目前，在首爾購置住宅物業的外國人須面對一套嚴格的監管框架，包括強制取得許可審批及新的資金披露要求。根據國土交通部公告第2025-1058號及金杜律師事務所等機構的法律分析，首爾全部25個區已被劃定為外國人土地交易許可區，有效期為2025年8月26日至2026年8月25日。相關法律依據為《不動產交易申報等相關法律》。
任何有意購入住宅物業（即依照相關規定歸類為「住房」的物業）的外國買家，須於簽署合約前取得政府批准。獲批許可同時附帶具約束力的義務。根據《朝鮮Biz》及《韓國時報》等確認來源的報導，許可持有人須於購置後四個月內入住，並須連續居住至少兩年。如不符合規定，可面臨最高物業估值10%的罰款、許可撤銷及合約無效等處罰。
新增披露義務：簽證、地址、資金來源一律申報
自2026年2月10日起，外國買家須於購置時披露其簽證狀態、居住地址及資金來源，包括境外資金及加密貨幣持倉。上述要求在多份行業及法律摘要中均有一致記載，惟Zagdim在資料審查過程中未能找到該日期的官方英文公告原文。披露違規的具體罰則等細節，在核對原始法規文本前，應視為依賴二手報導的資訊處理。
有一點值得特別說明：在已審閱的資料中，至少有一份分析指出，資金來源披露義務可能適用於所有買家，包括韓國國民，而非僅限於外國購買者。簽證狀態及居住地址的披露要求則專門適用於外國人。
哪些物業不受規管？辦公住宅及特殊取得方式獲豁免
考慮商業或混合用途物業的投資者請注意，根據現行規定，辦公住宅（officetels）不受許可要求規管。通過繼承、贈予或法院拍賣方式取得的物業亦獲豁免，但常規申報義務仍適用於上述交易。首爾以外，同一國土交通部公告涵蓋京畿道23個市縣及仁川7個區。在上述地區有意購置物業的買家，應在正式行動前核實其具體位置是否位於指定區域內。
兩套指定機制並行：到期日與適用範圍不可混淆
目前有兩項相互重疊但各自獨立的指定措施同時生效，有必要了解兩者的區別。
針對外國人購置住宅物業、依據國土交通部公告第2025-1058號的外國買家許可指定，有效期至2026年8月25日。國土交通部將此定位為為期一年的試行措施。在Zagdim所審閱的資料中，未有發現任何就該外國買家指定延期至該日期以後的確認信息。
另外，適用於所有買家（而非僅限外國人）的更廣泛首爾土地交易許可區，根據《韓國先驅報》報導，其指定有效期至2026年12月31日。部分二手資料中出現的2026年12月期限，正是源於此項規定。兩套機制在適用範圍及到期日上均有所不同。讀者在作出購置決定前，應直接向國土交通部或相關區辦事處核實兩項指定的現行狀態。
宅點分析
部分二手媒體報導稱，新規實施後首爾外國人物業交易量下跌逾30%，而12億韓元以上的高價成交量更跌近50%。上述數字未見於Zagdim所審閱的官方資料，亦未有原始數據來源被引用。評估入市時機的讀者應將這些數字視為市場評論，而非經核實的統計數據，並應從一手來源或持牌本地專業人士處獲取最新數據。
無論上述具體數字是否得到確認，更廣泛的監管走向已相當明確。首爾的政策轉向——由申報制轉為許可制——標誌著外國資本進入住宅物業市場的方式出現了結構性變化。一年期的指定框架為延期、調整或逆轉保留了空間，具體走向將視乎2026年中前的市場情況而定。對於有真實自用需求的買家而言，現行框架尚在可操作範圍之內。對於考慮將首爾住宅物業作為被動投資的人士，居住義務在現行規定下令此方案的可行性大為降低。
對上述規定如何適用於您的具體情況有疑問？歡迎聯絡我們，協助您釐清下一步行動。
