首爾槓桿「缺口投資」交易暴跌68%　房產稅恐2030年前漲逾5成

兩份近日發布、聚焦首爾房市的分析報告方向一致：政府針對槓桿炒房的管制正在發揮作用；另一方面，若以目前房價漲幅線性推算，首爾公寓的房產稅帳單未來四年內恐上漲逾五成。據《首爾經濟日報》（서울경제，Seoul Economic Daily）透過國會國土交通委員會（국토교통위원회，National Assembly’s Land, Infrastructure and Transport Committee）委員、民主黨（더불어민주당，Democratic Party of Korea）籍國會議員姜得求（강득구，Kang Deuk-koo）辦公室取得的分析顯示，涉嫌「缺口投資」（갭투자，gap investment，指買方主要靠貸款支付房款、再用房客的全租保證金〔전세，jeonse〕補足差額、鮮少動用自備款的槓桿購屋手法）交易，在2025年10月15日後約11個月間，於首爾25個行政區暴跌67.8%，由前一年的7,579件降至2,442件。

這波下滑，源自政府2025年10月15日推出的房市穩定措施，當時將首爾全25區及京畿道12個地區一併劃為「土地交易許可區」，2026年7月再將華城東灘（Dongtan）、九里（Guri）、龍仁器興（Giheung）納入。在許可區內購屋，簽約前須先取得地方政府核准，且原則上要求買方本人實際居住——這等於堵住了「缺口投資」賴以成立的全租加貸款槓桿結構。該分析所認定的「疑似缺口投資」，是指成交住宅同時背負租賃保證金與金融機構貸款、且買方申報用途為「出租」的交易，僅屬指標性統計，並非精確計數。

跌幅並不平均。首爾25區中有23區交易量下滑，城東區（Seongdong）跌幅最深，達88.4%；麻浦（Mapo）、蘆原（Nowon）、江東（Gangdong）、江南（Gangnam）跌幅也都約達八成；僅中浪（Jungnang）與衿川（Geumcheon）兩區交易不減反增。按年齡層看，跌幅在年輕買方中相對較淺：20多歲買方僅減少18.6%，30多歲買方減少65.1%，相較40多歲買方跌幅達76.4%。結果是，20、30多歲買方在剩餘的疑似缺口投資交易中占比不減反升——20多歲占比更較管制前倍增，由3.1%升至7.9%。《首爾經濟日報》將此歸因於資金有限的年輕買方仍試圖用僅存的槓桿管道搶搭購置首屋的末班車，交易集中在總價15億韓元以下、可貸款上限6億韓元的住宅。

另一方面，南韓KB國民銀行（KB국민은행，KB Kookmin Bank）提供給國會政務委員會（National Assembly Political Affairs Committee）委員、國民力量黨（국민의힘，People Power Party）籍國會議員申東旭（신동욱，Shin Dong-wook）的模擬分析，針對首爾25區、每區市值最高的5個社區（共125個社區）、假設為一戶一屋自住家庭，試算房產稅走勢。若首爾公寓房價延續今年1至9月10.3%的年漲幅，且「公告現值反映比率」（공정시장가액비율，Fair Market Value Ratio）維持現行45%，平均房產稅本稅將由今年約219.7萬韓元（約1,600美元）、上漲53.5%至2030年的約337.3萬韓元（約2,500美元）。漲幅最深的是房價相對較低的蘆原（Nowon）、道峰（Dobong）、江北（Gangbuk）三區，漲76.1%，由約75.3萬韓元升至約132.6萬韓元；衿川（Geumcheon）、冠岳（Gwanak）、九老（Guro）三區漲65.3%，由約110.2萬韓元升至約182.2萬韓元；相較之下，富裕的江南（Gangnam）、瑞草（Seocho）、松坡（Songpa）三區漲幅較低，為46.6%，據Chosunbiz對同一分析的報導，由約528萬韓元升至約774萬韓元；麻浦（Mapo）、龍山（Yongsan）、城東（Seongdong）三區則漲49.5%，由約331萬韓元升至約495萬韓元。若「公告現值反映比率」明年起調高至50%，分析推算2030年平均房產稅將較今年大漲73.7%，至約382萬韓元；若調至60%，則將達今年水準的2.14倍，來到約471萬韓元。即使房價漲幅減半至5.15%，在現行45%比率下，分析仍推算稅額將上漲28.6%。

兩項管制措施是否延續，目前都還是未定之數，僅有具名官員給出時間表：國土交通部長Hong Ji-sun上月在國會人事聽證會上表示，首爾等地「土地交易許可區」是否延長，將待審慎檢視市場狀況後才會拍板，預期年底前定案。國土交通部（국토교통부，MOLIT）近期已著手在管制之外，為自住買方增設彈性：放寬「自住義務」的遞延適用範圍，納入現正出租中住宅的交易，但維持「不得持有第二戶住宅」與兩年自住義務等要件不變。至於房產稅，報導同一份KB國民銀行模擬分析的兩家媒體均提醒，該分析建立在特定假設（房價延續10.3%年漲幅、公告現值反映比率不變或調高）之上，實際2030年稅負仍須視屆時房價走勢與政府稅制、房市政策方向而定。

對手上握有首爾房產部位的屋主與投資人而言，這兩項發展方向一致，但作用的環節不同：許可區規定讓「以全租槓桿購屋」的投資模式更難成立，除非買方真的打算自住；房產稅前景則是推高既有房產的持有成本，且以往稅負相對較輕的外圍行政區，未來漲幅比例反而最深。目前，「許可區是否延長」與「公告現值反映比率是否調高」兩項政策變數均未定案，依上述具名來源說法仍停在「審慎檢視中」——尚無媒體報導確切的2030稅率或許可區續展結果。