越南房地產開發商今年首九個月共發行約149.5兆越南盾（約59億美元，以當前匯率估算）企業債券，較去年同期增加126%，數據來自VIS Rating（越南信用評等機構，穆迪關係企業）。增長集中在少數大型集團：Vinhomes單一一家便發行31兆越南盾，與Masterise集團有關聯的Hung Long Real Estate Development與Hung Phat Invest Ha Noi，則各自發行14兆與9.3兆越南盾。整體平均發行利率升至約11.4%，較去年同期高出約110個基點。
這次回升來自融資端，而非需求端。同一期間，越南房地產信貸增速在今年上半年放緩至8.6%（去年同期為15%）——央行正設法為過熱的信貸擴張降溫；開發商股權融資規模則按年下跌86%。銀行信貸與股權兩個管道同時收緊，開發商因而轉向發債籌資，但代價是更高的資金成本。另一方面，房市需求同步走弱：全國房產成交量按年下跌36%，平均房貸利率落在14%至16%之間，河內與胡志明市新案去化率則由2025年的95%降至今年第二季的73%，即使新供應持續增加。
這組落差，對已經購入、或正考慮購入越南開發商預售單位的人最為關鍵。發債總額上升，不代表整個行業的財務狀況全面好轉——VIS Rating指出，增長主要來自Vingroup與Masterise集團相關主體，兩者因有完工交屋的往績與長期銀行關係，再融資相對容易。至於其他開發商，則要在同樣高的借貸成本下面對下滑的銷售——VIS Rating將此組合列為較高的流動性風險，尤其是手上項目因法律問題而延宕的開發商。
VIS Rating預期發債規模在今年第四季至2027年將維持高位，因開發商要為該期間內到期的約167兆越南盾債券進行再融資。該機構同時預期，2026年下半年開發商的信用狀況將進一步分化——規模較小、或仍有未解決法律問題的開發商信用將轉弱，而交屋紀錄較佳的大型集團則處於相對有利位置，較能持續取得資金。
參考資料
《經濟財政雜誌》（Tạp chí Kinh tế – Tài chính） – Doanh nghiệp bất động sản phát hành gần 150.000 tỷ đồng trái phiếu / Việt Nam News – Real estate bonds heat up, rates hit 12–13% / Việt Nam News – Property developers ramp up bond issuance as bank credit tightens
