西班牙新租約穩定法令生效　房東大舉撤出長租市場

西班牙各地的小房東正大批把房屋撤出長租市場，過去兩天內有兩則獨立報導同時指出這一現象，原因是政府重新頒布的一項法令改寫了標準住宅租約的條件。《Sur in English》10月13日報導，引用西班牙全國房地產經紀商協會聯合會（National Federation of Estate Agents’ Associations，FAI，代表全國逾600家仲介公司）的數據：過去十天內，法規不確定性已影響逾5,758筆房屋出租物件，其中4,235套房屋被完全撤出或轉離傳統長租市場，另有1,523份待簽租約被凍結。另一則報導方面，Majorca Daily Bulletin10月14日報導，巴利亞利群島（Balearic Islands）的租屋市場已「完全停滯」，報導引述當地房地產經紀商協會會長José Miguel Artieda的說法：看房、新刊登物件與續租都在被取消，業主因擔心失去對房屋的控制權而退卻。

對於正在西班牙租房、或打算出租房產的人來說，兩則報導都指向同一個觸發點：《2026年第28號緊急法令》（Real Decreto-ley 28/2026），該法令於10月7日刊登在西班牙官方公報（Boletín Oficial del Estado，BOE）。法令改寫了西班牙《1994年城市租賃法》（Ley de Arrendamientos Urbanos，LAU）第10條：住宅租約一旦過了最低租期——個人房東為5年，若房東為法人則為7年——除非任一方提出終止通知，租約即自動續約同樣長度的一期；房東的預告期也從4個月延長為6個月。房東若選擇不續約，原則上須向房客支付補償金，金額依房屋參考價值與房客居住年期等客觀標準計算，於交屋時給付；但若房東本人或特定家屬需要自住、房客並未居住在該房屋，或房客另有合適住所，則無須支付補償金。Majorca Daily Bulletin將此效果形容為近乎「無限期」租約，除非房東支付最高達12個月租金的補償才能終止——這項具體數字出自該報導本身，並未在法令條文的前言部分獲得獨立確認。

這項法令屬於重新頒布，而非首次嘗試。法令前言本身說明，西班牙國會全體院會於2026年9月29日否決了原始版本——《2026年第27號緊急法令》——這項否決引發隨後週末西班牙多個主要城市的大規模示威，並促使政府於10月5日召開臨時內閣會議，決定解散國會與參議院，並將大選訂於2026年11月29日舉行。政府於10月6日重新頒布這項措施，列為《2026年第28號緊急法令》，同一內閣會議上並通過另一項配套法令——《2026年第29號緊急法令》，內容涵蓋季節性租賃與分租房間的規範，以及針對短租旅遊住宿的增值稅調整（宅點先前已另文報導）——與本文所述的長租租約規則屬於不同法令。兩項10月6日頒布的法令，都須在頒布後一個月內經國會常設委員會（Diputación Permanente）確認通過；Majorca Daily Bulletin報導指出，政府認為在該委員會已握有足夠票數，至少可通過延長租期與限制對弱勢房客驅逐的措施。

FAI本身透過《Sur in English》表示：「法規不確定性正促使私人房東大量退出」，並警告未來數週內整體租賃交易量可能下滑25%至30%，原因是小房東暫停新簽約或直接退出市場——部分轉為直接出售，另一部分則轉為不受傳統規範約束的季節性或分租房間形式。Majorca Daily Bulletin引述的Artieda則進一步表示，他預期剩下仍願意出租房屋的房東會提高租金，以彌補額外的不確定性風險；他稱這些法令造成的淨效果「與原本目標完全相反」，並警告這將使馬略卡島（Mallorca）的住房取得「變得更加困難」。