本文寫給以個人名義在英國持有出租房、正在考慮改用英國有限公司持有的海外房東，以及打算在英國買房出租、還沒決定用哪種方式持有的讀者。
英國五年期固定房貸的平均利率，10 月初升到 6.00%，之後整個月都停在 6% 附近。利率高，出租房的利息支出跟著變重，以個人名義持有和以公司持有的稅務差異也更明顯。不少房東因此開始問：是不是該把房子轉到公司名下？
宅點請教了 Apex Consultancy 的英國特許會計師 Stephen Ho，從稅務與融資兩方面說明。
本文重點
- 誰需要留意：以個人名義持有英國住宅出租房、而且有房貸的海外房東；正在比較個人與公司持有方式的買家。
- 利率現況：依 Moneyfacts 數據，五年期固定房貸平均利率 10 月 5 日升到 6.00%，到 10 月 30 日當週仍是 6% 左右。英格蘭銀行 11 月 5 日公布下一次利率決議。
- 個人持有：房貸利息不能從租金中扣除，只能按基本稅率換算成稅額抵免。利率越高，這項限制的影響越大。
- 公司持有：利息可以列作費用，但優勢主要出現在利潤留在公司繼續投資的情況；每年都要取出全部租金的人，優勢會被股息稅和行政成本抵銷不少。
- 已用個人名義持有的人：轉入公司在稅法上視為按市值出售，要先算資本利得稅、印花稅與重新借貸的成本。Stephen Ho 提醒，對原本鎖定低息的業主，重新借貸的代價可能比稅務成本更大。
一、利率停在 6% 附近，對出租房有什麼影響？
英國房貸利率仍在三年來的高點。財經比較網站 Moneyfacts 公布，2026 年 10 月 5 日五年期固定住宅房貸平均利率升到 6.00%，是 2023 年 9 月以來最高；利率低於 5% 的固定利率方案（不含只限北愛爾蘭的產品），由 9 月初的 1,494 款減到 9 款。10 月 15 日的平均是 5.99%；英國房貸業媒體 Mortgage Strategy 引述 Moneyfacts 數據，10 月 30 日當週五年期平均仍是 6%，兩年期是 5.97%。
| 日期 | 五年期固定平均 | 兩年期固定平均 |
|---|---|---|
| 2026 年 9 月 15 日 | 5.78% | 5.73% |
| 2026 年 10 月 5 日 | 6.00% | 5.98% |
| 2026 年 10 月 15 日 | 5.99% | 5.96% |
| 2026 年 10 月 30 日當週 | 6% | 5.97% |
表：依 Moneyfacts 數據整理（10 月 15 日與 30 日數字引自 The Intermediary、Mortgage Strategy 的報導）
英格蘭銀行（英國央行）2026 年 9 月 17 日把基準利率維持在 3.75%，下一次決議在 11 月 5 日公布。Moneyfacts 的分析師在 10 月 30 日表示，市場正在觀望「下週可能的升息」。
對有房貸的房東來說，固定利率到期、需要續貸時，新的利息支出會明顯高於幾年前鎖定的水準。利息佔租金的比例越高，用哪種方式持有房子，稅後結果的差距也越大。Stephen Ho 一句話點出重點：
「利率上升時，個人與公司持有的差距會被放大。」
二、以個人名義持有：利息不能直接扣除
個人房東的房貸利息，只能換算成稅額抵免。依英國稅務海關總署（HMRC）的說明，以個人名義出租住宅的人，房貸利息等融資成本不能從租金收入中扣除，而是按基本稅率 20% 計算稅額抵免（tax reduction）。這項規定適用於住宅出租，不適用於公司持有的情況。
Stephen Ho 說明這項限制在高利率時期的影響：「以個人名義持有住宅出租物業，按揭利息不能直接從租金中扣除，只能按基本稅率換算成稅額抵免（現時為 20%）。利率越高，利息佔租金比例越大，『實際沒有賺錢，卻仍要繳稅』的情況就越常見。」
2027 年 4 月起，計算方式會再調整。依英國政府公布的政策文件，從 2027 年 4 月 6 日起，英格蘭、威爾斯與北愛爾蘭的物業收入改用獨立稅率（基本、較高與附加稅率分別為 22%、42%、47%），融資成本的稅額抵免也改按 22% 計算。蘇格蘭與威爾斯的稅率另有規定，所在地區不同的房東，要以當地公布的稅率為準。
三、以公司持有：利潤怎麼用，決定優勢大小
公司持有時，利息可以列作費用，再繳公司稅。英國公司稅稅率為 19% 到 25%，依公司利潤高低而定。對利息支出大的出租房，這是公司持有最常被提到的好處。
不過，公司持有的優勢不是自動成立。公司房貸的產品、利率與條件和個人房貸不同，申請前要先向貸款機構或房貸經紀確認；把利潤以股息方式取出時，英國居民還要另外繳股息稅（2026 年 4 月起基本稅率與較高稅率分別為 10.75% 與 35.75%），住在英國以外的股東，則要一併確認居住地的稅務規定。
Stephen Ho 認為，關鍵在於租金收入要怎麼用：「若利潤留在公司繼續投資，公司架構的優勢最明顯；若每年都要把租金全數取出，優勢會被股息稅和會計、申報等行政成本抵銷不少。」
| 情況 | 個人持有 | 公司持有 |
|---|---|---|
| 房貸利息 | 不能扣除，按基本稅率換算稅額抵免（2027 年 4 月起 22%） | 可以列作費用 |
| 租金利潤的稅 | 個人所得稅 | 公司稅 19% 到 25% |
| 把錢拿出來 | 不另外課稅 | 以股息取出時，英國居民要繳股息稅 |
| 房貸 | 個人房貸 | 公司房貸，產品與條件要另外向貸款機構確認 |
