首爾公寓價格連漲64週　建案動工進度仍遠落後於目標

首爾公寓價格在李在明政府任內已連續上漲64週，據韓國不動產院（Korea Real Estate Board）數據、由 BigGo Finance 與《朝鮮日報》（Chosun Ilbo）引用報導，儘管政府一年來已推出多輪稅務與降溫措施。這連續64週的漲勢，屬於韓國不動產院同一組數據下一段更長、未曾中斷的82週連漲紀錄的一部分——累計漲幅16.93%，該波漲勢始於2025年2月初，早於李在明2025年6月就任；64週的計算則只算他就任後的週數。以82週計算，距離文在寅政府時期創下的歷來最長紀錄85週僅差3週。若單計自就任日起算，累計漲幅達14.58%，約為整個文在寅時期升勢（累計7.71%）的兩倍步速。

漲勢不僅限於買賣價格。《朝鮮日報》報導，首爾公寓月租金在2026年7月來到162萬韓元，是韓國不動產院開始編製此項統計以來首次突破160萬韓元，較李在明2025年6月就任時的142萬韓元上升14%。同期平均買賣價格上升12.9%，由12.055億韓元升至13.621億韓元；全租（傳貰，一次性支付押金的租賃方式）價格則相對較小幅上升9.95%，原因是全租物件供應量下跌約19%（由25,225件降至20,432件），促使更多租客轉向月租。

承受漲幅的主要是買家，尤其是尚未持有房產的租客：漢陽大學（Hanyang University）都市工程學系教授李昌武（Lee Chang-moo）在9月4日一場國會論壇上表示，政府執政首年猶如前朝進步派政府房地產政策模式的「快轉版第三季」——在信貸緊縮、供給承諾、擴大管制區與稅制調整之間反覆切換，卻未能穩定市場。

供給端方面，政府本週迎來其2025年9月房屋供給方案推出滿一週年。該方案原定五年內在首爾都會區供應135萬戶住宅，其後並推出四輪後續措施。ChosunBiz 引用首爾市政府（Seoul Metropolitan Government）數據指出，2026年1至7月首爾住宅動工量達19,507戶，較2025年同期上升44.4%；但《朝鮮日報》同時指出，同一數字僅約為政府全年目標6.8萬戶的28.7%（若計入整個首都圈，動工77,894戶則為26.9萬戶全年目標的29.0%）。兩項數字並不矛盾：動工量正從低基期快速回升，但步速仍遠落後於達成政府自訂全年目標所需的進度。

展望方面，具名來源均指向供給缺口將進一步擴大。友利銀行（Woori Bank）不動產研究所研究員南爀祐（Nam Hyuk-woo）預估，首爾2027年公寓交屋量（不含租賃型住宅）僅13,019戶，較2026年的17,210戶下跌24.35%，為韓國不動產院自1990年開始統計以來最低水平。友利銀行不動產研究室主管咸榮鎮（Ham Young-jin）表示，房屋供給本質上缺乏彈性，動工到完工的時程無法在短期內壓縮，難以在近期為買家帶來實質紓緩。政府因應方式包括將專案融資（PF）支援規模在2027年擴大至33兆韓元（約246億美元），屬三年合計47.8兆韓元方案的一部分，同時放寬非公寓類建案的興建規範；首爾市政府住宅局局長明魯俊（Myoung No-jun）表示，市府將密切管理重大重建案件，確保許可與動工量的上升能轉化為實際交屋量。

本文所述的價格與租金漲勢，與本站本週稍早報導的同一政策系列另一條線——首爾房產稅方案的放寬，以及綜合不動產稅估計恐擴大至首爾25區中22區（至2030年）——同步持續發生。