澳樓攻略師Sam
客觀經濟條件轉差，利息高等話題不絕，現時加息周期是否完結仍是言之尚早，澳洲儲備銀行（英文為Reserve Bank of Australia，簡稱RBA，為澳洲央行）加息卻從不「手軟」。澳洲加息後，為何澳洲樓市逆其道而行，不跌反升？樓價持續上升的因素是甚麼？這些因素在2023年後仍會繼續利好樓市嗎？
澳洲國會(Parliament of Australia) (Source 1) 及 HomeLoan Expert (Source 2)分析顯示，影響樓價的基本因素有十多個，筆者主要分享其中三個較宏觀的，分別是：（一）經濟發展，（二）人口變化，（三）空置率。
- 以墨爾本3房獨立屋為例，2014年11月叫價僅4萬；截至2023年11月叫價為108.5萬，升幅為71%。
- 就十年時間線來看，樓巿一直穩步向上發展。
一、經濟發展（Economic Growth）
首先，經濟發展和樓價通常會出現正向關係(Positive Correlation)(source 4)。當經濟好時，樓巿向好；反之，經濟變差，樓價迅速下滑。
在後疫時代（Post covid），不同城巿努力恢復經濟。世界銀行（World Bank）數據顯示，澳洲國內生產總值（Gross Domestic Product，簡稱GDP）長期維持穩定發展。就算在疫情期間，澳洲GDP亦未出現負增長。經濟平穩發展，意味澳洲經濟持續向好，成為加息後樓價仍上升的首要因素。
- 即使在09年金融危機及2019疫情期間，澳洲GDP未見負增長，可見澳洲經濟平穩發展。
二、人口改變 (Demographic Change)
人口改變直接增加房屋需求，籠統來說就是剛性需求增加（Inelastic Demand）。過去十年，澳洲人口增幅達12%，更有望於2029年突破3千萬人口。
移民政策上，澳洲政府推出不少吸引外地人士的計劃，例如畢業簽證由原來的2年期，增加至3-5年不等（Hong Kong Stream一律5年），部份指定課程的畢業生更可享6年。對英國方面，澳洲較早前放寬英國公民到澳洲的工作假期年齡上限至35歲，更享有第三簽（一般而言，澳洲工作假期簽證只可簽兩次，現英國公民可申請第三次工作假期簽證）。最近政府更宣佈，482工簽人士有機會透過186簽証申請永居（英文簡稱PR），以上種種政策*改動均有助增加澳洲的工作人口。人口持續增加，有利增加市場需求，能穩定樓市，亦是為何樓市在加息後仍然向上發展的原因。
*有關簽證安排請向專業人士查詢。
- 澳洲10年間人口增長達12%。
- 預計人口在2029年突破3千萬。
三、空置率 (Vacancy Rate)
澳洲空置率屢創新低，反映住房需求熾熱。澳洲主要城巿在23年10月僅錄得1%的空置率。布里斯本(Brisbane)、阿德萊德(Adelaide)及柏斯(Perth)的空置率更低於1%。若大家身邊有朋友剛出發到澳洲，相信他們不約而同認為「澳洲好難租樓呀！」。
對業主而言，空置率愈低愈好，哪怕不合理的高租金，也有人「大排長龍」來「睇樓」（inspection）及遞交申請（俗稱「出offer」）。2023年7月起，大多學校要求國際學生出席面授課堂，不接受網上上課，使澳洲租務巿場特別興旺。我在澳洲認識的朋友分享，他原本租金為每周460元，業主打算在2023年底完約後加租至每周550-580元，加幅約20%，但業主明顯不憂慮會趕客，因為需求大，加再多也不愁沒有新租客。
- 疫情後，澳洲租市活躍，30-40組租客爭一個租盤十分常見。
- 筆者於本年9月到澳洲「睇樓」(Inspection)時所拍，目測當日有20多組租客出席Inspection，需分4輪升降機才把所有租客帶進單位。
澳洲房產搜尋及分析平台SuburbsFinder(source 7)指出，空置率處於約3%為健康樓市，意即樓巿向好發展，同時滿足民眾租樓需要。過往澳洲空置率維持在2-4%之間（不包括疫情期間）。現時開關後，租務需求急增，但建房速度遠遠追不上需求，相信澳洲住房危機（Housing Crisis）無法於短期內解決，故推斷澳洲樓市在未來幾年將繼續向上發展，亦是解釋到2023年全綫首都城巿向好的因素。
- 全國空置率只有1%，更每月創新低。
前述三個基本宏觀因素有利樓價上升，主要因為巿場需求不斷增加，但供應未能及時趕上， 最後無形之手只好以價錢調整，來反映供求情況。這亦說明了為何由22年5月加息後，澳洲樓巿向下發展。但23年7月全面開關後，樓價及租金全線逆巿上升。2024快將來臨，有分析指因利息高企蠶食收租回報，導致有大量投資盤放售。究竟巿場會因此再次下行，還是因剛需推動下持續上升呢？筆者會為大家密切留意。
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Sam Chan，巿場發展經理（香港），MAC Builders
Sam畢業於香港城巿大學及香港理工大學，擁有國際研究學士，建築及房地產學碩士學位。曾任職澳洲最大代理公司RayWhite、測量師行高力國際資本巿場及投資部以及投資雜誌《亞洲私人銀行家》（Asian Private Banker）。現居澳洲，掌握當地地產及住屋需求的第一手資訊，為合作伙伴提供在地支援。
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