表：依 HMRC 與英國政府公布的稅率整理；房貸條件以貸款機構實際提供的為準
四、已用個人名義持有，轉入公司前要先算什麼？
轉給自己控制的公司，稅法上視為按市值出售。這代表轉名不是單純的過戶，而是一次「賣給公司」的交易，可能同時產生以下成本：
| 成本 | 要確認的內容 |
|---|---|
| 資本利得稅（CGT） | 住宅的資本利得稅率為 18% 或 24%；非英國居民出售英國住宅，須在 60 天內向 HMRC 申報 |
| 業務轉讓寬免 | 能否遞延資本利得稅，要看出租活動是否達到經營業務的程度；2026 年 4 月 6 日以後的轉讓，須在申報中主動申請 |
| 印花稅（SDLT） | 公司按市值計稅，適用 5% 附加稅率；非英國居民買家另加 2%；超過 50 萬英鎊的住宅，還要留意 17% 單一稅率與每年的 ATED 申報 |
| 重新借貸 | 個人房貸不能轉到公司名下，公司要按現時利率重新申請，並可能要付提前還款罰款 |
表：稅務項目依 HMRC 與英國政府網站整理；個案適用條件請諮詢專業人士
四項之中，最容易被低估的是最後一項。Stephen Ho 提醒：「個人按揭不能轉到公司名下，必須按現時利率重新借貸，並可能要付提前還款罰款。……對原本鎖定低息的業主來說，這一步的代價可能比稅務成本更大。」
例如，一位住在香港的房東，2022 年以個人名義在曼徹斯特買了一間出租公寓，用五年期固定利率鎖定較低的房貸利率。如果他現在把房子轉入公司，公司要按目前約 6% 的水準重新借貸，原本的低息房貸要提前結清，可能還有罰款；同時這次轉讓要按市值計算資本利得稅與印花稅。對這類房東來說，先把這幾筆一次性成本，與未來每年可能省下的稅放在一起比較，會比只看稅率更準確。
結語
利率停在 6% 附近，讓以個人和公司持有出租房的差距更明顯；但公司持有的好處，主要屬於能把利潤留在公司、長期再投資的房東。已經以個人名義持有、而且鎖定了低息房貸的人，轉入公司前要先把資本利得稅、印花稅與重新借貸的成本一起算清楚，不宜只看稅率。
如果你正在比較英國出租房的持有方式，或固定利率即將到期，可以告訴宅點你的情況，宅點可以為你安排合適的專員。
名詞小詞典
- 按揭：香港常用說法，即房貸。
- 英國有限公司（SPV）：專門用來持有物業的英國公司，常見於出租房投資。
- 稅額抵免（tax reduction）：直接從應繳稅額中扣減的金額，不是從收入中扣除。
- 資本利得稅（Capital Gains Tax，CGT）：出售資產時，就增值部分繳的稅。
- 業務轉讓寬免（Incorporation Relief）：把經營中的業務整體轉入公司時，可以遞延資本利得稅的寬免。
- 印花稅（Stamp Duty Land Tax，SDLT）：在英格蘭與北愛爾蘭購買房產時繳的稅。
- ATED（Annual Tax on Enveloped Dwellings）：公司等持有高價住宅時每年申報與繳納的稅。
資料說明
本文資料查核日期為 2026 年 11 月 3 日。房貸利率依 Moneyfacts 公布的數據；Moneyfacts 網站本次無法直接連線，10 月 15 日與 30 日的數字引自 The Intermediary、Mortgage Strategy 引述 Moneyfacts 的報導。基準利率依英格蘭銀行網站。稅率與規定依 HMRC 與英國政府網站整理，適用於英格蘭與北愛爾蘭的情況；蘇格蘭與威爾斯的部分稅種另有規定。第四節的例子是簡化說明，未計算具體金額。
「轉入公司的再融資代價可能比稅務成本更大」是 Stephen Ho 依實務提出的看法。專家意見僅代表個人專業看法，引用內容已經本人確認；本文不構成個別稅務或財務建議，實際安排請依個人情況諮詢專業人士。
參考資料
ITV News，〈Mortgage misery as average five-year deal hits 6% for first time in three years〉（2026 年 10 月 5 日） / The Intermediary，〈Average mortgage rate holds at 5.88%: Moneyfacts〉（2026 年 10 月 16 日） / Mortgage Strategy，〈Average fixed rates stay steady this week, says Moneyfacts〉（2026 年 10 月 30 日） / 英格蘭銀行，〈Interest rates and Bank Rate〉 / HMRC，〈Changes to tax relief for residential landlords: how it’s worked out〉 / 英國政府，〈Income Tax: changes to tax rates for property, savings and dividend income〉 / 英國政府，〈Corporation Tax rates and reliefs〉 / 英國政府，〈Capital Gains Tax: what you pay it on, rates and allowances〉 / HMRC，〈Stamp Duty Land Tax: corporate bodies〉 / HMRC，Capital Gains Manual CG65735（2026 年 4 月 6 日以後的業務轉讓寬免申請） / 宅點，〈英國五年期房貸平均利率衝上6% 創三年來新高〉
