價而飆升。這項規定看似能有效控制租金，但實際上房東完全可以在初期設定較高的價格來應對政策，最終可能導致整體市場租金水準上升而非下降。

取消對特定群體的歧視性租賃條款（Banning Discriminatory Practices）

法案明文禁止房東在廣告中標明不接納特定群體（如有孩童家庭或領取福利者），並且不得以這些理由拒絕租客申請。此舉旨在提升弱勢群體在租賃市場中的機會，但與現行某些保險與貸款合約條款相衝突。部分房東擔心，若無法選擇租客，未來可能面臨更大的風險。

設立「私人租賃市場數據庫」（Private Rented Sector Database）

所有房東須將出租物業登記於政府數據庫中，以便監管與透明化管理。政府認為，這樣的數據庫能有效防範違規行為，並提供租客更全面的資訊，幫助他們做出更好的決定。然而，這項措施引發了房東對隱私與數據安全的擔憂，也擔心政府未來是否會基於這些數據進行更嚴格的監管。

法案的潛在影響與法律執行挑戰

當然，新法案無疑對英國租賃市場產生深遠影響，但這些影響是否如政府預期般正面，仍有待觀察。首先，房東在驅逐租客時，必須走法律程序，這將大幅延長收回房產的時間。根據目前司法系統數據，英國法院平均處理租賃糾紛需超過 6 個月，有些案件甚至長達一年以上。這對房東來說是一個巨大負擔。

如果租客惡意拖欠租金，房東不僅無法立刻驅逐，還需承擔這段期間的房屋貸款或維修費用。現時大多數要求最終指向司法系統，而法院系統是否有足夠資源來處理潛在糾紛激增問題？現有超過 6 個月的處理時長，是在 Section 21 仍在生效期間，這問題將成為英國政府需要面對的挑戰之一。

其次，以上的租務改革，特別是物業設施的改善、租戶背景要求等，更為影響是中低收入的地區，因為高收入地區，大多物業早已符合新法案的標準，面臨「體面住房標準」的要求時，中低收入地區，許多房東未必可能無法承擔高昂的維修費用。

最後，也是最重要的一點，《租賃權利法案》有可能影響整個租賃市場結構。法案看似傾斜租客，但最終影響不一定只有房東。NRLA 指出，若法院系統無法及時應對，房東的風險將上升，可能導致更多人選擇退出市場。社交媒體評論區中，許多人認為：「新政策只會促使像 BlackRock、Lloyds 這類大型公司進一步控制租賃市場。」如果小型房東退出，市場將集中於大型機構手中，最終，租賃市場不僅無法提供更低租金，租客反而可能因選擇餘地減少而面臨更高的租金與更少的保障，進一步加劇市場供需失衡。