日本重要土地「事前許可制」修正案已送國會：服務港澳買家的物業顧問怎麼看？買日本房前先查這幾件事

本文寫給正在考慮購買日本房產、或已在日本持有房產的海外讀者，特別是打算在東京、大阪、福岡等城市買住宅的人。

日本政府已在 2026 年 10 月 23 日把《重要土地等調查法》的修正案提交臨時國會：自衛隊等重要設施周圍約 1,000 公尺內、以及無人國境離島上的土地與建物，所有權移轉要先取得許可，不設面積門檻，也不分國籍。截至 11 月 3 日，法案仍在眾議院，尚未交付委員會審查，也還沒通過。

這項修正會不會影響一般海外買家？宅點請教了 J Property 的資深物業顧問 Hayden。J Property 以大阪為總部，在香港、澳門設有辦公室，為港澳買家提供日本房地產服務。

本文重點

誰需要留意：打算購買或已持有日本房產的海外個人與法人；物件靠近自衛隊基地、海上保安廳設施或位於離島的人更要注意。
現在的狀態：修正案 10 月 23 日提交國會，尚未審議通過；施行日是公布後 1 年 6 個月內、由政令決定的日期。新的許可區域（規制區域）也還沒有指定。
改了什麼：規制區域內的土地與建物，所有權移轉改為事前許可制，沒有面積門檻；未經許可的移轉無效，登記也不會受理；租賃改為事後申報。
專家怎麼看：Hayden 認為，規制區域針對特定地段，與海外買家常買的市區住宅地段重疊有限；即使物件位於區域內，最直接的變化是多一道許可申請、交易時間可能拉長。
現在能做的：法案通過前，買賣照現行規定進行；可以先查內閣府公布的注視區域地圖，並請不動產業者確認物件資料。

許可制只適用於新設的「規制區域」，不是全國所有房產。依內閣府公布的修正案概要，以下兩類區域可以指定為規制區域：

表：依內閣府〈重要土地等調査法の一部を改正する法律案の概要〉整理

依概要，外國政府、政府機關、政黨等，現正從事外國軍隊活動的人，依外國法令負有協助外國軍隊或政府情報活動義務的人，以及受上述人士支配的法人，原則上不予許可。法人因合併等取得規制區域內的土地，後來變成不許可的對象時，國家可以命令在 1 年內轉讓給第三人。

修正案另把皇居、國會議事堂、首相官邸與危機管理行政機關的廳舍加入「注視區域」的重要設施。注視區域是現行的利用監測制度，與須事前許可的規制區域不同；這幾處設施周邊未來會不會指定、範圍多大，要看政府之後的指定。

Hayden 認為，與熱門住宅地段的重疊有限。

位於規制區域內的物件，交易流程會多一步。Hayden 說明：「按目前公布的方向，即使物業位於新規管區域內，最直接的變化，就是在原有的買賣流程上增加一道許可申請程序，交易時間亦可能相應延長。至於具體安排，仍有待政府正式公布。」

要注意的是，修正案概要沒有說明許可審查要多久、要提出哪些文件；規制區域內也不設面積門檻，所以區域內的小型公寓同樣適用。哪些設施周邊會被指定為規制區域，要等法案通過後政府公布。打算買在自衛隊基地、海上保安廳設施附近或離島物件的人，最需要留意後續的指定。

新制度還沒施行，現在的買賣照現行規定辦理；想了解區域，可以先查內閣府的地圖。Hayden 說明：「新法例尚未正式實施，現時買賣日本物業，仍然按現行法律及一般程序進行。……如果想進一步了解相關區域，亦可以參考日本內閣府網站公布的「注視區域」地圖，但這並不代表將來新制度的最終適用範圍。」

依現行法，特別注視區域內 200 平方公尺以上的土地或建物，買賣雙方要在簽約前向內閣府申報；這是申報，不是許可。宅點的〈日本土地可以被外國人持有嗎？〉一文有現行申報規定的整理。